Author Archive

ליקויי בנייה ברכוש משותף ופיצוי דיירים שנמנעו מתביעה

ליקויי בנייה ברכוש משותף-אופן חלוקת הפיצוי בין דיירים שנמנעו מתביעה במקרה בו תיקון ליקויי הבניה ברכוש המשותף כבר בוצעו על ידי הדיירים

פסק הדין הבא עוסק בדחית ערעורן של חברות קבלן שחוייבו לפצות דיירים בשווי עלות תיקון הרכוש המשותף.

אחריות מהנדס בליקויי בניה

אחריות מהנדס בליקויי בניה אפילו הוא מהנדס תכנון השלד, אינה מסתכמת בתכנון בלבד וחובה עליו לוודא כי התכנון מתבצע בהתאם לתוכניתו.

בפס”ד המובא לעיל החברה הקבלנית נמצאה אחראית למירב הנזקים כתוצאה מכשלים בתכנון ובביצוע העבודה, אולם גם (המהנדס) המתכנן נמצא אחראי ל 10% מהנזקים שנפסקו לזכות הדיירים בכך שלא בדק האם תוכניתו ממומשת כהלכה.

זכויות בניה בבית המשותף-האם הן רכוש משותף

זכויות בנייה בבית המשותף שייכות לכלל בעלי-הזכויות בו, באופן שווה, וזכותם לנצלן ככל ולא נשללו ע”י הסכמות חוזיות בכתב או בע”פ – זכויות אלו אינן בגדר רכוש משותף הניתן להצמדה לאחת הדירות או כמובנו בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. 

חלוקת זכויות בניה בבית משותף

חלוקת זכויות בניה בבית המשותף

חלוקת זכויות בניה בבית משותף במקרה שבו 2 משפחות או יותר מתגוררות בבית משותף תתבצע ע”י רישום החלוקה בתקנון הבית המשותף. חלוקה זו ורישומה, יאפשרו לצד המבקש לממש את הזכויות אשר הוקצו לו. ללא רישום החלוקה יהיו בעלי אותן יחידות זכאים ליהנות מזכויות בניה ויות באופן שווה.

היתר בניה בבית משותף-ללא הסכמת השכנים

היתר בנייה שהונפק ללא הסכמת שכנים

היתר בניה בבית משותף שהונפק ללא הסכמת השכנים אינו מצביע בהכרח על הליך לא תקין מצד הועדה המקומית לתכנון ובנייה. על רשות הרישוי להודיע ליתר בעלי הדירות על בקשת ההיתר בלבד.

הועדה המקומית לתכנון ובניה תבחן את בקשת ההיתר בהתאם לדרישות החוק והתקנות. דרישות אלו מתירות לרשות הרישוי להעניק היתר בניה גם במצבים בהם לא חתמו על בקשת ההיתר כל בעלי הזכות בבית המשותף ובתנאי כי הודעה על בקשת ההיתר נשלחה אליהם.

בניה בבית משותף

תנאים לביטול צו הריסה מנהלי

תנאים לביטול צו הריסה מנהלי במישור התכנוני: 1) הבניה חוקית; 2) הצו אינו נדרש לצורך מניעת עובדה מוגמרת; במישור המנהלי: 1) אם נפל פגם בהחלטה לתת את הצו;

פסד הדין המובא להלן מציג דיון והכרעה בנושא מתן צו הריסה מנהלי לפי סעיף 238א לחוק התכנון והבניה תשכ”ה –1965. ביהמ”ש מונה את השיקולים בבואו לדחות הוצאתו מן הכוח אל הפועל של הצו גם במצב בו מתבקש עיכוב ביצוע. במקרה דנן הפגמים שנפלו בקבלת ההחלטה להוצאת הצו מצדיקות את ביטולו.

פס”ד שניתן בביהמ”ש לעניינים מקומיים ביום 27.06.2004 ע”י כב’ השופטת ארנה לוי בהליך מס ת”ב  010667/03′

שיקולים לדחיית בקשת ביטול צו הריסה

שיקולים לדחיית בקשת ביטול צו הריסה הם בין היתר: 1) הליכי תכנון שנמצאים בראשיתם; 2) התנהלות המבקש; גם סירוב ביהמ”ש לבטל את צו ההריסה אינה מונעת מהמבקש להגיש בקשה לעיכוב ביצוע ההריסה.

בפס”ד עפ (נצ’) 1080-01-14 טארק אחמד ח’טיב נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון, שניתן ביום 04.02.2014 מונה כב’ השו’ אסתר הלמן את הסיבות בגינן יש לדחות את בקשת עיכוב הביצוע של צו הריסה מנהלי שניתן ע”י פקח של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון (יוער כי המקרקעין “הינם שטח ללא שיפוט”): הליכי התכנון נמצאים בראשיתם (להכשרת היתר); התנהלות המערער המלמדת שאינו נרתע מהפרת צווים;

סירוב הדייר לאפשר לקבלן לתקן את ליקויי הבניה

בדיקת ליקויים בדירה חדשה מאפשרת לרוכש הדירה להגיש לקבלן רשימה מפורטת של הליקויים שנמצאו. הקבלן חייב לתקן את כלל הליקויים שנמצאו ורוכש הדירה חייב לאפשר לו לתקנם ולא למנוע זאת ממנו, משום שלא העמיד לרשותו דירה מושלמת .

חיפויי קירות נושרים בבית משותף

כאשר חיפויי קירות נושרים בבית משותף, נוצרים ליקויים בנייה קשים ויקרים מאוד לתיקון. האם האחריות לכך מצויה לפתחו של הקבלן, ועד מתי ניתן לפנות אליו בדרישה לתקנם. ברוב הבמקרים בהם מתגלים ליקויי בנייה מסוג חיפויי קירות נושרים, חשוב לפעול מהר שכן ליקוי בניה זה נתון תחת אחריות לתקופה מוגבלת.

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית בענייני פיצויים לפי ס’ 197 לחוק התכנון והבניה ובענייני היטל השבחה. הרשימה הבאה מתייחסת לערר על היטל השבחה בלבד.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה את היטל ההשבחה בהתאם להוראות החוק. השבחה מוגדרת בחוק כך:  ‘עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;

נדרש מימוש של הזכויות במקרקעין לצורך הטלת המס, אולם לא רק, גם במקרים מסוימים בהם אושרה תכנית משביחה תבקש הועדה המקומית לחייב את המקרקעין בהיטל השבחה. זה המקום לדרוש דחיית תשלום המס למקום בו ימומשו הזכויות

הלכה למעשה על ידי בנייה (או מכירת הזכויות במקרקעין, כולם או חלקם). שיקול דעתה של רשות התכנון המקומית במצבים כגון אלו רחב. לעיתים יעלה בידי החב בהיטל ההשבחה לנהל מו”מ להפחתת שווי ההיטל בהתאם להערכה שמאית עצמאית

במקרים בהם מתוכננים פרויקטי בניה, יומצא לבעל המקרקעין דו”ח אפס הכולל גם את הערכה לגבי שווי היטל ההשבחה. בכך יסתייע בידיו להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. וכל זאת אף לפני מימוש הזכויות במקרקעין ובכדי למנוע הוצאות מיותרות. וכך יכולים להיחסך משאבים יקרים בהליכים אחרים. במסגרת הליכים אלו רשאית הועדה המקומית אף למנות שמאי מכריע אשר יקבע את שומתו ולפיה תוכרע המחלוקת. אין בכך כדי למנוע פנייה להמשך הליכים – ערר או לביהמ”ש (לעיתים יהיה צורך בתשלום ההיטל תחת מחאה) אולם לקביעתו של השמאי המכריע יהיה משקל רב בהמשך.

פיצוי בגין תכנית אשר פוגעת בערך הקרקע:

הפגיעה במקרקעין היא זו המזכה את הנפגע בפיצוי. רק לאחר שהנפגע יוכיח כי אכן הייתה פגיעה במקרקעין תבחן ועדת הפיצויים את שיעור הפגיעה לצורך קביעת הפיצוי המתאים. לצורך הכרעה בתביעת פיצוי מסוג זה על הנפגע להציג בפני הועדה ראיות שיצביעו על היקף הפגיעה הנטענת בקרקע. לשם כך יסתייע הטוען לפגיעה בחוו”ד מקיפה, חוו”ד זו תבדוק ותשווה בין רכיבי המצב התכנוני הקודם ובין רכיבי התכנית החדשה לגביה נטען כי היא ‘פוגעת’. הפסיקה מכירה בערך השבחה של תכנית ככזו שעלולה לאיין בין הפגיעה בקרקע ובין השבחתה: “יש לבדוק האם נלקחו בחשבון ע”י העוררים כלל רכיבי התכנית החדשה, לרבות אלמנטים משביחים שבה, ככל שיימצא כי ישנם” ערר (ת”א) 9006/11 פיקר ישראל ושרית נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, 9. ראה גם (ע”א 600/89 גדעון וכרמלה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ”ד מ”ז (2) 402), (ערר 405/07 אריק שניידר ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח’. “בעניין זה נקבע בפסיקה ובהחלטות ועדת הערר, כי יש לפרט ולנתח עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ולבצע את ההתאמות הנדרשות לגבי המקרקעין שנטען כי נפגעו. בהעדר עסקאות השוואה, ניתן לבסס את שיעור הפגיעה הנטען, על ידי נתונים אחרים.” ערר (ת”א) 9006/11, 10.

לסיכום:  על קביעתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה בעניין גובה היטל השבחה ולעניין הזכאות לפיצוי בגין פגיעה בקרקע ניתן לחלוק ועדיף לעשות כן בהתאם להערכה שמאית. גם ניתן להגיע להסדרים עם הועדה המקומית לעניין הפער שבין השומה שהוציאה ובין השומה שהתקבלה אצל השמאי, לעניין היטל ההשבחה שנקבע. ניתן לערור על החלטת הועדה לעניין גובה הפיצוי או על החלטה השוללת את הענקתו, ובמקרים המתאימים לפנות לביהמ”ש בעתירה מנהלית. חשוב מאוד לעמוד במועדים הקבועים בחוק והגשת שומה מטעם הנישום מוגבלת אף היא בזמן. שימת לב למקרים בהם הופקעה קרקע או אז היא לא תילקח בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה.

פטור מארנונה לנכס ריק

הגשת השגות בענייני ארנונה וקבלת פטור לפי סעיף 330 וייצוג וניהול מו”מ אל מול הרשות המקומית

חישוב שומת הארנונה לא תמיד מתבצע בדיוק. פטור מארנונה לנכס ריק לא תמיד מתקבל. במצבים בהם התקבלה החלטה בענייני ארנונה ניתן להגיש ערר לועדת הערר לענייני ארנונה. ועדת הערר יונקת סמכותה מהוראות חוק הרשויות המקומיות – ערר על קביעת ארנונה. ארנונה תוטל על בנינים וקרקעות שנמצאים בתחום הרשות המקומית ולא משנה אם הם פנויים או תפוסים. נמצא כי הגדרת בנין בחוק מעורפלת במקצת שכן היא מאפשרת לרשות להטיל מס על

המבנה לרבות שטח הקרקע שמסביב לו שעיקר שימושו עם המבנה.

פטור מארנונה לנכס ריק – הגדרת הנכס

ההגדרה מסבכת במעט שמאפשרת לרשות לקבוע את אותו שטח שעיקר שימושו
עם המבנה. אולם בפועל הרשות אינה מטילה מס על הקרקעות הצמודות ל’בנין’. לצורך קביעת ההיטל יסווג הנכס בהתאם לקריטריונים של סוגו, מיקומו, ושימושו. הגדרות אילו ישפיעו רבות על הנכס ועמידה דווקנית עליהם תזכה את הנישום בגין גביית יתר שבוצעה, במקרים אמורים.

לרשות החייב עומדים פטורים אשר ניתן לעשות בהם שימוש.

פטור מארנונה לנכס ריק

פטור נוסף שניתן הוא פטור לנכס שעובר שיפוץ בעליו זכאי לקבל פטור מחיוב בארנונה למשך 6 חודשים (יתכן ורשויות מקומיות יעניקו פטור רחב יותר). שימת לב כי הפטור הנ”ל הנו חד פעמי ומוענק לאותו נכס פעם אחת.

פטור מארנונה לנכס ריק אף מוענק כאשר הנכס אינו ראוי לשימוש. המבחנים לקביעה מהו נכס שכזה סבוכים והדעה הרווחת היא כי נכס אשר לא משתמשים בו ואף לא מסוגלים להשתמש בו, מחמת מצבו הרעוע, הוא העומד בקריטריון הקשיח הנ”ל. כך לדוגמא נכס רעוע, מט ליפול, אשר שוכר מתגורר בו – יחויב בארנונה שכן לא עמד במבחן שקובע שלא מתגוררים באותו נכס בפועל.

לסיכום: לבעל נכס עומדים מס’ פטורים אשר בהתקיים תנאים מסוימים יהיה זכאי לקבלם. הרשות המקומית קובעת את סיווג הנכס ובהתאם מוטל עליו המס. סיווג הנכס (לדוגמא: תעשייה או מסחר), השימוש הנעשה בנכס ומיקומו משפיעים במישרין על גובה החוב. על קביעות ועדת הארנונה ניתן לערור במקרים המתאימים ולקבל פטור מארנונה לנכס ריק

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה לאחר שפורסמה בקשת ההיתר. ההתנגדות הנה ביחס לבקשות להיתר בניה (בסטייה ניכרת, לשימוש חורג, תוך הקלה) או בקשות לשימוש חורג. 

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לאחר קבלת הודעה בדבר אותה בקשת היתר. האופן שבו מפורסמת בקשת היתר לבעלי הזכויות בקרקע הנפגעת משתנה מרשות מקומית אחת לרעותה. ככל ונפגע מוצא עצמו מאחר את מועד הגשת ההתנגדות לאותה בקשת היתר כיוון שזו לא באה לידיעתו, עליו לנמק זאת באופן שניתן להוכחה. לאחר קבלת ההתנגדות תדון הועדה המקומית בבקשה ובהתנגדות, דיון זה לא תמיד נערך במעמד הצדדים. בקשת היתר בבית המשותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת מצריכה קבלת הסכמה מצד בעלי הזכויות האחרים להליך הבניה שמוגש. היעדר הסכמה מחייבת בנימוקים תכנוניים ככל וזו נדונה בפני ועדות הרישוי והתכנון השונות.

התנגדות להיתר בניה – סוגי התנגדות

שמוגשת במועד לוועדה המקומית לתכנון ובניה יכולה לעכב את מהלך הבניה המתבקש, באופן מוצדק או שלא, אולם הזכות העומדת לנפגע היא שהתנגדותו תובא בפני חברי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בבואם לדון באחת הבקשות האמורות. זו זכות בסיסית השמורה לכל בעל זכות בקרקע הרואה עצמו נפגע מאותה בקשת היתר.

יש להבחין בין סוגי התנגדויות שמקורם הוא קנייני או תכנוני. כל מחלוקת הנעוצה בעניינים תכנוניים תידון במסגרת הסמכות המוקנית לוועדה המקומית או לועדות לתכנון ובניה המוסמכות, אולם אם ההתנגדות תהיה במישור הקנייני לחברי הוועדה אין סמכות לדון בהתנגדות ומחלוקת מסוג זה תתברר בבית המשפט המוסמך. חברי הוועדה יבקשו לבחון אם אחת הבקשות מוגשת ומתוכה עולה עילה קניינית במקרקעין האמורים. על החלטות הועדה המקומית ניתן להגיש ערר לועדה המחוזית לתכנון ובניה, וביהמ”ש עלול לקחת בשיקוליו את העובדה שערר על החלטת הועדה המקומית לא הוגש לועדה המחוזית טרם הגשת העתירה לביהמ”ש.

התנגדות להיתר בניה – סיכום

כאשר נדרשת הגשת התנגדות לאחת הבקשות: (1)היתר בניה; (2)שימוש חורג; (3)הקלה;

רצוי להפריד בין הסיבות להגשת ההתנגדות ולהבין האם מקור ההתנגדות הוא קנייני או תכנוני. בהתאם לכך ניתן להתכונן כראוי להליך מנהלי או שיפוטי. ההלכה קובעת כי יש למצות את ההליכים התכנוניים בטרם פתיחת הליך בביהמ”ש המוסמך, וביהמ”ש לא ידון בהליך אשר ניתן לדון בו, על פי כללי הסמכות העניינית, במסגרת ועדות התכנון.

להמשך קריאה בנושא משלים – ועדת ערר לתכנון ובניה

להמשך קריאה על הנושאים המרכיבים כתב התנגדות להיתר בניה – התנגדות לתמ”א 38 או בקשת היתר לבניה או תכנית מפורטת

ועדת ערר לתכנון ובניה

ערר והתנגדות להיתר בנייה הם זכויותיו של כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה. יש לזכור כי לנפגע גם הזכות לפנות לביהמ”ש על מנת לחלוק על החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר המחוזית תדון בערר, בהתאם למועדים הקבועים בחוק, אולם לא בכל נושא תדון ועדת הערר – במידה והתכנית לגביה הוגשה התנגדות תואמת את התכנית ואינה נדרשת בהקלה או סטייה נכרת או תוך שימוש חורג, אזי על המתנגד לפתוח בהליך בביהמ”ש. על העורר להבחין פעם נוספת בין הנושאים הקנייניים אשר ידונו ככללם בביהמ”ש ובין אלו התכנוניים אשר ידונו בפני ועדת הערר, כמו גם האם היתר הבניה נמסר זה מכבר והבניה החלה או שמא הועדה המקומית עתידה להנפיקו.

ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר הגשתו על ידי הנפגע מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. על כתב הערר לתאר הנושאים התכנוניים נשוא הפגיעה הנטענות, באופן מדויק. עררים והליכים רבים נדחים משום שהוגשו שלא בפני הערכאה המתאימה וזכות הנפגע עלולה להיאבד. 

ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בסוגיות המובאות לפתחה במסגרת ערר על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בנושאים הבאים:

חוות דעת מומחה לליקויי בניה שללה פיצוי בהתקנה שוות ערך ונדחתה

חוות דעת מומחה לליקויי בניה שללה במקרה זה פיצוי כאשר הקבלן סיפק לתובעים מוצר אחר אך שונה (יתכן אף שבשווי גבוה יותר) מאשר זה הקבוע בממכר אולם ביהמ”ש דחה זאת.

 התובעים, הדיירים, תבעו בגין אי התאמה שגילו בין המפרט עליו הוסכם בחוזה המכר ובין מפרט הדירה שאובזר ע”י הקבלן. תביעתם נסובה סביב פער נטען בין התקן הרצוי ובין הפריטים שהותקנו בדירותיהם. מומחה מטעם ביהמ”ש מנה את כל הטענות הנטענות ביחס לכל פריט ופריט ומצא כי רק מקצת העבודות נעשו שלא לפי התקן ואכן ביהמ”ש חייב את הנתבעים לשלם בגינם פיצוי, ככל ולא ניתן או כדאי לתקנם.

מובאים להלן פרקים מתוך פסק הדין העוסקים בקבלת חוות דעתו של המומחה ובשלילתה בנוגע לפיצויים הנדרשים. ביהמ”ש קובע כי חייבת להיות התאמה בין המפרט לממכר, עם זאת כאשר בפני הקבלן מס’ אפשרויות לביצוע ואחת מהם יצאה לבסוף אל הפועל לא תעמוד טענת אי-ההתאמה לתובעים.

פסק דינו של כב’ השופט רמזי חדיד תא (חי’) 4490-04 צמח אמנון ושושנה נ’ חב’ גב ים לקרקעות בע”מ, ניתן ביום .05.02.2014 .

ליקויים בדירת נתבעים מס’ 2 – משפחת קלמר.

16.         א.           אגנית המקלחת:

בהתאם למפרט הדירה, חב’ גב ים התחייבה להתקין אגנית מקלחת העשויה משיש יצוק אך בפועל הותקנה אגנית העשויה משיש אקרילי.  מומחה בית המשפט אישר עובדה זו אולם הוא סבר כי אין לפצות את משפחת קלמר בגין כך בנימוק כי לא נמצא פגם באגנית שהותקנה וכי מדובר במוצר שווה ערך למוצר שנקבע במפרט.

–             אין לקבל עמדת המומחה לעיל המבוססת בעיקרה על נימוק משפטי, שאינו בתחום סמכותו. זאת ועוד, בס”ק 4(א)(1) לחוק המכר נקבע מפורשות כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה באם “הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה”. בספרו של א’ זמיר “חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, נאמר תוך הפנייה לפסיקה כי “…העובדה שמבחינה כלשהי הדירה או מרכיב ממרכיביה עולים באיכותם או בכמותם על האיכות והכמות שהמוכר נדרש לספק, אינה גורעת מאחריות המוכר לכך שמבחינות אחרות הדירה אינה עומדת בסטנדרט הדרוש”(שם, עמ’ 272-273)(ההדגשה במקור – ר.ח.). ברי כי כלל זה כוחו יפה גם כאשר מדובר ברכיב שווה ערך לרכיב המוסכם, כבמקרה דנן.

לאור האמור לעיל, משפחת קלמר זכאית לפיצוי עבור אגנית המקלחת בסכום שנקבע בחוות דעת המומחה מטעמם, 1,500 ש”ח (לפני מע”מ). סכום זה משוערך להיום מגיע לסך של 2,471 ש”ח.

ב.            אמבט ג’קוזי:

לטענת משפחת קלמר, הג’קוזי בדירתם הותקן בגובה של 40 ס”מ, וזאת בניגוד לתקן לפיו הגובה צריך להיות 45 ס”מ. מנגד, חב’ סולל בונה טענה כי הוראות התקן עליה הסתמכו התובעים היא בגדר המלצה שאינה מחייבת. מומחה בית המשפט אכן קבע כי הג’קוזי הותקן בגובה של 40 ס”מ מעל פני הריצוף ולא מצא בכך כל ליקוי.

משלא הוכיחו התובעים טענתם ביחס לדרישת התקן הרלוונטי, מאחר  ומומחה בית המשפט לא מצא כל ליקוי בגובה הג’קוזי מעל פני הריצוף, ומאחר ואין לסטות מקביעות מומחה בית המשפט אלא מטעמים כבדי משקל, יש לדחות את טענת משפחת קלמר בנדון.

ג.            צינור ניקוז למכונת כביסה:

לטענת התובעים, צינור הניקוז למכונת הכביסה אינו תואם לתקן. מנגד חב’ סולל בונה בונה חלקה על טיעון התובעים ביחס לדרישות התקן.  מומחה בית המשפט מצידו לא מצא כל ליקוי בצינור הניקוז וקבע כי לא מגיע פיצוי.

האמור בס”ק ב’ לעיל כוחו יפה גם לכאן ולפיכך טענת התובעים בנדון נדחית.

ד.            דוד מים חמים:

לטענת משפחת קלמר, בסעיף 3.9.6.1 למפרט הדירה נקבע כי דוד  מים חמים יותקן על הגג אך בפועל הוא הותקן במרפסת הכביסה והוא גוזל שטח חיוני בדירה. מנגד, חב’ סולל בונה טוענת כי בהתאם לתוכנית המכר דוד המים אמור להיות מותקן במרפסת הכביסה, וכן בסעיף 1.6 ו- 4.1.8 למפרט הדירה פורטו המתקנים המותקנים על הגג כאשר דוד המים אינו נמנה עליהם. מומחה בית המשפט אימץ את עמדת סולל בונה לעיל ולא קבע פיצוי עבור העברת דוד השמש ממרפסת הכביסה לגג.

טיעון משפחת קלמר לעיל מתעלם באופן מוחלט מהוראות המפרט אליהן מפנה חב’ סולל בונה, כמו גם מתוכנית המכר, מהם עולה כי לא היה צורך בהתקנת דוד המים על הגג. לכל היותר ניתן לומר כי המפרט מתיר התקנת דוד המים במרפסת או על גג הבניין ומשבחרה חב’ סולל בונה באפשרות השנייה, אין בכך כל פגם.

               ה.           חלון חדר אמבטיה:

לטענת משפחת קלמר, שטח חלון חדר האמבטיה קטן מהשטח המינימלי הנדרש בתקנות וזאת לאור שטח האוויר והאור באותו חדר, ולפיכך הם זכאים לפיצוי שנקבע בחוות דעת המומחה מטעמם בסך של 2,000 ש”ח. מנגד, חב’ סולל בונה טוענת כי שטח חלון חדר האמבטיה נקבע לפי דרישות תקנות התכנון והבנייה ולפיכך לא נפל כל ליקוי בעניין זה. מומחה בית המשפט מדד את שטח חדר האמבטיה ושטח פתח החלון שבו וקבע כי הוא עולה על השטח הנדרש, ולפיכך  לא מצא בו כל ליקוי.

בס”ק 2.21(ג) בתוספת השנייה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש”ל-1970 (להלן: “תקנות התכנון והבנייה”), נקבע כי “לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות, למעט חדר ארונות שאין חובה באוורורו, מ-10% משטח רצפת החדר או 0.3 מ”ר, הכל לפי הגדול”. בס”ק 2.01 לתקנות התכנון והבנייה הוגדר המונח “שטח חלון” כ”שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבנייה החיצוניות המינימליות”. משמע, המדידה תיעשה לפי פתח הבנייה בו מותקן החלון לרבות המסגרת שלו.

בחוות דעתו קבע מומחה בית המשפט כי שטח חדר האמבטיה הינו 1.935 מ”ר ושטח פתח החלון הינו 0.40 מ”ר. משמע, הוא עולה על השטח הנדרש בהתאם לתקנות התכנון והבנייה לעיל. לפיכך, בדין נקבע כי אין כל ליקוי בשטח חלון חדר האמבטיה.

               ו.            מידות חדר שינה:

לטענת משפחת קלמר, שטח אחד החדרים בדירתם קטן מהשטח המינימלי הנדרש שהינו 8 מ”ר ומכאן דרישתם לפיצוי על דרך האומדנא עבור ירידת ערך הדירה בסך של 10,000 ש”ח. מנגד, חב’ גב ים טוענת כי בהתחשב במידות החדר כפי שקבע מומחה בית המשפט, עסקינן בסטייה שולית ביותר מהוראת תקנון התכנון והבנייה שאינה מזכה בפיצוי כלשהו, מה גם ולא הוגשה חוות דעת שמאי מטעם מי מהתובעים ואין לקבל דרישתם לאומדן הנזק.

בחוות דעת מומחה בית המשפט נקבע כי שטח החדר בפועל הינו 9.96 מ”ר (3.61 2.76 מ’), אולם בחדר קיים קיטום של פינה לצורך התקנת מזגן דירתי המקטין את שטח החדר. המומחה בדק ומצא כי שטח החדר קטן ב-0.12 מ”ר המהווה 1.24% משטח החדר והוא הותיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט.

שקלתי טענות הצדדים ולא מצאתי לפסוק לתובעים פיצוי כלשהו בגין הליקוי הנטען בשטח החדר. שלושה טעמים לדבר, ראשון, גם אם תאמר כי בחישוב שטח החדר יש להתעלם מהקיטום שבו, הרי אין חולק כי מידות החדר עומדות בדרישות המפרט כפי שנקבע מפורשות בחוות דעת מומחה בית המשפט. שני, עסקינן ב”ליקוי” קל ערך שאינו משפיע על אפשרות ניצול הדירה והפקת הנאה מירבית ממנה. לראייה, התובעים עצמם אינם מבקשים פיצוי עבור תיקון הליקוי הנטען אלא עבור ירידת ערך הדירה. שלישי, התובעים לא הגישו כל ראייה או חוות דעת שמאי לתמיכה בטענתם בדבר ירידת ערך הדירה בשל הליקוי הנטען וכל שבפיהם הוא טענה סתמית לירידת ערך שנקבעה על דרך האומדנא. אמנם נכון, בהלכה הפסוקה נקבע בית המשפט מוסמך להעריך את נזקי הנפגע על דרך האומדנא, אולם זאת כאשר הנזק מוכח אולם יקשה לכמת את שיעורו במדוייק. באותם מקרים די לו לנפגע בהבאת נתונים כלליים על מנת להוכיח קיום הנזק במידת ודאות סבירה ובית המשפט יכול להפעיל את שיקול דעתו ולהשלים את החסר (ר’ע”א 355/80 נתן אניסימוב בע”מ נ’ מלון טירת בת שבע בע”מ,  פ”ד לה(2) 800, 809, ע”א 294/92 דרוק נ’ אליאסיאן, פ”ד מז(3) 22, 34, ע”א 153/04 רבינוביץ’ נ’ רוזנבוים (פורסם בנבו), פסקאות מס’ 10-11,ע”א 9656/05 שוורץ ואח’ נ’ רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע”מ (פורסם בנבו), פסקה 16 לפסק הדין). מקרה דנן לא נמנה על המקרים בהם יש להעריך את הנזק על דרך האומדנא, שכן, התובעים לא הוכיחו את קיומו ולא טענו, מקל וחומר לא הוכיחו, שלא ניתן להוכיח בראיות את שיעורו.

ז.            פרוזדור צר:

לטענת משפחת  קלמר, רוחב הפרוזדור בדירתם קטן מהרוחב הקבוע בתקנות התכנון והבנייה והם דורשים פיצוי עבור תיקון הליקוי הנ”ל בסך של 3,000  ש”ח בתוספת מע”מ עליו. מנגד,  חב’ סולל בונה טוענת כי אין כל ליקוי ברוחב הפרוזדור אשר תוכנן באופן שרוחבו אינו אחיד והוא מאפשר שימוש יומיומי נוח. גם מומחה בית המשפט אימץ עמדת חב’ סולל ולא מצא כל ליקוי ברוחב הפרוזדור.

ראשית כל יצויין כי סעיף 2.05 לתקנות התכנון והבנייה, עליו הסתמך המומחה מטעם התובעים בעניין רוחב הפרוזדור, בוטל בשנת 2008 ואין לו כל תוקף ונפקות. חשוב מכך, מחוות דעת מומחה בית המשפט עולה כי בכל הדירות בהן נטען הליקוי הנ”ל, רוחב הפרוזדור קטן בס”מ בודדים מהרוחב המינמאלי שנקבע בתקנה, שכאמור בוטלה. יתירה מכך,  כל הפרוזדורים תוכננו ונבנו ברוחב לא אחיד כאשר ברוב הקטעים שלו רוחבו עולה על הרוחב המינמלי שנקבע בתקנות. כמו כן, וכפי שציין מומחה בית המשפט בחוות דעתו, הפרוזדור נוח לשימוש יומיומי ולא שוכנעתי כי סטייה כה מינמאלית ברוחבו בקטע אחד גרם או גורם לתובעים נזק או עוגמת נפש כלשהם.

לאור האמור לעיל לא מצאתי לקבל את התביעה ביחס לרוחב הפרוזדור.

ד.            טיח בחדר ממ”ד:

התובעים מלינים על כי תקרת הממ”ד, המשמש גם כחדר שינה, כוסתה בטיח גבס בעובי של 10-12 מ”מ וזאת בניגוד לסעיף 192 לתקנות הג”א, בו נקבע כי פני הבטון בממ”ד יהיה בציפוי בגר בעובי של 2 מ”מ לכל היותר.

מומחה בית המשפט קבע כי היות והממ”ד משמש גם כחדר שינה אין היגיון לפרק טיח הגבס ולקבל בעקבות זאת תקרה עקומה, מה גם והמצב הקיים אינו מסכן את המשתמשים בממ”ד. למותר לציין כי חב’ סולל מצטרפת לעמדה זו.

דעתי אינה כדעתו של מומחה בית המשפט, ואנמק. מומחה בית המשפט התעלם מהוראות תקנות הג”א ולא נתן כל הסבר המניח את דעת לכך. כמו כן,  וכפי שנאמר בס”ק 16(א) לעיל, הסטייה מתקנות הג”א הינה בבחינת “אי התאמה” כהגדרת המונח בס”ק 4(א)(1) לחוק המכר. לפיכך משפחת שוהם זכאית לפיצוי עבור תיקון הליקוי בתקרת הממ”ד בסכום שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, 4,000 ש”ח ומע”מ עליו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד עריכת חוות הדעת, 15.12.03, ועד להיום, ובסה”כ 6,565 ש”ח.

               ה.           מיגון דלת כניסה:

התובעים טענו כי בדלת הכניסה הותקן מנעול עם עוקץ תחתון לצד והדבר מנוגד לתק’ 2.92 לתקנות התכנון והבנייה, לפיה, נדרש להתקין מנעול ביטחון עם 4 בריחים המופעלים לארבעה כיוונים (מעלה, מטה ולשני הצדדים). מומחה בית המשפט קבע שאין ליקוי במנעול דלת הכניסה הואיל והוא הותקן לפי דרישת סעיף 7 במפרט מכון התקנים מפמ”כ 196 מחודש ינואר 1996, בו נקבע כדלקמן: “במקום הבריח בפיאה התחתונה של הדלת אפשר להתקין בפיאה הצדדית (בצד שמותקן בו המנעול) בחלק התחתון של הדלת בריח נוסף על הבריח הקיים בה”.

התובעים מתעלמים מהוראות התקן עליו הסתמך מומחה בית המשפט, ולפיו קיימת חלופה אחרת לעוקץ הבריח הפונה כלפי הרצפה. אמנם נכון,  בפסיקה אליה הפנו התובעים בית המשפט אישר פיצוי עבור טענה דומה, אולם, באותם מקרים לא היתה כל התייחסות לתקן עליו נסמך מומחה בית המשפט כאן ודומה כי הוא לא הובא לידיעת בית המשפט. למעלה מהצורך, במקרה דנן מומחה בית המשפט קבע כי אין פגיעה בטיחותית במנעול שהותקן.

לאור האמור לעיל, אני דוחה דרישת משפחת שוהם לפיצוי עבור מנעול דלת כניסה.

יצוין כי במקרה זה נתבע גם רכיב עוגמת נפש, ביהמ”ש דחה את רכיב הפיצוי הנתבע בגין עוגמת נפש מהסיבה הבאה: “יודגש שכאשר קיים פער ניכר בין הסכום הנתבע עבור ליקויי בנייה לבין הסכום שנפסק בסופו של יום, בתי המשפט נמנעו מפסיקת פיצוי עבור עוגמת נפש”

24 שעות

במקרים דחופים

03-6012464

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6012464 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button
WhatsApp chat