אחריות קבלן ראשי לליקויי בניה או אחריות היזם היא סוגיה מעניינת ונפוצה שכן הקבלן הראשי אחראי לביצוע וגמר הנכס ואילו היזם אחראי למסירת הממכר בהתאמה לתכנית מכר הדירה. הסכמה שנקבעה בין הקבלן הראשי ובין היזם בדבר אחריות ופיקוח על הבניה תקבע את היקף האחריות של כל צד לליקויים שנמצאו. טיב ואיכות בניה לקויים של הממכר עלולים להטיל אחריות גם על היזם ולא רק על הקבלן הראשי. אי התאמה בין המפרט לממכר בהתאם לשינויים אשר אותם יזם רוכש הדירה עלולים לגרום להטלת אחריות רק על הקבלן המבצע.

ליקויי בניה בדירה חדשה – חלוקת אחריות היזם והחברה הקבלנית 

לא מצאנו דוחו”ת נוספים או פניות בענין השלד. ב”אישור גמר חשבון” שמסרה נידר לידי חפציבה, היא אישרה, כי “הקבלן מתחייב לתת אחריות על טיב ביצוע וחומרים בעבודות שלד… לפי החוזה וחוק תכנון” (נ/47 מיום 1/3/1989). ב”סיכום” מיום 12/7/1987 (נ/48), אישרה חפציבה כי אין לה טענות נוספות כלפי נידר בכל הקשור למועדי ביצוע העבודות ולגבי טיב העבודות יחולו הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים. כמו כן לגבי השלמות ותיקונים יחולו הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים. הסיכום האמור אינו מתייחס לעבודות השלד בלבד, כי אם לכל העבודות שביצעה נידר.

בענין עבודות השלד, הרי עיקרי הליקויים הם חדירת מים מן הגגות וליקויי רטיבות. לפיכך, אחריותה של נידר לא פגה ולא פגעה בענינים אלה, ויש לקבוע כי אחריותה בענינים אלה היא משותפת והדדית בכל הנוגע לפגמים, כפי שאפרט להלן.

בנוסף על כך, פנתה חפציבה לנידר במכתב מיום 8/11/1992 (נ/23), בענין “סכנה להתמוטטות קירות תומכים”, לאחר התראות ששלחה המועצה המקומית גבעת זאב. במכתב האמור נדרשה נידר לבצע עבודות לחיזוק הקירות. ענין זה של ליקויים בקירות-תמך לא נכלל בחוות דעתו של המהנדס איזנברג. לפיכך, אין צורך לקבוע ממצא לגביו, ואם ליקוי זה עודנו קיים אם לאו.

בענין עבודות-פנים שלחה חפציבה לנידר מספר מכתבים (נ/21, נ/22, נ/24 ו-נ/25). המכתב (נ/21) נשלח לפני מסירת הדירות לרוכשיהן והוא התייחס להשלמת חסר באחד הבנינים, וכן לצורך בשיפור רמת הטייח. ראינו כי בסיכום מיום 12/7/1987 (המוצג נ/49) – לא היו לחפציבה טענות נוספות בענין מועדי הביצוע של העבודות. המכתב מיום 30/12/1988 (נ/22) נשלח גם הוא במהלך הבניה, והתייחס באופן כללי לרמה ירודה בביצוע עבודות פנים, חדירת רטיבות רצינית מגגות הרעפים וממרפסות הסלון של דירות הגן. לפיכך, נדרש איטום גגות הרעפים והמרפסות, ואף נדרשה הצפה ובדיקת תקינות על-ידי מכון התקנים. אין אנו יודעים אם הדרישות האמורות בוצעו, אולם ברור כי רוכשי הדירות סבלו מחדירת רטיבות ומי גשמים במשך תקופה ארוכה. לפיכך, אחריות נידר לענין פגמי הרטיבות ברורה, והיא חבה במשותף עם חפציבה בגין הפגמים האמורים.

המכתבים מיום 4/12/1989 (נ/24) ומיום 10/1/1990 (נ/25) נשלחו לנידר אחרי מסירת הדירות לרוכשיהן. המכתב נ/25 מתייחס לפגמים של רטיבות עקב חוסר בבידוד ואיטום לא תקין בדירות שונות. במכתב נ/24, פורטו ליקויים שונים בדירות רבות, ובין היתר בדירות רומן, פנחסי ופרי. מכתב זה מפרט פגמים וליקויים שונים בדירת פרי: כניסה לא תקינה למרפסת הסלון, חלונות אמבטיה, שיש שבור בחלון מטבח, מרצפות שבורות וסדוקות, שיפוע הפוך בכניסה לדירה, רעפים שבורים בגג, תיקוני טיח בחדר הילדים ותיקון מדרגות הכניסה.

ככל שפגמים של רטיבות, ריצוף, רעפים שבורים, מדרגות וטיח – לא תוקנו וצוינו בחוות דעתו של המהנדס איזנברג, הרי שאחריות נידר בענין זה אינה יכולה להיות מוטלת בספק, בין שהיא אחריות מלאה ובין שהיא אחריות משותפת לה ולחפציבה. בנסיבות הענין, כאשר חפציבה קיימה פיקוח “כמעט צמוד” באתר, ובתום ביצוע העבודות סיכמה את חשבונות נידר, והיא זו שביצעה את התיקונים הכושלים, נראה לי לקבוע כי נידר אחראית בשיעור 25% בלבד.

לאור האמור וכעולה מן המקובץ, אני קובע את אחריותה של נידר לפגמים בשלד, לפגמי הרטיבות לדירות התובעים ולפגמים מסוימים של ריצוף בלתי תקין, רעפים שבורים, תיקון מדרגות, וליקויים אחרים כפי שאפרט גבי הדירות של התובעים. אחריות נידר לענינים אלה היא במשותף עם חפציבה, מן הטעמים שלחפציבה בה היה פיקוח “כמעט צמוד”, ויכולה היתה להביא לתיקון הליקויים והפגמים בעתם. חפציבה ביצעה תיקונים שנתיים והיא שבה וביצעה תיקונים, בעוד שלא ראה להודיע לנידר על פגמים וליקויים, לבד מאלה שפירטה במכתבים נ/24 ו-נ/25, ולבד מפגמים בענין חדירת מי גשמים ורטיבות, שחזרה ושנתה את הצורך בתיקון ליקויי הרטיבות.

• להמשך קריאה »»