התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי. האם נדרשת הסכמה לשימוש בזכויות בניה?

היכן בדיוק נבלמת זכותו של הדייר ומתחילות זכויות הדיירים/השכנים, היא שאלה קניינית סבוכה שבתי משפט עוסקים בה רבות.

 התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי שונה מבית משותף ‘כללי’ כיוון שקיימות שתי יחידות דיור אשר כל אחת מהן מחזיקה 50% מהזכויות בבית המשותף.

מהן סוגי ההסכמות הנדרשות לצורך בניה בבית המשותף מסוג דו-משפחתי? ומהם ההסכמות הנדרשות בבית משותף ‘רגיל’.

ההסכמה הנדרשת לבניה בבית משותף מסוג דו-משפחתי, הנה הסכמה אשר בית המשפט ומוסד הפיקוח על רישום המקרקעין קבעו כי הנה הסכמה פוזיטיבית, אשר יש צורך להציגה בפני רשויות התכנון.

במסגרת מאמר זה נציג את הנימוקים המצדיקים את ההבחנה בין בית משותף מסוג דו-משפחתי ובין בית משותף ‘רגיל’. הגדרתו של המוסד המשותף ‘דו-משפחתי’, מחייבת הצגת הסכמה פוזיטיבית, בטרם תאושר כל פעימת בניה.

 מה ההבדל בין הסכמה לבניה ובין אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בבית דו משפחתי ביחס לבניה על רכוש משותף

יש להציג הסכמה לבניה של הצד השני בבית המשותף מסוג ‘דו משפחתי’. כגון מסמכי הבית המשותף המאשרים זאת או לחילופין הסכם בין הצדדים – מגיש הבקשה והמתנגד. אם הוגשה התנגדות מצד בעל הזכות האחר וברור לועדה המקומית לתכנון ובניה לבלום כי הבניה ‘נוגסת’ בזכויות בניה של אותו מתנגד עליה לעכב את הבניה עד להסדרת המחלוקת הקניינית.

ההבחנה בין סוגי הבתים המשותפים קריטית. שכן, בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, קיימים 2 בעלי זכויות. כאשר אחד מהם מבקש לבנות, פעימת הבניה עשויה לדרוש לנצל  זכויות בניה ביחס לשטח השייך לצד השני ו/או עלולה להוביל לניצול-יתר של זכויות בניה על חשבון המתנגד.

האם בקשת ההיתר כוללת בניה על רכוש משותף או על הצמדה

במידה ומוצגת על ידי המתנגד, בבניה בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, בניה על שטח הרכוש המשותף. או כאשר מוצגת בניה תוך ניצול זכויות בניה השייכות ל – 2 בעלי הזכויות. על הועדה המקומית לתו”ב, בשני המקרים, לעכב את הליך הרישוי, עד להכרעה במחלוקת הקניינית, ע”י הערכאה השיפוטית המתאימה.

סוגי ההסכמות הנדרשות בבית המשותף

1. הסכמה להרחבת דירה – הוספת עוד חדר, ממ”ד או מרפסת. חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע כי לשם כך יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות.
2. הסכמה לבניה בשטח הרכוש המשותף או הסכמה להצמדת שטח ממנו לאחת הדירות (לא לשם הרחבה)– בניה בשטח הבניין, הוספת דירות, שינויים בהצמדות ברכוש המשותף. למעשה ההגדרה מתייחסת לכל נושא שאינו נופל תחת הגדרת ‘הרחבת דירה’.

היעדר הסכמה מצד השכנים יכולה להשפיע בעתיד הקרוב או הרחוק על בעל ההיתר. ביהמ”ש קבע לא אחת כי הצורך בהסכמת השכנים משפיע על אופן חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות בבית המשותף. ללא הסכמה יתכן כי תיפגע זכותו קניינית של הפרט.

את הרציונל העומד בבסיס ההסכמות הנדרשות מציג ביהמ”ש. כך מתוארת הדרישה להסכמת בעלי הזכויות למהלך בניה נדרש, בהליך תא (י-ם) 14910-12-11‏ ‏ יעקב יוסף טברסקי נ’ יעיש קריספל, עמ’ 9 (פורסם בנבו).

“כלל ידוע הוא, מימים ימימה, כי פגיעה כלשהי ולו המזערית ביותר, ברכוש המשותף כרוכה בהסכמתם המוקדמת של כל בעלי הדירות, הנוגעים לרכוש המשותף. האמור תקף בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם לאו (ראו רע”א 259/99 חב’ פליצ’ה ראובן בע”מ נ’ ציפורה סופיוב, נה(3), 385 עמ’ 400 (מיום 11.03.01)).

האם טענת התנגדות לאחר הבניה תאפשר קבלת פיצוי

בפסיקה הנ”ל, נקבע כי אין כל חשיבות משפטית אם מי שבונה ברכוש המשותף מחזיק בהיתר בניה או לא. אין בהיתר בנייה שניתן על ידי הרשות/הוועדה המקומית, על מנת להכשיר בנייה שביסודה פוגעת בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף.

חשוב לציין כי אפילו היתר בניה אשר ניתן כדין, אין בו מספיק כדי לקבוע שהבניה נעשתה בהסכמת כל הדיירים. אין בו כדי למנוע מדייר נפגע לדרוש את החזרת המצב לקדמותו (או לכל הפחות לתבוע בגין שווים של זכויות הבניה אשר אבדו), או לדרוש תשלומי איזון במצב שאותו מתנגד טרם הרחיב את דירתו. במצב הזה האחרון נטל ההוכחה על המתנגד להסביר מדוע איחר באופן כה קיצוני להגיש התנגדות.

 הכשרת בניה בדיעבד בבית המשותף מסוג דו משפחתי

מצב נוסף המחייב השגת הסכמות מצד בעלי הדירות למהלך בניה מסוג הרחבת דירה מתעורר כאשר יש צורך להכשיר חריגת בניה. לדוגמא: הגשת כתב אישום מצד הרשות או כאשר מקדמים עסקת מכר של אותה דירה. לכן ש צורך להתאים את המצב הקיים למצב עפ”י ההיתר.

על מנת למדוד את הצלחת מהלך רישוי בדיעבד זה, יש לבצע בדיקה קניינית מסוג זה לגבי ההסכמות הנדרשות. מסמכים נוספים שיסייעו לבדוק את מידת הצלחת הרישוי בדיעבד של חריגות הבניה הם מסמכי הבית המשותף – תקנון ותשריט, הסכמים בע”פ או בכתב עם יתר בעלי הזכויות. כאמור, חריגות בניה עלולות להכשיל עסקת מכר ועלולות ליצור בעיות קשות בשעת מימוש כגון רישום צו ירושה וכיוצ”ב.

העובדה כי הבניה קיימת מזה זמן קצר או ארוך משפיעה על היכולת להתנגד לאישור הבניה. לעיתים לא מתאפשר הדבר להתנגד לכך בהליך הרישוי אולם הדבר מתאפשר בערכאה שיפוטית.  גם העובדה שהתבצעה בחלקה העברת זכויות יכולה לעקר את יכולת המתנגד להכשרת הבניה בדיעבד.

בעל זכות בבית המשותף המבקש לקבל היתר להרחיב את דירתו, יוכל לבצע זאת. הוא לא יהיה מוגבל גם אם קיימת חריגת בניה בבית המשותף ביחידה אחרת. בין אם שבוצעה על ידי בעליה בין אם על ידי קודמו.

• להמשך קריאה »»

התנגדות לתמ”א 38-מדריך להגשת התנגדות. התנגדות לבקשת היתר לחיזוק או לבקשת היתר להריסה

ב 10 פרקים יוסבר כל מה שדרוש על מנת להכין כנדרש כתב התנגדות לתמ”א 38. במקרה בו מתקיימת פגיעה כתוצאה מאישור בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 יש להגיש את כתב ההתנגדות בתוך 15 ימים מיום פרסום ההודעה.

במידה ולא נתקבלה הודעה, יש להגיש את ההתנגדות מיד עם דבר היוודע הבקשה להיתר. אף אם לא נתקבלה כל הודעת פרסום לצורך הגשת התנגדות.

התנגדות לתמ”א 38 (תכנית חיזוק ארצית מס’ 38) תוגש על ידי כל מי שנפגע מכוח בקשת ההיתר שהוגשה. בין אם המתנגד מתגורר בבית המשותף, בין אם המתנגד מתגורר בסמיכות לבית המשותף העתיד להיות מחוזק. עיקר ההתנגדויות המוגשות הם אלו: .

התנגדות לתמ”א 38 – מהי תכנית החיזוק הארצית 38 או בשמה המוכר תמ”א 38?

תמ”א 38 משמשת כתכנית מתאר ארצית שתפקידה הוא חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. כיוון שחיזוק מבנים כולל פעולות בניה יקרות מאוד, הוחלט להעניק לגורם המחזק את המבנה זכויות בניה אשר יצדיקו את ההוצאה הכלכלית לשם חיזוק המבנה. מטרתה המשנית של תכנית מתאר ארצית 38 (תמ”א 38) היא התחדשות עירונית. כלומר, לחדש את המבנים הישנים.

כאשר מהלך הבניה עומד בפני אישור, נדרש לפרסמו באופן כזה שמי שרואה עצמו נפגע ממהלך בניה זה, יוכל להגיש את התנגדותו לכך. מוסד ההתנגדות הנו מאבני יסודות דיני התכנון והבניה בישראל ואוגד בחובו זכות בסיסית המתירה לנפגע להיות שותף לשינויים במהלכי הבניה הנדרשים, ככל ושינויים אלו יאושרו במסגרת התנגדותו.

הגשת התנגדות למהלך הבניה המתבקש היא אמנם זכותו של כל תושב אולם עליו לעמוד במסגרת לוחות זמנים נוקשה וכן להציג נימוקים תכנוניים אשר יצדיקו את קבלת התנגדותו. בפני המתנגד עומדת האפשרות להגיש ערר, ככל והתנגדותו לא התקבלה או התקבלה בחלקה.

לקריאת מאמר העוסק בנושא: התנגדות לתמ”א 38- הפחתת זכויות בניה ותמריצי חיזוק

מהם התמריצים המוענקים במסגרת תמ”א 38

במסגרת תמ”א 38 מוענקים תמריצים כלכליים אם כן על מנת שפעולות החיזוק המבוצעות יהיו כלכליות למי שמבצע את החיזוק. תקנון תמ”א 38 קובע כי לכל דירה יוענקו עד 25 מ”ר תוספת. בנוסף, לאחר שכל דירה מקבלת את התוספת, מתווסף השטח הנ”ל לקומה ‘טיפוסית’ (הקומה בגודלה בטרם ההרחבה), והיא תיקרא מעתה קומה ‘מורחבת’. תכנית החיזוק כוללת 2 מסלולים בתוכה:

1. תמ”א 38/חיזוק – הידועה כתמ”א 2 – במסלול חיזוק – תוספת הקומות המותרות יהיה עד 2.5 קומות.
2. תמ”א 38/הריסה ובניה מחדש – הידועה כתמ”א 3 / תמ”א 3א – במסלול הריסה – תוספת הקומות המותרות יהיה עד 3.5 קומות.

תקנון תמ”א 38 מתייחס גם לקומה מפולשת ומגדיר את היקף השטח בו נעשה שימוש למגורים בקומה זו אשר מעבר לו קומה זו תיחשב לכל דבר ועניין. לקריאת המאמר: התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות הבניה משרדנו ייצוג בערעור שנדון בבית המשפט העליון בעניין זכות הועדה המקומית להפחית תמריצי חיזוק במידה והדבר אינו נחוץ כלכלית. מדובר בקביעה של בית משפט עליון שהנה בבחינת חידוש. קרי, בהחלט יש מקום לא להעניק את מלוא תמריצי החיזוק אם הפרויקט מספיק רווחי. לקריאת פסק הדין.

התנגדות לתמ”א 38 – זכויות הבניה המוענקות לבעלי הדירות וליזם

היקף זכויות הבניה הוא הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבניה והמתנגד יידרש להציג את מהו היקף זכויות הבניה המוענק לכל דירה והאם זכותו נפגעת. יש לבצע ראשית חישוב לגבי שטח הדירה הקיימת. האם שטח זה קיים בהיתר בניה. האם השטח כולל מרפסת. תקנון תמ”א 38 מתיר הוספת שטח מרפסת למניין השטחים המאושר בכל דירה. לאחר חישוב זה אנו למדים מהו השטח המתווסף לכל דירה. לאחר מכן ניתן לחשב מהו שטח ה’קומה טיפוסית’. היקף הזכויות המוענקות לכל בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 נקבע לפי היקף הקומה המורחבת כפול מס’ הקומות המתווספות לפי תמ”א 38. כך ניתן לוודא כי לא מוענקות זכויות עודפות אשר מובילות לבניית מבנה שיכול להוות חריג אדריכלי בנוף הסביבה. בדיקת היקף זכויות הבניה הקיים (לפי התב”ע) וזה המתווסף לפי תמ”א 38 הוא עניין מורכב ויש לבצעו בצורה מדויקת. החישוב עלול להסתבך יותר אם קיימים במבנה חריגות בניה של היקפי בניה בלתי מאושרים. קיימות השלכות לאי אכיפה מצד הרשות המקומית משך שנים רבות, ובמידה וניתן לאשר את חריגת הבניה באמצעות רישוי בדיעבד, הרי הדבר יסייע מאוד לבעל הזכות שלא לאבד שטח זה.  

סוגי הקלות המצדיקות הגשת התנגדות בתמ”א 38 –

הקלות מתוך הגדרות תכנית הקובעת את היקף הבניה או את מפרט מהלך הבניה, מאפשרת ‘תזוזה’ מתוך הקבוע בהוראות התכנית לצורך התאמת הבניה המוצעת להוראות התכנית. הקלות הם למעשה בקשת היזם לבנות ‘קרוב’ לאופן שנקבע בתכנית החלה על החלקה. מרבית התכניות מגדירות מהי הקלה ומהי סטייה ניכרת מתכנית אשר מחייבת להגיש את אותה בקשה להיתר כ’תכנית מפורטת’ – מהלך תכנוני קפדני יותר המלווה בתנאים רבים יותר לצורך אישורו. לקריאת פסק דינה של כב’ השו’ ל’ ביבי המציג מהם השיקולים המצדיקים הענקת הקלה אם לאו:

עתמ (ת”א) 1531-03-20 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע”מ נ’ ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פסק דין מיום 04.08.2020), פסקה 61.

הקלות בקווי בנין

קו בניין הוא המרחק בין גבול החלקה ובין הקו ממנו ניתן להתחיל לבנות בחלקה. קווי הבניין קבועים בתכניות החלות על החלקה. קווי הבניין מאפשרים גמישות תכנונית היוצרת מרווחים בין מבנה למבנה. מרווחים אלו מאפשרים לפעול בעתיד לצורך שינויים אדריכליים וכן מאפשרים לוודא כי נשמרים ‘אווריריות’ בין מבנה ומבנה וכן שומרים על פרטיות יחידות הדיור. מרחק קווי הבניין משקף את מדיניות הרשות המקומית באותו מרחב תכנון ומשתנה בין חלקיה השונים של העיר ולעיתים משתנה גם כתוצאה משינוי מדיניות בהווה לעומת העתיד. קווי הבניין הם שקובעים את היקף זכויות הבניה בחלקה. אותו היקף נגזר מתוך ‘הקוביה’ הנוצרת בין קווי הבניין. ככלל, ככל שקווי הבניין גדולים יותר הם מאפשרים שטחים פתוחים בין גבול המגרש ובין גבול המבנה, וניתן יהיה לעשות שימוש רחב יותר בשטחים פתוחים שישמשו שטחים פרטיים פתוחים (שפ”פ). לעיתים הרשות המקומית תקבע שטח ציבורי פתוח בשטח זה (שצ”פ) – זאת במצב שבו הוענקו זכויות נוספות לחלקה או ניתנו לבעליה הקלות אחרות. קרי, מעין ‘תמורה’ לתושבי הסביבה בגין ההקלה שאישרה הרשות המקומית.

הקלות במספר קומות

אשר ניתן לבנות. גידול במספר הקומות ללא תכנון מרחבי מקיף עלול להוביל ליצירת מגדלים אשר ניתן להשוותם בקלות ל’מגדל בבל’. צמיחת מגדלים אלו מתוך המרחב העירוני מעיבה על הסביבה הקרובה בהיבטים רבים. נושא חשוב לאין שיעור בו חובה להתחשב הוא מנהרות הרוח שיוצרים אותם מגדלים ואשר מונעים אפשרות גידול צמחייה ו/או חדירה של קרני שמש ישירות. ככל שהמגדל יהיה גבוה יותר כך השפעתו על המרחב הסמוך תהיה גדולה יותר. רצוי מאוד לפזר את המגדלים על פני מרחב עירוני גדול ככל שניתן ובכך לשלב את כלל אוכלוסיית האיזור בנשיאת הנטל שבמגורים בקרבת מגדלי מגורים מסוג זה. חשוב מאוד לזכור כי עלויות תפעול של מגדלי מגורים עלולים לגרום להוצאות כבירות לבעליהן. מחקר מעניין מאוד בנושא בעיית התחזוקה של מגדלי מגורים שופך אור על השיקולים אשר יש להביא בחשבון טרם תכנון מגדלי מגורים מעל 16 קומות – מערכות תפעול מגדלים אלו יקרות מאוד וקיים צורך להביא בחשבון את עלויות החלפת מתקנים אלו. עלויות שנאמדות כשווה ערך לעלות דירה או שתיים מתוך אותו מגדל. לקריאה נוספת בנושא מרתק זה ניתן (ורצוי) לעיין במחקרי המרכז לחקר העיר והאיזור של הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים של הטכניון, בראשות פרופ’ רחל אלתרמן.   הקלה במקרה של חלקה משופעת בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 על חלקה משופעת תזכה את בעליו בזכויות לפי הקלה זו בהיקף של כ 3%.

התנגדות לתמ”א 38 – במידה והמבנה אינו משתלב בסביבה

סעיף 21.1 לתקנון תמ”א 38 קובע כי הועדה המקומית רשאית להתיר תוספת לאחר ששקלה: “אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח מס׳ 1”. בנוסף, סעיף 22 לתקנון תמ”א 38 קובעים כי הועדה המקומית מוסמכת לשלול בקשה לחיזוק לפי תמ”א 38 במידה והועדה המקומית “מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת”. כלומר, נקבעי כי יש חובה להתחשב ביכולת השתלבות המבנה החדש/המחוזק בסביבה הקרובה. זאת על מנת שלא ייבנה ‘חריג אדרכילי’. האיזון הנדרש ע”י רשויות התכנון יאפשר בד”כ קבלת מהלך בניה ייחודי אך לא ייחודי מידי, בהתאם לסביבה הקרובה. לדוג’ בשטח שיפוט עירוני, יהיה קל יותר לתכנן מהלך בניה ייחודי אשר עיצובו יאושר ע”י רשויות התכנון המקומיות. אולם, בסביבה בה הבניה אחידה, יהיה קשה לאשר מהלך בניה החורג בעיצובו מהנורמה הקיימת.

התנגדות לתמ”א 38 – תשתיות

הכבדה על תשתיות המקום והמרחב הסמוך הנה טענה אשר עולה במרבית כתבי ההתנגדות, ומהווה נושא חשוב לאין שיעור במסגרת אישור מהלך הבניה, המקומי, בעיקר. ככל והמהלך הבניה הנדרש עוסק בבניה לאחר הפשרת קרקעות בנגב, ברי כי התשתיות שיידרשו לצורך כך נבחנו ותוכננו במלואן. אולם, כאשר מהלך הבניה עוסק בבניה באיזור קיים, הרי שיהיה צורך לבחון את מידת השתלבות מהלך הבניה באותו איזור מבחינת תשתיתית:

תחבורה

רכיב התנגדות זה הנו חשוב וקריטי לבדיקה וכולל בתוכו מספר רכיבים נוסף אותם יש לבחון.

רוחב כביש וכן רוחב סיבוב

בהתאם לתקן: מכונית, רכב חילוץ וכיבוי, תחבורה ציבורית ועוד…

רוחב מדרכה.

רוחב החניה נגזר מציר הדרך. יש לבחון כי לא קיימת הפקעה ברחוב וכי לא נקבע עדיין ‘רוחב’ למדרכה הקיימת או העתידית. יש לזכור כי תמ”א 38 משמשת כמטרת משנה תכנית להתחדשות עירונית. ולכן רשויות מקומיות רבות מנצלות את בקשות ההיתר הנ”ל על מנת לשנות ולשפר תשתיות לרבות רוחב המדרכות בחזית החלקות עליהם קיים המבנה לחיזוק.

מערך חנייה

מס’ מקומות חנייה קיימים ונדרשים והצהרת מהנדס רשות לתאימות הנחיות משרד התחבורה – סוג מתקן החניה והשוואתו להוראה האוסרת על חישוב תקן חניה עפ”י מתקן מכני וכן מס’ מקומות חנייה במתקן, רדיוס סיבוב, רמפת המתנה וכיוצ”ב.

ביוב וניקוז

יבחנו יכולת קיבולת של הנ”ל אך גם מידת עמידותן ויכולתן לשאת את אותה קיבולת חדשה או ישנה לעניין פרק הזמן המתוכנן. חינוך – קיום מתקני חינוך בסביבה הקרובה – גני ילדים ובתי ספר ומוסדות חינוך משלים אחר.

שטחי ציבור ומבני ציבור

רכיב התנגדות זה הנו חשוב לאין שיעור בהיבט העירוני ובראיה הרוחבית של כל אותו רחוב או מרחב תכנון בו מצוי המבנה לחיזוק. תוספת יחידות הדיור לכל מבנה המיועד לחיזוק לפי תמ”א 38 מצריכות גם תמיכה מצד שטחי הציבור ומבני הציבור המצויים לרשות הדיירים החדשים (וכמובן הקיימים). לכן, מכינות הועדות המקומיות פרוגרמות לעניין זה ויש מקום לבחון האם הוכנה פרוגרמה הכוללת את הצורך המקומי בשטחי ציבור ומבני ציבור ובמידה וקיים חוסר, יש מקום להתנגד לתוספת יחידות הדיור בגין רכיב זה. שטחי ציבור כוללים גינות ציבוריות לדוגמא או פארקים וגני שעשועים ואילו מבני ציבור יכולים לכלול כל מבנה ציבור קיים לרבות גן ילדים, בית כנסת, טיפת חלב, מבנה תומך לתשתיות עירוניות כגון שיטור עירוני וכו’. לקריאת החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב בעניין הצורך לבחינת פרוגרמה לשטחי ציבור בטרם יאושרו יחידות דיור מכוח תמ”א 38

התנגדות לתמ”א 38 – מטרדים

מהלך הבניה הנדון יבחן אף על ידי המטרד שהוא עלול ליצור לתושבי המקום:

הסתרת אור השמש

מטרד זה יבחן בהתאם למגבלה החדשה שנוצרת בעקבות מהלך הבניה. בידי הנפגע האפשרות להיפרע מהמפגע באמצעות הגשת תביעה לפי ס’ 197 ו/או תביעה אזרחית.

פגיעה בפרטיות

בניה במרחקים קצרים, במיקום חלונות ופתחים שלא עפ”י התקן, עלולה ליצור מפגעי פרטיות קריטיים.

התנגדות לתמ”א 38 – ההתנגדות שלי מוצדקת או שאני דייר סרבן?

המונח דייר סרבן מתייחס לבעל זכות בבית המשותף אשר מסרב לחתום על ההסכם שלאחריו כל זכויותיו היחסיות בבית המשותף מוקנות לגורם המבצע את החיזוק. במילים אחרות, היעדר החתימה מוביל לתוצאה לפיה הליך החיזוק לא יכול להתחיל. גם אם בידי הגורם המחזק מצוי רוב בעלי הדירות הנדרש לצורך קידום הליך החיזוק. ושוב, לצורך התחלת ביצוע פעולות החיזוק בפועל – כל בעלי הזכויות נדרשים לחתום על הסכם. על כן, בשלב זה מוגשות תביעות כנגד אותם בעלי דירות ובמעמד משפט זה, מתברר האם סירובם הוא לגיטימי או האם יוגדרו ‘דייר סרבן’. קביעה שיפוטית כי בעל זכות בבית המשותף הנו ‘דייר סרבן’ מובילה בדרך כלל לסנקציה לפיה השופט או המפקח/ת על רישום המקרקעין יציבו לאותו ‘דייר סרבן’ תנאי. או שישלם סנקציה כספית גדולה מאוד בגין סירובו או שיסכים לחתימה ואותה סנקציה תוסר.

האם קיים רוב לקידום תכנית החיזוק והאם תהליך בחירת היזם נעשה כדין?

כאשר מנסים לברר האם דייר סרבן אם לאו, יש מקום גם לבחון את תהליך קידום הליך החיזוק. הפסיקה קבעה לא אחת כי יש לבצע תהליך זה באופן תקין ובהתאם לדיני הבתים המשותפים.

האם נחתם הסכם עם היזם והאם הוצגה בפני תכנית הדירה החדשה?

מקרים נוספים בהם היזם אחראי לסירוב שלי לחתום על הסכם

התנגדות לתמ”א 38 – ערבויות וכתבי שיפוי

לעיתים בקשת ההיתר כוללת צורך להכניס עוגנים בחלקה סמוכה. מהלך בניה זה, לדוגמא, עלול להצדיק העמדת ערבות או כתבי שיפוי אשר יאפשרו לנפגע להיפרע בבוא העת מנזקיו, ככל שאלו יתגבשו. המתנגד יוכל לדרוש זאת מרשויות הרישוי השונות, ככל ודרישה זו תהיה מוצדקת ביחס להיקף הבניה המתבקש, יקבלו רשויות הרישוי את דרישה זו. ישנן פעולות בניה נוספות המצדיקות בקשה לקבלת כתבי שיפוי. כתב שיפוי הוא התחייבות היזם והסכמתו מראש לכך שאם הרשות המקומית תיתבע בגין אותו נזק, האחריות לכך תועבר אוטומטית אל היזם.

התנגדות לתמ”א 38 – סיכום

הנושאים שנדונו לעיל הנם הנושאים העיקריים המרכיבים כתב התנגדות למהלך בניה, כהגדרתו בראש המאמר. נושאים אלו אינם ממצים כלל ועיקר והמתנגד למהלך הבניה נדרש לבחון ולנתח את תכנית הבניה הנדרשת ביחס לפגיעה הנטענת על ידו. ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה. אולם ניסוח זה חשוב לאין ערוך ועלול להשפיע על האפשרות כי המתנגד יוכל לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תדון בהתנגדות שלו. חשוב מאוד לבנות את האסטרטגיה אשר תאפשר את הצגת הנושאים המרכיבים את עיקרי הפגיעה הנטענת באופן כזה שלא יימנע מהמתנגד לשוב ולדון בהם במהלך משא ומתן עם יוזם התכנית ו/או במסגרת ערר ו/או במסגרת הליך מנהלי. המתנגד למהלך הבניה יגיש את טענותיו בפירוט ובליווי תצהיר תומך בהתנגדות וכן יציג את עיקרי מקורותיו עליהם הוא מסתמך לצורך קבלת ההתנגדות. קיימת חשיבות לאופן הצגת ההלכות הקיימות ביחס למצב התכנוני בתחום השיפוט הנדון בכלל וביחס לאיזור הספציפי בפרט. הערה חשובה: כל מי שהתנגדותו נדחתה יוכל להגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197. זכות זו עומדת אך ורק ביחס לבקשות היתר לחיזוק (תמ”א 38) או ביחס לתכנית.  

• להמשך קריאה »»

תמ”א 38 מבוצעת באמצעות מתן תמריצים כלכליים בדמות זכויות בניה, זאת בתמורה לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה – בין באמצעות חיזוק, בין באמצעות הריסה ובניה מחדש – שתי אפשרויות אלו קרויות ‘חיזוק לפי תמ”א 38’.

על פניו, נראה שביצוע תמ”א אמור להיטיב עם הדיירים ולשפר את איכות חייהם, אולם לעתים התכנון אינו מיטיב עם בעל דירה פלוני, או להיפך, מיטיב עם בעל דירה אחד לעומת בעל דירה אחר. לעתים אף מתגלה לבעלי הזכויות כי הפרויקט כלל אינו מקנה תמריצים לבעלי הדירות אלא רק מוביל לחיזוק המבנה – ואילו הנהנה היחיד מכלל התמריצים שניתנו בעבור חיזוק המבנה, הוא ….היזם.

כלל המקרים שנמנו מתארים מצב שבו בעל הדירה עומד בפני תהליך חיזוק במבנה בו הוא מחזיק בזכויות, אולם התמורה המתקבלת בסוף הפרויקט אינה מהותית ומתמצה בחיזוק המבנה בלבד או בהענקת תמריצים מעטים בלבד.

במאמר הבא נציג כללים כיצד לפעול ומה ניתן לעשות על מנת לשפר מאוד את הצעת היזם. ולדרוש את התמריצים המגיעים, על היקף התמריצים להיות ביחס ישיר לשווי זכויות הבניה המוענקות לקבלן לצורך הוספת יח”ד. יש לזכור כי זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות בבית המשותף ולכן יש מקום וטעם לוודא כי התמורה המתקבלת מהיזם הנה בעלת משמעות.

מהם התמריצים שמקבל היזם/מה התמורה שמקבלים הדיירים

שאלה נפוצה שנשאלת בקרב בעלי הזכויות, אשר מתבקשים להסכים לביצוע תמ”א היא, “מה בעצם יוצא לנו מזה”? לא אחת קורה שהיזמים מפעילים לחץ על בעלי הזכויות להסכים לביצוע התוכנית, מבלי שמוצעת תמורה שעניינה שיפור הדירה הקיימת. לעיתים, מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על הסכם להצטרף לתמ”א אפילו לפני שהוגשה כל הצעה קונקרטית.

כלל אצבע חשוב – לא לחתום על ההסכם מבלי לסכם את התמורה המתקבלת. אם נחתם הסכם שכזה ללא קביעת התמורה יש להודיע ליזם בהקדם האפשרי על כך כי ככל וההצעה אינה כוללת את הצגת התמורה, הרי ההסכמה מבוטלת או שנדרש להוסיף נספח לאותו הסכם לעניין זה.

חיוני לקבל את ההצעה של התמורה המתקבלת לכל בעל זכויות בטרם חתימה על הסכמה לפרויקט החיזוק על מנת לוודא כי התמורה הנה שיוויונית.

דוגמא להצעה לא טובה – אם לדייר יש דירת גג, שאינה רשומה בטאבו כדירת גג או שהגג לצדה אינו מוצמד לדירה, עלול לקרות מצב שיציעו לאותו דייר דירה אפילו בקומה ‘רגילה’. קרי, לא דירה על הגג החדש.

במקרים אחרים, היזמים לא מעניקים לדיירים שיפור משמעותי בדירה, כגון: מרפסת, מעלית או ממ”ד או חניה.

נשאלת השאלה מה המשמעות של מקרים כאלו ומה בעלי הזכויות יכולים לעשות. האם התנגדות לבקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 נחשבת כסרבנות? האם דייר שמתנגד נקרא דייר סרבן?

 

דייר סרבן או דייר שמקפיד לדרוש את זכויות הבניה / התמורה המגיעה לו

בעניין זה חשוב לומר כבר עתה: בעלי הזכויות לא צריכים לחשוש מהגשת התנגדות. התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 אינה מציבה את הדייר כ’דייר סרבן’ – גם אם היזמים מנסים להלחיץ את הדיירים, בתואנה כי מי שמתנגד ייחשב דייר סרבן.

אמנם, בעל דירה שמסרב לחתום על פרויקט תמ”א או פרויקט פינוי בינוי בבניין שבו נמצאת דירתו, יכול להיחשב כדייר סרבן. אך רק אם הסירוב של אותו דייר אינו סביר ולא הוגש מנימוקים תכנוניים או קנייניים, או אז, ורק כאשר ההתנגדות מוגשת ללא סיבה אמיתית, אז בעלי הדירות האחרים בבניין יכולים לתבוע אותו.
יש לציין, כי ס’ 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 (להלן: “חוק החיזוק“) מתייחס להגנה על התנגדות שמוגשת באמצעות בעלי דירות קשישים, וכאשר הסירוב של הדיירים לתוכנית נובע מסיבות סבירות.

ס’ 5ד לחוק החיזוק קובע כי חתימה על עסקה בהתאם לתמ”א 38 תהיה מבוטלת אם מדובר בהחתמה פוגענית. כלומר, המחוקק מגן על בעלי הזכויות מקום שבו יזם ו/או אחר הוביל אותם לחתימה על תכנון שאינו ידוע להם או פוגע בזכויותיהם.

חשוב להבהיר, כי הגדרת החתמה פוגענית מהי מפורטת בס’ 5ב לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 (להלן: “חוק פינוי בינוי”), והגדרת החוק בצירוף המבחנים שנקבעו בפסיקה הם שייקבעו מיהו דייר סרבן. כך למשל, כאשר מדובר בעסקה שיש לה כדאיות כלכלית, והתמורות שמוצעות בפרויקט נקבעות בצורה שוויונית וראויה לכל בעלי הדירות אולם בעל דירה מעוניין לסרב לקידום הפרויקט מחשש שהדבר יגרום לרעש או לכלוך – הפסיקה קבעה כי מדובר בהתנגדות שאינה סבירה והגדירה מתנגד זה כ’דייר סרבן’.
לעומת זאת, בפרק הבא נציג מקרים של התנגדות מוצדקת לבקשה לפי תמ”א 38, אשר ועדות הערר כבר קבעו כי מדובר בהתנגדות לגיטימית ומשכך אינה מעמידה את המתנגד בסיכון להיותו ‘דייר סרבן’.

ניתן לאמור, אי הסכמה לתכנון אשר פוגע בזכויות שיוויוניות ו/או מקנה לבעל הזכויות תמריצים נמוכים מאוד, לעומת כדאיות כלכלית בהיקף גבוה ליזם, מהווה התנגדות לגיטימית.

הגשת התנגדות לתמ”א 38 והגדלת התמורה לבעל הזכויות בבית המשותף – מהם המקרים המתאימים להגשת התנגדות

במקרים שבהם בעלי הזכויות אינם מקבלים תוספת משמעותית לדירתם או כאשר התמורה המתקבלת כפי שמוצגת בתכנון שהגיש היזם אינה שיוויונית, קרי – בעל זכויות פלוני מקבל תמורה שונה מבעל זכויות אלמוני, הרי מתקיימים התנאים המצדיקים הגשת התנגדות.

את ההתנגדות יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בתוך מניין 15 ימים מיום פרסום ההודעה (כל בקשה לפי תמ”א 38 מחוייבת לפי תקנון התכנית בפרסום הבקשה להתנגדויות).

ממועד הגשת ההתנגדות ועד הדיון בהתנגדות יש מעט זמן שניתן במסגרתו לקיים הליך של מו”מ עם היזם לצורך ליבון טענות ההתנגדות ובחינת אפשרות ייתור הליך ההתנגדות. ראו מאמר של משרדנו: כללים להגשת התנגדות לתמ”א 38

דוגמאות למקרים בהם התנגדות אינה מעמידה את הדייר בסיכון להיות ‘דייר סרבן’ יוצגו להלן:

התנגדות שהוגשה לאחרונה בנוגע לבית משותף ברחוב עזרא הסופר בתל אביב, במסגרתה נטען, בין היתר, כי הענקת זכויות התמורה בבית המשותף אינה שוויונית, אלא מוענקת באופן מפלה בין בעלי הזכויות וכן כי בקשת ההיתר אינה כוללת ממ”ד לכל דירה.

משרדנו אשר ייצג את המתנגדים, טען במסגרת ההתנגדות כי לא ברור מה התמורה שהדיירים המתנגדים מקבלים, כמו כן לא ברורה התמורה ביחס לבית המשותף, וכאמור הדיירים לא מקבלים ממ”ד ואף לא נבנים מפרצי חניה. בשל העובדה כי התמורה היתה לא שיוויונית בקשת ההיתר לפי תמ”א 38 נדחתה ע”י מליאת הועדה המקומית לתו”ב תל אביב.

מקרה נוסף שהיה גם הוא בתל אביב, ברחוב באזל, במסגרתו קיבלה ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב את טענות משרדנו כי בקשת היתר לפי תמ”א 38 הוגשה באופן שכולל פגיעה מהותית בדירת המתנגדת אותה ייצג משרדנו, הצעת התכנון כללה חסימה של פתחים וחלונות שמכניסים אור וכן ע”פ בקשת ההיתר מוצע לכפות על המתנגדת דירה בקומה רביעית מתוך 6.5 קומות, כאשר המתנגדת מתגוררת כיום בדירת גג. כאמור, הועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות ודחתה את בקשת ההיתר.

 

בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 09.05.2022 חזק בית המשפט העליון והדגיש כי גם שיקול כלכלי מהווה שיקול שעל ועדות התכנון לבחון שעה שהם בוחנים האם יש צורך ומקום להעניק את תמריצי החיזוק לאותו מבנה, אם בכלל.

בית המשפט העליון קבע כי כל מקרה ייבחן לגופו כאשר נקודת המוצא אינה הענקת מלוא התמריצים, כי אם הצורך להעניקם כלל:

עע”מ 5109-20 אברהם שלי נ’ איי הארץ נדל”ן בע”מ (פורסם בנבו), עמ’ 8 לפסק דינו של כב’ השו’ ע’ גרוסקופף:

 

היקף ההטבות שיינתנו במקרה נתון מתוך ההטבות התכנוניות בתמ”א 38 מצוי תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון והבניה (וראו סעיפים 22-21 להוראות תמ”א 38). ודוק, ועדות התכנון והבניה הדנות בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ”א 38 רשאיות לתת את ההטבות התכנוניות הקבועות בתמ”א 38 באופן מלא או חלקי, לפי שיקול דעתן המקצועי, כאשר במסגרת זו עליהן להביא בחשבון את מכלול השיקולים התכנוניים, האדריכליים, הנופיים, ואלו הנוגעים לכושר הנשיאה של התשתיות, כמו גם את שיקול הכדאיות הכלכלית, בראי הנסיבות הפרטניות של כל מקרה ומקרה (וראו: גדרון ונמדר, 342-339; בג”ץ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ’ ממשלת ישראל, פסקה 42 [פורסם בנבו] (8.8.2017); עניין רוסו, בפסקה 15; עניין אופקים, בפסקאות 17-16).

 

           הערה: שיקול הכדאיות הכלכלית אומנם לא מוזכר במפורש במסגרת השיקולים שעל ועדות התכנון והבניה לשקול בבואן להכריע האם יש לתת את ההטבות התכנוניות המבוקשות במסגרת בקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38, ואולם הצורך לבחון שיקול זה טבוע, מניה וביה, בתכליתה של תמ”א 38. כפי שהובהר בדברי ההסבר, מטרת התכנית היא “לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה” וזאת באמצעות הצעת “תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית” (שם, בעמ’ 4). הווה אומר, השיקול הראשון אותו על ועדות התכנון והבניה לשקול הוא אילו מן ההטבות התכנוניות בתמ”א 38, אם בכלל, יש להעניק כדי לעודד ולאפשר את חיזוק המבנה מבחינה כלכלית – ובמילים אחרות, אילו מן ההטבות התכנוניות דרושות על מנת להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. עם זאת, המדובר בשיקול אחד בלבד אשר אין בו לבדו כדי להכריע את הכף, ולצדו יש לשקול שיקולים נוספים כאמור לעיל.

 

גילוי נאות: משרד הח”מ ייצג בהליך עע”מ 5109-20  ובהליכים הקודמים לו בבית המשפט לעניינים מנהליים, בועדת הערר ובועדה המקומית לתו”ב חולון.

התנגדות לתמ”א 38 לצורך הגדלת התמורה – מתי מגישים

את ההתנגדות יש להגיש מיד ברגע שיודעים כי בקשת ההיתר פורסמה. אסור להתמהמה ולחכות לדיון אצל המפקח על המקרקעין, אלא להגיש את ההתנגדות ברגע שאפשר. לעיתים, עלינו לפנות באופן עצמאי למפקחת על רישום המקרקעין ולבקש דיון בזכויותנו הנפגעות, אולם בכל מקרה יש לנהל את ההליכים הללו במהירות רבה ביותר מהרגע בו התגלה כי מתקיימת פגיעה (או פגיעה לכאורית) בזכויות בעלי הזכויות בבית המשותף.

 

סיכום

המאמר עוסק בזכות בעלי הזכויות בבית המשותף להגיש התנגדות במצבים בהם התכנון שמוצע אינו כולל תמורה שוויונית או כולל תמורה מועטה או שאינו כולל כל תמורה אמיתית בגינה יש מקום להעניק את זכויות הבניה העודפות ליזם לצורך קבלת תמריצי החיזוק כתמורה כלכלית.

במקרה שאתם מרגישים שמאלצים אתכם להסכים לתמ”א אשר לא תיטיב אתכם, או אף תרע את מצבכם, חשוב להבין כי יש מקום להגיש התנגדות והתנגדות תכנונית זו, כמו גם ההחלטה שלא לחתום על מסמכי ההסכם, אינה מעמידה את בעל הזכויות בסיכון להיחשב ‘דייר סרבן’.

גם אם נחתם הסכם בעבר, במסגרתו לא הוצגו התמורות לבעל הזכויות בבית המשותף, ניתן לבטלו לעניין רכיב התמורה, וכן, גם ניתן להגיש התנגדות, ככל ומדובר בנימוקי התנגדות כפי שפורט לעיל במאמר זה.

במידה ולא תוגש התנגדות ובקשת ההיתר תאושר, יוכל היזם להתחיל בבניה, דבר שעלול לסתום את הגולל על הפגיעה שהתקיימה וייתכן שאף בכך תיחסם האפשרות להגיש בעתיד תביעה נזיקית או כספית אחרת. לכן חשוב לעמוד במניין הימים לצורך הגשת התנגדות ולאחר שזו הוגשה לנסות ולהגיע להסדר מול היזם, דבר שיוביל לייתור ניהול ההליך ההתנגדות.

זכרו, כאשר מצטרפים ומאשרים ‘כניסה’ לתהליך חיזוק לפי תמ”א 38, לעיתים קרובות, היזם עדיין לא הציג את התמורה הסופית. לכן חשוב שלא לאשר תמורה ספציפית אלא רק לאשר הסכמה כללית להצטרפות לתהליך.

• להמשך קריאה »»

.פטור מהיטל השבחה – ממועד אישור התוכנית המשביחה או ממועד גמר בניית הדירה המקורית?

ממתי יש למנות את תקופת ארבעת שנות המגורים בנכס הנדרשת על מנת לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה? (נוסף לדרישה של מימוש עד 140 מ”ר), האם ממועד אישור התוכנית המשביחה או שמא ממועד גמר בניית הדירה המקורית?

היטל השבחה הוא תשלום שגובה הועדה המקומית לתכנון ובניה מבעלי הנכס בשל השבחה שמשמעותה בפועל היא עליית שווי המקרקעין. שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה וניתן לשלם את תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות שכולל בין היתר את מועד קבלת היתר הבניה או מכירת הקרקע.

לאחר תיקון 54 לחוק התכנון והבנייה קיימת הגבלה לפטור מהיטל השבחה עד ל 140 מ”ר ודרישה ל 4 שנות מגורים בזמן מכירת הדירה לצורך הפטור.

בפ”סד תא”מ 19402-05-18 שלזינגר ואח’ נ’ עיריית גבעת שמואל ואח’, עלתה השאלה האם מי שרכש את הדירה והתגורר בה 4 שנים יהנה מהפטור או שמה היה עליו להתגורר 4 שנים בדירה ממועד אישור התכנית המשביחה.

התובעים, רכשו זכויות בעלות לדירה בת 4 חדרים בגבעת שמואל.
בניית הדירה הושלמה במהלך חודש 2000 ועד לשנת 2007 התגוררו בה התובעים.
במהלך השנים 2007-2011, בהם לא התגוררו התובעים בדירה, הדיירים בבניין, ובניהם גם התובעים הגישו לועדת המקומית גבעת שמואל בקשה להרחבת הדירות בבניין, על בסיס תוכנית ממ/20/3098, שאושרה למתן תוקף ב 06.08.2012 ומקנה זכויות להרחבת הדירות בו נמצאת הדירה.
כתוצאה מאישור הבקשה להרחבה, הוצאה לדיירי הבניין שומת היטל השבחה.

2014 התקבלה שומת השמאי המכריע שקבעה כי כל דירה זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבה של עד 140 מ”ר.

על החלטת השמאי המכריע, הוגש ערר לפני ועדת הערר המחוזית ובמסגרתה, טענה הועדה המקומית כי אין לאפשר פטור ביחס לכל דירה אלא פטור אחד בלבד לכל הבניין.
בין לבין, בשנת 2014, התובעים, מכרו את זכויותיהם בדירה ופועל יוצא נדרשו לשלם היטל השבחה לפי השומה המכרעת בסך של כ 80,000 ₪. התובעים שילמו לעירייה את מלא הסכום בתוספת הפרשי הצמדה לפי ממד המחירים לצרכן מיום אישור התוכנית.

בשנת 2017, חזרה בה הועדה המקומית מטענתה לזכות לפטור אחד בלבד לבניין, (לאור הלכה שנפסקה ברע”א 8907/13 דיבון ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה).

ועדת הערר דחתה את טענת הועדה המקומית לפיה הפטור לא חל על דירה בגודל מעל 140 מ”ר אבל קיבלה את טענתה כי יש לבצע תיקון לשומה.
אי לכך, השומה המכרעת עודכנה ביחס לדירת התובעים ועמדה על כ 26,000 ₪.

כמה חודשים לאחר מכן, התובעים פנו לעירייה בטענה כי הלכה למעשה סכום היטל ההשבחה שהיה עליהם לשלם עומד על סך של 26,000 ₪ וכי על העירייה להשיב להם את ההפרש בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.
העירייה דחתה את טענת התובעים וזאת בטענה כי הם בכלל לא זכאים לפטור מהיטל ההשבחה בגלל שמכרו את דירתם בטרם חלפו 4 שנים ממועד אישור תוכנית ההשבחה.  

במסגרת דיון ההכרעה, צויין כי בהתאם להוראת סעיף 19(ג), הפטור מתשלום היטל השבחה בשטח של עד 140 מ”ר ניתן גם בעת המכר וגם כאשר הבניה לא בוצעה בפועל אלא שניתן “להרחיבה לפי תוכנית”, התנאי לכך הוא שעל בעל הנכס או קרובו להשתמש בדירה למגוריהם “מגמר הבנייה ועד מכירתה, משך זמן שאינו פחות מארבע שנים”.

ממתי יש למנות את אותם ארבע שנים? ארבע שנים מיום גמר הבנייה כפי שמורה הסעיף או שמא ארבע שנים ממועד אישורה של התוכנית המשביחה?

התובעים טעני כי יש למנות את ארבעת השנים ממועד גמר הבנייה של הדירה המקורית. מאחר שאכן התגוררו בדירה במשך 4 שנים עד להשכרתה בשנת 2007 – ולכן זכאים לפטור.

הערייה טענה מנגד כי יש למנות את תקופת ארבעת השנים ממועד אישור התוכנית ולא מיום גמר הבנייה המקורית, וכן, אין עוררין כי התובעים לא התגוררו בדירה לאחר אישור התוכנית אלא השכירו אותה ולכן אינם הם זכאים לפטור.

הפרשנות שמציעים התובעים לסעיף המדובר יכולה להתיישב לכאורה עם ההפניה בסעיף להגדרת המונח “גמר הבנייה”, על פי חוק זה, גמר הבנייה – משעה שהבניין כולו או מקצתו נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם.
אבל, יש לזכור כי במקור, הסעיף לא כלל את האפשרות להנות מהפטור בזמן שבו הדירה ניתנת להרחבה מכח התוכנית אבל לא הורחבה בפועל. 

זו גם הייתה מסקנתו של בית המשפט המחוזי אשר נדרש לסוגייה מהו המועד שממנו יש למנות את תקופת ארבעת השנים – במצב שבו נמכרה דירה שניתנת להרחבה אך לא הורחבה בפועל –

“יש למנות את ארבע השנים לשם קבלת הפטור ….. מהמועד בו אושרה התוכנית המשביחה ולא ממועד גמר בניית הדירה המקורית”.

בית משפט הסביר את הקביעה כי המועד הוא מיום אישור התכנית כך: “הדרישה למגורים בפרק זמן של ארבע שנים מתקיימת בכדי למנוע את מכירת הנכס מיד לאחר ניצול הפטור מתשלום היטל ההשבחה ונוכח רציונל זה, ראוי לקבוע כי על מנת לקבל הפטור בגין תוכנית לגבי דירה אשר ניתנת להרחבה, על בעל הנכס “להתגורר בדירה מיום אישורה של אותה תוכנית ולא מיום בנייתה של הדירה המקורית.

• להמשך קריאה »»

תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף מבקשים לאיין את הפגיעה שנוצרת בבית המשותף בעת שבעל זכות קניינית, מבקש להרחיב את דירתו, על חשבון השטח המשותף, ואילו בעל דירה אחר, אשר חלקו ברכוש המשותף אינו ניתן לניצול זהה, יקבל פיצוי אשר יאיין את ה’הפסד’ שנוצר עם ההחלטה על אותה הרחבת דירה.

 

חוק המקרקעין התשכ”ט 1969 (להלן: “החוק”) קובע את ההוראה בדבר שינויים בזכויות בניה בפרק ו’ סימן ג’1. זהו למעשה הכלל היחיד בחוק שעוסק בנושא זכויות בניה בבית המשותף. הכלל מצמצם את ההסדר ביחס לזכויות הבניה בבית המשוף אך ורק לשינויים ברכוש המשותף שנוצרים כתוצאה מהרחבת דירה.

לצורך הבנת דיני תשלומי האיזון נכוחה יש לבחון את הכלל ביחס לסעיפים הרלוונטיים

הכלל הקבוע בס’ 71ב(א) לחוק קובע כי מי שבבעלותם 2/3 מהדירות ו – 2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם רשאים לקבוע על הוצאת חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות לצורך הרחבתה ואף להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם כך. הכלל קובע כי בנוגע לבנית מרחב מוגן יחס הרוב הנדרש יהיה מקל יותר. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ב) לחוק קובע כי לא תתקבל החלטה כאמור אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבת דירתו. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ג) לחוק הנו כמפורט להלן:

“בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.”

הכלל הקבוע בס’ 71ב(ד) לחוק הנו כמפורט להלן:

“נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.”

הכלל הקבוע בס’ 71ב(ה) קובע כי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה יקבע את היקף תשלומי האיזון. הכלל הקבוע בס” 71ג(א) לחוק קובע כי מי שמתנגד להחלטה על הרחבת דירה וטוען לפגיעה מהותית בזכותו וכן מי שמבקש למנות שמאי במצב שאין הסכמה על זהותו ואף מי שחולק על קביעת השמאי במקרה בו נקבע היקף תשלום האיזון, רשאי למפקח על רישום המקרקעין בתביעה. תביעה זו תוגש בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, או, במקרה ובעל דירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה. בנוסף נקבע כי למפקח על רישום המקרקעין הזכות להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

 תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-מועד הגשת תביעה

הוראות הכלל מעלות סוגיות כבדות משקל. הן בדבר אותה החלטה, המולידה את עילת התביעה. כמו גם מהי הרחבה דומה אשר ביחס אליה יש לראות בעל דירה כמסכים להחלטה של בעלי הזכויות בבית המשוף להרחיב דירה פלונית.

ההחלטה הקובעת את המירוץ להגשת התביעה הנה ההחלטה של בעלי הזכויות להרחיב דירה פלונית. הוראות הסעיף קובעות את הרוב הדרוש לכך.

הוראות הסעיף אינן עוסקות במקרה שבו התקבל היתר בניה ללא הרוב הדרוש וכן מהו המועד להגשת התובענה במקרה זה.

הצורך לשמור על יחס אפשרות ניצול זכויות בניה שווה הנו אחד מעקרונות היסוד אשר מוסד הבית המשותף מושתת עליהם. למעשה כל מוסד קנייני משותף נדרש באיזון ויצירת שיווין לבעליו.

ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 מרק וילסקר נ’ ולדימיר לויט קבעה השו’ ש’ וסרקרוג ביחס לאפשרות ניצול זכויות בניה ע”י בעל דירה אשר הצד השני להליך מתנגד לו:

האיזון הנדרש הוא איזון סביר והוגן בין זכויות של בני אדם שונים בעלי אינטרסים מנוגדים. התכלית הראויה היא ליצור “תשתית לחיים בצוותא, אף אם יש בה פשרה בתחום הענקת הזכויות האופטימליות לכל פרט ופרט.” (שם, סעיף 81 בעמ’ 342 – ו).

(ההפניה לפס”ד עא 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ‎ ‎נ’ מגדל כפר שיתופי, פ”ד מט(4) 221 – ע.ח.)

נראה כי גישות הקניין הרווחות, בכללם הגישה הליברלית, מביאות לכדי יישום שאינו נהיר דיו, במוסד השיתופי, את המנגנון הכופה הסכמה, אף על מתנגד לה, במצב שבו מתקיימים התנאים הבאים: 1) קבלת היתר או אישור תכנוני; 2) הסכמה קניינית לביצוע הבניה;

תנאים אלו נקבעו כאמור בפס”ד ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 (08.08.2002), ואושררו בפס”ד עשא (חי’) 34884-04-15  אברהם מלכה נ’ משה פרידלנדר (מיום 18.10.2015). יצוין כי ביהמ”ש העליון טרם דן בסוגיה זו.

תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-סיכום

על כן, כעת ניתן לטעון כי לא כל בניה שבוצעה מהווה הרחבת דירה דומה אשר מונעת מבעליה לטעון כנגד ההחלטה לאשר הרחבת דירה פלונית בבית המשותף. יצויין כי בפני המתנגד לאותו מהלך בניה שלגביו לא מתקיימים שני התנאים פתוחה הדרך לפנות לביהמ”ש לצורך מיצוי הסעד של החזרת המצב לקדמותו.

שאלת מועד הגשת התביעה יכולה להיות מוכרעת בהתאם להתקיימות התנאים כמו גם בהתאם להוכחת מועד הצגת ההתנגדות בפני בעל הדירה המבקש להרחיב את דירתו.

• להמשך קריאה »»

 

 

הכשרת עבירות בניה היא פעולת רישוי או הכשרת בניה לאחר שהוגש כתב אישום על ידי הרשות המקומית לבית המשפט, בד”כ לבית המשפט לעניינים מקומיים.

הכשרת עבירות בניה תאושר אך ורק במצב בו מהלך הבניה הנדון עומד בהגדרות התכנוניות ועובר את אישור מוסדות התכנון. במידה ומהלך הבניה הנדון לא יאושר, אזי מחזיק הנכס יהיה חייב לבצע הריסה של אותו מהלך בניה.

הכשרת עבירות בניה תסייע להקטין את גובה הקנס שיושת על העבריין, שכן יש לזכור כי כתב אישום שהוגש לביהמ”ש מעמיד את הנאשם בסכנת הרשאה שבעקבותיה רישום פלילי.

 

הכשרת עבירות בניה וכתב האישום

הכשרת עבירות בניה בבית משותף תתבצע תוך ניהול דיאלוג עם התביעה, על מנת להסיר איומים אלו:

• כאשר קיים סיכוי כי מהלך הבניה הנדון יוגדר להריסה.
• כאשר יש חשש כי אותו מהלך בניה יגרום לנזקים של גורמים שלישיים.
• הקטנת גובה הקנס בהתאם לנסיבות העניין.
• פליטת נאשם או נאשמים מתוך כתב האישום והותרת נאשם מרכזי.

על מנת שלא לגרום לנזקים לצדדים שלישיים, אשר בעל הנכס עלול להיות חייב בגינם, יש לקדם את מהלך הכשרת עבירות הבניה בזמן הקצר ביותר.

עבירת בניה עלולה לגרום להשלכות על מחזיק הנכס: 1) הרשאה בפלילים; 2) חיוב בהריסה;

הרשאה בפלילים היא הכרעה משפטית אשר השופט הדן בכתב האישום קובע. קיימים מספר אפיקים אשר הנאשם יכול לפעול לאורם על מנת להגדיל את הסיכוי להימנע מהרשאה.

חיוב בהריסה עלול להתבצע עוד טרם ההכרעה המשפטית. על כן יש לבצע את הבדיקות התכנוניות והקנייניות (לינק למאמר) הרלוונטיות ולפעול בשני המישורים על מנת לקדם את התוצאה אשר תמנע את ההריסה של מהלך הבניה הנדון, ככל שתכנונית ניתן למנוע זאת.

הכשרת עבירות בניה – סיכום

הכשרת עבירות בניה הנה פעולה סבוכה הכרוכה ברישוי תכנוני תוך התחשבות ברכיב הפלילי. על כן במצב בו הוגש כתב אישום בגין עבירות בניה, חובה לפנות בהקדם האפשרי להתייעץ עם עורך דין, ולהבין את דרך ניהול ההליך הפלילי. כיוון שגובה הקנסות העלולים להיות מושתים הנם משמעותיים מאוד, על הנאשם לפעול במסגרת זמן קצרה מאוד כדי להצליח ולנהל הן את ההליך הפלילי והן את ההליך התכנוני על מנת שמהלך הבניה הנדון לא יחויב בהריסה, וכאמור על מנת להקטין את גובה הקנס.

כיוון שמדובר בהליך האוגד בחובו הן מדיני העונשין הן מדיני תכנון ובניה והן מדיני הקניין, יש צורך וטעם להתייעץ מיד כשהתקבל כתב האישום, ולבדוק את המצב התכנוני והקנייני ביחס לאותו מהלך בניה.

ניתן לקרוא מאמר בנושא על זיכוי נאשם בכתב אישום של עבירות בניה, באמצעות טענת הגנה מסוג ‘הגנה מן הצדק’.

• להמשך קריאה »»

הכשרת חריגות בניה בבית משותף או בבית צמוד קרקע תבוצע לצורך התאמת הבניה בפועל אל אשר נקבע בהתאם להיתר הבניה או כל תכנית מפורטת או בהתאם לתנאי מחלקת רישוי עסקים. צורך זה מתעורר כאשר נדרש לשנות את זהות המחזיק – כלומר בעת העברת זכות הבעלות בנכס, או לשם השלמת הליך הכרוך בכך כגון משכון או הקניית ערבות. צורך זה עלול להתעורר כאשר התגלו חריגות אלו ע”י רשות מנהלית, תכנונית ו/או ע”י כל גורם שלישי העלול להיפגע מכך. מיותר לציין כי מידע בדבר חריגות בניה מועבר לרשות המקומית גם באמצעות מסירת מידע על ידי מי שאינו נפגע ישירות מאותה חריגת בניה. הכשרת בניה ורישוי בניה הם מונחים שונים לאותה פעולה. התאמת המצב הקיים למצב המאושר לפי היתר או תכנית ברת תוקף.

הכשרת חריגות בניה בבית משותף

הכשרת חריגות בניה בבית משותף מצריכה תשומת לב מיוחדת שכן יש להכשיר את החריגה באמצעות רישוי של הבנייה ‘החריגה’, על ידי הגשת בקשה להיתר או על ידי הגשת תכנית מפורטת או באמצעות תיקון צו הבית המשותף.

השלב התכנוני – יהיה השלב בו נערכות בדיקות תכנוניות אשר יקבעו האם ניתן תכנונית להכשיר את ‘החריגה’. בדיקות אלו נדרשות ביחס לכל אלו:

• זכויות בניה קיימות – בדיקה האם ניתן להוסיף זכויות בניה למצב הקיים.
• חלוקה לשטחי שירות ושטחים עיקריים – בדיקה זו למעשה מהווה תת בדיקה של מצבת זכויות הבניה הקיימות.
• התאמה לתקנות וחוקי התכנון והבניה – יש לוודא כי ‘החריגה’ עומדת בהגדרות הנדרשות לכל מהלך בניה מסוג שהוא. לדוגמא – גובה או שטח חדר מינימלי. מרחק מחלון של דירה סמוכה וכיוצ”ב.

השלב הקנייני  – יהיה השלב בו נידרש להסכמה של בעלי הזכויות בבית המשותף לפעולת הכשרת ‘חריגת הבניה’.

ראשית יש לזכור כי הבית המשותף מהווה מוסד המורכב מבעלי זכויות – בעלי הדירות או היחידות שקיימות באותו בית משותף. בית משותף יכול להיות גם כזה המשולב ביחידות מסחריות או משרדיות בנוסף או במקום ליחידות מגורים. בכל מקרה על מנת להכשיר את הבניה יש לקבל הסכמה של 75% מבעלי הזכויות שבו המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. לעיתים, לא יהיה אפשרי להשיג את הרוב הדרוש, אולם גם אז ניתן יהיה להגיש לרישוי את התכנית המבקשת להכשיר את אותה חריגת בניה. לעיתים מוסד התכנון ידחה את הבקשה אם היא תוגש ללא הרוב הדרוש, אולם במצב שכזה ניתן יהיה לפנות לבית המשפט על מנת לוודא כי המתנגדים למהלך רישוי הבניה אינם מתנגדים ללא נימוק תכנוני ו/או קנייני ראוי וצודק.

לעיתים המוסד התכנוני לא יאפשר להגיש בקשה לרישוי כל עוד ישנם חריגות בניה אחרות, אולם, כפי שנקבע כבר ע”י ועדות הערר (בערר (צפון) 150/14  עלא חוא נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו, ערר (חי) 365/13 דבי ופנינה שטרנברג נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה) מוסד התכנון המקומי אינו רשאי להתנות את הליך הרישוי המבוקש ברישוי של חריגות או עבירות בניה נפרדות – שאינן קשורות למבקש (לדוגמא: שכן שבנה לא עפ”י היתר).

לאחר שמצאנו כי ניתן תכנונית וקניינית לבצע את מהלך הבניה הנדרש, נוכל להגיש את בקשת ההיתר או התכנית המפורטת למוסד התכנון המתאים.

תיקון צו הבית המשותף יתבצע במצב בו מהלך הבניה קיבל היתר ואושר ע”י מוסד התכנון, אולם טרם נערך תיקון למצב התכנוני החדש, באמצעות התאמה לצו הבית המשותף, כלומר עיגונו במצב הקנייני של אותו בית משותף.

הכשרת חריגות בניה בבית צמוד קרקע

הכשרת חריגות בניה בבית צמוד קרקע תהא מלאכה קלה יותר אשר תסתכם בבדיקה התכנונית בלבד. אמנם לבעלי זכויות המצויים בסמוך תהיה אפשרות להגיש התנגדות למהלך הבניה הנדרש בהכשרה, אולם זכות זו שמורה רק במידה ובקשת הרישוי כרוכה בהקלה מאשר נקבע בהתאם לתכנית ברת תוקף החלה על החלקה.

המצב שתואר זה עתה נכון גם במקרה בו בעלי הזכויות בחלקה מוגדרים כשותפים (מושע) וכל מהלך בניה נדרש, על ידי יחידי הבעלים, נדרש בהסכמה מסוימת של האחר.

הכשרת חריגות בניה – סיכום

הכשרת חריגות בניה נדרשת במצב שבו יש צורך להתאים את המצב הקיים למצב שאושר על פי היתר בניה או על פי תכנית או, ביחס לבתים משותפים, כאשר המצב הקיים שונה מאשר נקבע במסמכי הבית המשותף.

הכשרת חריגות בניה נדרשת לא רק כאשר מבקשים לסחור בנכס הנדון אלא גם כאשר מבקשים כי הנכס ישמש כערובה מכל סוג, לדוגמא: משכון, ערבות וכיוצ”ב.

לקריאה נוספת של מאמר בדיקות מקדמיות לפני רכישת נכס…

• להמשך קריאה »»

פרגולה ללא היתר בנייה, התקנת סוכך ללא צורך בהיתר בנייה, התקנת רשת צל ללא צורך בהיתר בנייה.

האם יש צורך בקבלת היתר בנייה לצורך קירוי מרפסת או גינה או שטח הגג כאשר מבקשים להתקין את אחד מהנ”ל?

המדריך לתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה

במסגרת הרפורמה בתהליך רישוי הבניה בישראל, נקבעו סוגי עבודות אשר הליך רישויים יהיה קצר וקל יותר ממה שהיה קבוע עד כה. הרפורמה נועדה בראש ובראשונה להקל על מבצע העבודה, לבצע את אותן עבודות מוגדרות, ללא צורך בקבלת היתר הבנייה. זאת ועוד, הרפורמה נועדה גם להקל על העומס העצום הרובץ לפתחם של רשויות הרישוי השונות בכלל ולפתחה של הועדה המקומית לתו”ב בפרט. ואכן כניסתן לתוקף של התקנות החדשות הובילה לירידה במספר הליכי האכיפה בגין אותם עבודות ולהקלה רבה על העבודה המוטלת על רשות הרישוי המקומית.

תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים פטורים מהיתר), תשע”ד – 2014 (להלן: “התקנות החדשות”) נכנסו לתוקף בתאריך 01.08.2014 והם מגדירות מהם העבודות שאינן מצריכות הוצאת היתר בנייה. וכן, מהם העבודות שאף אינן מצריכות כל הודעה לרשות בגין ביצוען. התקנות נכנסו לתוקף בתאריך 01.08.2014.

עד למועד זה, תקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס”ג-2003 (להלן: “תקנות עבודה מצומצמת”) אפשרו שורה של עבודות אשר הופרדו מתוך רשימת העבודות המחייבות היתר בנייה והקבועות  תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש”ל-1970 (להלן: “תקנות היתר בנייה”).

תקנות עבודה מצומצמת קבעו  את ההגדרה למונח מצללה, למרות שבתקנות החדשות נעשה שימוש בהגדרה אחרת לעניין עבודות פטורות מהיתר:

           “מצללה (פרגולה)” – מבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו;

יתרה מכך, התקנות החדשות אף מתירות לרשות הרישוי המקומית לקבוע הנחיות מרחביות לאופן יישום הליך הפטור המיוחל. וכך הליך הרישוי לובש צורה שונה, לקולא או לחומרא, מאיזור לאיזור.

פרגולה ללא היתר בנייה-הגדרות

הגדרות כגון: סוכך מתקפל או סככת צל (אשר הגדרתן נקבעה בתקנות החדשות) לא נקבעו בהגדרה ספציפית בתקנות לעבודה מצומצמת אלא נדרשה התאמתן להגדרה בהתאם לתקנות היתר בנייה.

תקנות עבודה מצומצמת לא תרמו לקידום רישוי מהיר באמת עבור מבקש העבודה, במקביל להקלה כלשהי על העומס שעמד בפני רשויות הרישוי המקומיות, עת נדרשו היתרים לעבודה מצומצמת בדרישות תכנוניות למכביר שלא הקלו על רישוי ביצוען.

הפעולות לביצוע אשר נדרשו ע”י מגיש הבקשה לצורך עמידה בתנאי הפטור המצומצם, נקבעו בסעיף 4 לתקנות עבודה מצומצמת, וכן ברשימה פתוחה נוספת של תנאים אותם יכלה הרשות לקבוע לצורך מתן היתר לעבודה מצומצת:

4. לא יינתן היתר לעבודה מצומצמת אלא אם כן עשה מבקש ההיתר כל אלה:

(1)  הגיש בקשה לכך לפי חלק א’ של הטופס שבתוספת הראשונה בשלושה עותקים;

(2)  צירף לבקשה, לפי דרישת המהנדס, תשריט בשלושה עותקים בקנה מידה של 1:100 ובו פרטים שדרש המהנדס;

(3)  ………….

(4)  לבקשה להקמת מצללה, סוכך עונתי, מחסן טרומי פריק – צירף פרטים בדבר מיקומם וגודלם, ולפי דרישת המנהדס – גם חישובים סטטיים;

(5)  …………..

(6)  ……………

(7) ……………

(8)  ……………

(9)  ……………

5. (א) הועדה רשאית לקבוע תנאים נוספים למתן ההיתר, בכל הנוגע ליציבות הבנין, לעיצובו האדריכלי ולבטיחות הציבור, ואולם לעניין היתר לעבודה המפורטת בתקנה 2(15), לא יראו את הקרינה הבלתי מייננת מכל אחד מסוגי האנטנות המפורטים בה כפגיעה בבטיחות הציבור אם ניתן למיתקן חובבי הרדיו היתר הקמה לפי סעיף 6 לחוק הקרינה ובלבד שטווח הבטיחות האופקי, המחושב לפי הנחיות הממונה שקיבל מבקש היתר ההקמה, המפורסמות באתר האינטרנט של המשרד להגנת הסביבה, קטן מ-3 מטר בכיוון האופקי.

ואכן, עד כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, למרות רצון המחוקק להקל על הליך הרישוי, עדיין נדרש הליך הגשת בקשה לקבל היתר בנייה לעבודה מצומצמת זו (רק עם כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, השתנו גם הגדרות לעניין סוכך מתקפל או סככת צל ולעניין הגדרת מצללה).

נראה כי לא היה כל ממש בניסיון קיצור הליך הרישוי מצדו של המחוקק עם כניסתן לתוקף של תקנות עבודה מצומצמת, ובעל העבודה נדרש לקיום תנאים בירוקרטיים רבים, כפי שפורט לעיל, אשר האטו את צעדיו בדרך קבלת ההיתר המיוחל ובמקביל אף המשיכו להאט את קצב הטיפול מצד הרשות.

ואכן ריבוי התנאים הבירוקרטיים מצד מבקש ההיתר לעבודה מצומצמת הקשו על מבקש ההיתר להשיגו במהירות וכך לא הופחתה במידה הנדרשת כמות התיקים שהועברו לטיפול אכיפתי בגין בנייה ללא היתר. אלו ועוד הובילו את המחוקק לפעול לכניסתן לתוקף של תקנות חדשות אשר נדרשו לצורך הקלה אמיתית ומיידית במסלול הרישוי המקומי.

העבודות אשר בהתאם לתקנות החדשות פטורות מהיתר בנייה

המחוקק קבע מספר עבודות אשר יאפשרו לבעליהן את ביצוען ללא צורך אפילו בהודעה לרשות:

• סעיף 11 לתקנות עוסק בהגדרת הפטור עבור העבודות הבאות: גגון, סככת צל, סוכך מתקפל.

. (א)  הקמת גגון או סוכך, המחובר באחת מפאותיו לפחות, למבנה פטורה מהיתר ובלבד שיתקיימו בו תנאים אלה:

(1)    לא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים;

(2)    נבנה מחומרים קלים.

  (ב)  הקמת סוכך מתקפל (מרקיזה) פטורה מהיתר, ובלבד שהסוכך במצבו הסגור לא יבלוט מקיר המבנה למעלה מ-50 סנטימטרים.

       (ג)    קירוי באמצעות אריג המגן מפני השמש והשפעת מזג האוויר (סככת צל) פטורה מהיתר, ובלבד שגובה הקירוי לא עולה על 3 מטרים, המפתח בין העמודים אינו עולה על 5 מטרים ומשקל הקירוי אינו עולה על 3.5 קילוגרמים למטר מרובע.

       (ד)   הודעה על הקמת גגון או סוכך ששטחו עולה על 20 מ”ר, ערוכה לפי הטופס שבתוספת, תימסר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצוע העבודה ויצורף לה אישור מהנדס מבנים בדבר עיגון הגגון או הסוכך ויציבותו.

• סעיף 12 לתקנות עוסק בהגדרת הפטור עבור העבודות הבאות: מצללה

הקמת מצללה פטורה מהיתר, ובלבד שמתקיימים בה תנאים אלה:

(1)    שטחה אינו עולה על 50 מ”ר או על ¼ משטח הקרקע הפנוי ממבנים או הגג – הכול לפי הגדול יותר;

(2)    המצללה תוקם על גבי הקרקע או גג המבנה, אלא אם כן נקבעה הוראה בהיתר, בהנחיות המרחביות או בתכנית שלפיה מותרת הקמת מצללה במקום אחר;

(3)    הודעה על ביצוע עבודה לפי תקנה זו ערוכה לפי הטופס שבתוספת, תימסר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצועה ויצורף לה אישור מהנדס מבנים בדבר עיגון המצללה ויציבותה.

יישום התקנות מצד משרד הפנים (לאחרונה הסמכות הוקנתה למשרד האוצר)

משרד הפנים מציג את השער לעבודות הפטורות מהיתר בהתאם לתקנות החדשות.

בדברי ההסבר לתקנות החדשות המפורסמים באתר המשרד נקבע כך:

הפטור מהיתר לפי תקנות אלה מהווה פטור מהפרוצדורה של הוצאת היתר בנייה בלבד ואינו בא במקום כל דין אחר. לפיכך, פטור מהיתר על פי התקנות לא יגרע מחובה לפי כל דין של בעל מקרקעין או מחזיק בהם, כלפי בעלים או מחזיקים אחרים במקרקעין  אלה.

משרד הפנים יצר הבחנה בין הפטור להקמת מצללה כהגדרתה בתקנות עבודה מצומצמת ובין הקמת גגון או סוכך (המחובר באחת מפאותיו למבנה), וכאשר גודלו עולה על 20 מ”ר תידרש הודעה לרשות על התקנתו וכן צירוף אישור מהנדס על יציבותו.

סימן ב’ – גגונים וסככות  

נקבע פטור מהיתר להקמת מצללה (פרגולה) בתנאים הקבועים כיום בתקנות התכנון והבנייה (היתר לעבודה מצומצמת), התשס”ג – 2003, ולהקמת גגון או סוכך, המחובר בלפחות אחת מפאותיו למבנה בתנאים המפורטים בתקנות. על הקמת גגון או סוכך ששטחו עולה על 20 מ”ר וכן על הקמת מצללה, תימסר הודעה לרשות הרישוי  ויצורף לה אישור מהנדס מבנים בדבר עיגונם ויציבותם. מובן כי הוראות פרט 4.09 לתוספת השניה לתקנות בקשה להיתר העוסק בבנייה במרווחים, חלות גם על תקנות אלה. 

קבועים 4 פריטי קירוי אשר בגינן לא נדרש היתר בנייה (בכפוף לבדיקת נתוני ההתקנה הספציפיים):

• גגון או סוכך המחוברים בפאה אחת לפחות למבנה
• סוכך מתקפל
• יריעת צל
• מצללה אשר תיבנה מחומרים קלים ותהיה עמידה לתנאי מזג אויר.

שימת לב! הפריטים: סוכך/גגון ומצללה נדרשים באישור מהנדס לעניין יציבות היחידה.

יישום התקנות מצד הרשות המקומית.

הרשות המקומית מפרסמת מעת לעת קובץ הנחיות לעניין העבודות הפטורות מהיתר וכן התייחסות פרטנית של הועדה המקומית לתו”ב בהתאם לאצילת סמכות לעשות כן לפי ס’ 3א, 3ב לתקנות.

ההנחיות המרחביות קובעות את אופן יישום התקנות החדשות בפועל.

פרגולה ללא צורך בהיתר בנייה – בדיקת זכויות בנייה בטרם התקנה

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ”ב-1992 קובעות כי שטח מצללה של עד 50 מ”ר לא יחשב שטח מקורה לצורך השטח המותר לבנייה:

4(י)   על אף האמור בתקנת משנה 4(א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:

(1)   היא הוקמה בחצר, בגג, במרפסת, או במרפסת גג;

(2)   שטח המצללה – 50 מטרים רבועים או ¼ משטח החצר, הגג, המרפסת או מרפסת הגג, הכל לפי הגדול יותר;

(3)   עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במניין שטחי השירות.

פרגולה ללא צורך בהיתר בנייה – סיכום

התקנת קירוי למרפסת צריכה לעמוד במספר קריטריונים לצורך בדיקת המצב לאותה התקנה אמורה:

1. מהי היחידה המותקנת – סוג השלדה, סוג הקירוי
2. מהו השטח אותו מבקשים לקרות
3. האם תכניות החלות על החלקה מגבילות התקנות עד לגבול קצה המרפסת והאם קיימות זכויות עודפות במידה והיחידה נדרשת לשטח העולה על הקבוע בתקנות לעניין השטחים המותרים לבנייה.

טרם נדונה או הוכרעה הסוגיה האם לעניין חישוב השטחים יראו כמצללה גם פריטים מסוג סוכך/גגון/יריעת בד.

4. התקנה בבית משותף – האם נקבעה בתקנון הוראה לעניין סוג הקירוי המאושר לבית המשותף הנדון.

בהתאם לבדיקות הנ”ל ניתן לדעת האם הרשות עלולה לבצע פעולת אכיפה לעניין הקירוי המבוקש, לאחר ההתקנה. כיום קירוי מרפסות אינו זול. הפריטים המותקנים חדשניים וחלקם מאפשר הסתה של הקירוי באופן אוטומטי. מומלץ לבצע בדיקות מקדמיות יסודיות על מנת שהרשות לא תחייב את בעל הנכס להסיר את הקירוי שזה עתה הותקן.

• להמשך קריאה »»

הגנה מן הצדק בעבירות בנייה היא טענת הגנה קשה להוכחה במשפט הפלילי.

כאשר קיימת אפשרות שכתב האישום בגין עבירות הבנייה יוביל לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת ביחס לנאשם או כאשר הרשות פעלה באופן בלתי סביר כלפי אותו נאשם, אזי על אף הטעמים המשפטיים המצדיקים זאת, יזוכה הנאשם. עבירות בנייה כוללות מספר רב של מקרים לפיהם עלול נאשם למצוא עצמו בעיצומו של הליך פלילי. על מקרים אלו יתכן ונרחיב במאמר ייעודי. אולם כאשר הוגש כתב אישום בגין עיברות בנייה, התוצאה של אותו הליך פלילי עלולה להיות הרת אסון עבור הנאשם, לדוגמא, הנאשם יוכל למצוא עצמו ללא קורת גג, כפי שיתואר במקרה בהמשך המאמר. טענת הגנה מן הצדק יפה במקרה בו הרשות  התובעת, היא הרשות המקומית לעניין תביעות בגין עבירות בנייה, פעלה באופן בלתי הגיוני או בלתי נסבל או אף מחפיר כלפי הנאשם, בעניינו. טענה זו יפה להליך הפלילי אשר עבירות בנייה נמנות עליו. לצורך הוכחת טענה זו יש לבצע מחקר מקיף בעניין נסיבות המקרה שכן טענות בעלמה, או טענות ללא תשתית ראייתית סדורה ומספקת, יידחו על הסף על ידי בית המשפט. 

מקרה שבו טענה מסוג זה התקבלה על ידי ביהמ”ש מוצג בכתבה הבאה. משרדנו ייצג את הנאשמת במקרה דנן:

מתוך אתר YNET :

נדחה אישום נגד אישה שגרה במרתף בת”א

אחרי 60 שנה נזכרה המדינה שיחידה של 49 מ”ר בבניין בעיר אינה מיועדת למגורים. בית המשפט קבע: הדיירת זכאית מטעמים של צדק

עו”ד גוהר ראובן-חזןפורסם:  07.06.15 , 22:18

אישה המתגוררת בדירת מרתף בתל אביב הואשמה בשימוש חורג בטענה שמדובר במחסן שלא אמור לשמש למגורים. אולם בית המשפט לעניינים מנהליים בעיר החליט לאחרונהלדחות את האישום מאחר שהוגש 20 שנה אחרי שהאישה נכנסה לדירה, ולמעשה כ-60 שנה אחרי שהמדינה ידעה לראשונה שהיחידה משמשת למגורים.

הבית נבנה בשנות ה-40 ובתוכו יחידה בשטח של 49 מ”ר, שלפי היתר הבנייה שלה יועדה לשמש כמחסן וחדר הסקה וכביסה. הבניין נרשם בשנות ה-70 כבית משותף, כאשר היחידה הוגדרה “דירה”. באמצע שנות ה-90 רכשה האישה את היחידה לצורך מגורים.

מתחת לקרקע

עיריית ת”א טעתה – הבית נבנה מתחת לכביש

עו”ד גיל איזנברג

מידע שגוי שהועבר לבעלי קרקע בנווה צדק הוביל לכך שהבית נבנה במפלס נמוך ביחס לכביש שנסלל שנים לאחר מכן. כמה תשלם העירייה לדיירים?

עיריית ת”א טעתה – הבית נבנה מתחת לכביש

ב-2014 החליטה המדינה לערוך ביקור במקום ולאחר שגילתה כי בעלת היחידה מתגוררת בה, היא הגישה נגדה כתב אישום על שימוש חורג. לטענת המדינה, היחידה הוגדרה מחסן, והעובדה שהנאשמת מתגוררת בו בניגוד מוחלט להיתר הבנייה מצדיקה את הרשעתה.

הנאשמת הודתה שהיא משתמשת במקום למגורים, אך טענה כי היתר הבנייה שהוצג אינו מתייחס לדירתה. בנוסף היא טענה כי עוד לפני שרכשה את הדירה נעשה בה שימוש למגורים, והיא אף צירפה מסמכים ותשלומי ארנונה שמעידים על כך שהיחידה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כדירת מגורים.

במענה לטענת המדינה כי היה עליה לבדוק את היתר הבנייה לפני שרכשה את הנכס היא השיבה כי סמכה על עורך הדין שסייע לה ברכישת הנכס, אך לצערה, משחלפו יותר מעשרים שנה, היא כבר לא יכולה להעיד אותו עקב גילו המבוגר (90).

עשרות שנים משמשת למגורים

השופט אביים ברקאי קבע כי חיובי ארנונה ורישומים בלשכת המקרקעין אינם מלמדים על היתר בנייה. לדבריו, המאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר שהיחידה הותרה לשימוש כמחסן וחדר הסקה וכביסה ותו לא. ואולם, לאחר שהאזין לעדותה של קשישה שגרה במקום בילדותה והצהירה שהיחידה שימשה דירת מגורים עוד לפני קום המדינה, קבע השופט כי המדינה פעלה באיחור ניכר שיש לו השלכות.

לדבריו השיהוי הביא לנזק ראייתי משמעותי שלא אפשר איתור מסמכים והעדת עדים. לפי השופט, לו לכל הפחות היה כתב האישום מוגש בסמוך לרכישת היחידה על ידי הנאשמת, היא הייתה יכולה להעיד את עורך הדין שערך את ההסכם. אלא שבמקרה הזה כתב האישום הוגש כ-20 שנה לאחר שהיחידה נרכשה ויותר מ-60 שנה לאחר שהחל השימוש החורג. משכך, אף שהמדינה הצליחה להוכיח שנעשה ביחידה שימוש חורג, אין מקום להרשיע את הנאשמת.

“יש לזכות הנאשמת מטעמים של צדק לאור העובדה שהיחידה משמשת עשרות שנים לצרכי מגורים, לאור העובדה שהוכח כי כבר לפחות לפני כ-60 שנה ידעה המאשימה על אודות השימוש החורג, לאור העובדה שהנאשמת רכשה היחידה לפני יותר מ-20 שנה כיחידה אחת ובנסיבות שאין להרשיעה”, נכתב בפסק הדין.

עם זאת, השופט הדגיש שזיכוי הנאשמת אינו מכשיר שימוש חורג ביחידה בידי כל אדם אחר שיגור בה או ירכוש אותה בעתיד.

• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב”כ המדינה: עו”ד נועה מלצר
• ב”כ הנאשמת: עו”ד עומר חלמיש
• עו”ד גוהר ראובן-חזןעוסקת בדיני מקרקעין, תכנון ובניה ותמ”א 38
• הכותבת לא ייצגה בתיק

קישור לעמוד הכתבה באתר YNET

• להמשך קריאה »»

היתר בניה בבית משותף שבו בניה לא חוקית, עלולה להוות על פניו מכשול עבור מבקש ההיתר שפועל כדין. אולם, אין במכשול זה – ניצול זכויות בניה בבית המשותף שלא כדין, כדי לגרוע ממניין זכויות הבניה העומדות לבית המשותף. 

חריגות בנייה קיימות בשטח נשוא בקשת ההיתר ידרשו ברישוי בטרם תאושר הבקשה להיתר בנייה.

 

• להמשך קריאה »»

 העילה בגינה ניתן צו מניעה כנגד בניה בבית המשותף היא נזיקית – מטרד ליחיד, הפרעה לאור השמש. יודגש כי בנייה שמתבצעת בהתאם להיתר שניתן כדין אינה  שוללת את זכותו של הנפגע לקבל סעד של צו מנ יעה מפני אותה בניה

צו מניעה לבניה של שכן-קיומו של היתר בניה אינו מונע מתן צו מניעה זמני

במקרה המובא לעיל העותרים קיבלו צו מניעה וחלונות קיר ביתם המשותף לא יחסמו על ידי המשיבים-שכנים ולמרות שניתן היתר לבניה האמורה ע”י הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.

בפסק דין (י-ם) 12992/08 תא (י-ם) 12992-08  אמה פרקש נ’ אלעד גבאי, נקבע לעניין זה כי:

“ההגנה מכח עוולת המטרד והפרעה לאור שמש עומדת לתובעת גם אם נפתחו החלונות ללא היתר. כעולה מהוראת סעיף 17 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, ההגנה כלפי מעוול עומדת לכל מחזיק, גם שלא כדין (ר’ ע”א 5518/98 יצחק יוסף נ. אביגדור עוקשי פ”ד נה(3) 294, בעמ’ 305; י. ויסמן, דיני קניין (חזקה ושיתוף), תשס”ו (2005), בעמ’ 47 ואילך). הוא הדין בעוולת המטרד שנועדה להגן בין היתר על ההחזקה (ר’ קרצ’מר, לעיל, בעמ’ 52). נכון שיש מקום לשקול במסגרת שאלת סבירות השימוש וההנאה גם את טיב זכויותיה של התובעת לשמוש והנאה אלו. עם זאת, בנסיבות שבהן נהנית התובעת מחלונות אלו החל משנות השבעים של המאה הקודמת, גם אם ללא היתר, המשקל שיש ליתן לשאלת קיומו של היתר בנסיבות אלו הוא זניח כמפורט לעיל. ”  (שם, 16)

צו מניעה לבניה של שכן – עילות תביעה בין שכנים

ביהמ”ש משתדל למצמצם את היקף הפגיעה ע”י בחינת עילת התביעה העיקרית טרם מתן הצו. וכך, כאשר קיים היתר בניה כדין על הסעד הזמני לשקף את הסעד הקבוע המתבקש

בפסק דין עש”א 40395-09-11 בשאי וכרכבי נ’ עווד 21.10.2011 שניתן בבית משפט המחוזי חיפה בתאריך 03/10/2011, נקבע לעניין זה כי:

“לו סברו המבקשים כי יש להעמיד לדיון את הסעד שעניינו צו מניעה קבוע לבניה על גג המבנה בשל בעיה בקונסטרוקציה, כפי האמור בבקשה דחופה שהגישו לתיקון כתב תביעה ביום 11.1.10, היו צריכים לעמוד על קבלת החלטה ולא להשאיר את הבקשה בתיק, כאבן שאין לה הופכין.

אמור מעתה, אם אין עתירה לצו מניעה קבוע, כסעד עיקרי, למניעת הבניה על גג המבנה בהליך, פועל יוצא שאין מקום לעתירה לצו מניעה זמני, בנסיבות בהן קיים היתר בנייה כדין. (שם, עמ’ 3)

כאשר השכן-תובע מבקש לעצור את בנייתו הלא חוקית של שכן-נתבע תשמש אותו עילת תביעה מסוג הפרת חובה חקוקה במידה ואותו שכן-נתבע הפר את דיני התכנון והבניה. יודגש כי עילה זו לא תעמוד לזכות תובע אשר אינו נפגע ישירות מההפרות הנ”ל (דיני תכנון ובניה).

בפסק דין תא (צפת) 28501-09-10‏ ‏ איבט שרה כהן נ’ אלכס יאיר באראט (6), נקבע לעניין זה כי: 

לעניין הפרת חובה חקוקה אציין בתמצית כי על פי סעיף 63 לפקודת הנזיקין, יש להוכיח כי המזיק הפר חובה המוטלת עליו על פי חיקוק, כי החיקוק נועד לטובת הניזוק וכי ההפרה גרמה לניזוק נזק מסוג הנזק אליו התכוון המחוקק. בעניין זה כבר נקבע כי: “הפרות של דיני התכנון והבנייה, על דרך של בנייה בלא היתר, או מכוח היתר שאינו חוקי, או בניגוד לתכנית המיתאר, הוכרו בפסיקה ככאלו המהוות בסיס מתאים לעוולה של הפרת חובה חקוקה, במסגרת תביעתו של “השכן” (משמע- הבעלים או המחזיק של המקרקעין שכנים) כנגד הבונה- המפר” (ראה ע”א 119/86 קני בתים בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ואח’, פ”ד מו(5) 727, 744).

לסיכום – צו מניעה לבניה בבית המשותף יינתן שעה שיש קשר ישיב בין נשוא הצו ונשוא התביעה העיקרית וכאשר עילת התביעה היא עוולה נזיקית או הפרה של דיני התכנון והבניה (כתוצאה מהפרת חובה על פי דין זה או תוך פגיעה של החלטת רשות תכנונית) והתובע הנו הנפגע הישיר . 

• להמשך קריאה »»

הרחבת דירה בבית משותף תוך ניצול זכויות בניה מאפשרת לדייר א’ לעשות שימוש ו’להרחיב’ את זכותו הקניינית על ידי קבלת היתר בניה אשר יגרע מסה”כ זכויות הבניה העומדות לבית המשותף ויעבירם למימוש לידי אותו דייר.

• להמשך קריאה »»

עוגמת נפש בליקויי בניה מצדיקה הענקת פיצוי ברכיב זה בהתקיים מספר תנאים, אשר על מבקש הפיצוי למלא: מילוי חובות הקבועות בחוק ותנאים פרוצדורליים-דיוניים

 

רכיב עוגמת נפש נפוץ בתביעות ליקויי בניה רבות אולם האופן שבו בוחן בית המשפט את אפשרות הענקתו נותר נכון להיום לא מוסדר. ישנם גישות המתירות הענקת פיצוי זה בכל תביעת ליקויי בניה אשר מתבררת כנכונה, ישנם גישות המתירות הענקת פיצוי מסוג זה רק כאשר גובה הפיצוי הנדרש עומד ביחס נכון לסך הנזק שנגרם לתובע – סה”כ שווים של הליקויים שנמצאו מוצדקים בתביעתו.

• להמשך קריאה »»

במסגרת הליך גירושין מבצעים בני הזוג חלוקה של הרכוש, וכאשר יש להם דירה משותפת הם יכולים להחליט למכור אותה לצד שלישי, או שאחד מבני הזוג ירכוש את חלקו של בן הזוג השני. במאמר זה מסביר עורך דין גירושין בראשון לציון עמית ורד את הפרוצדורה הכרוכה בהעברת הזכויות בדירה בין בני הזוג. כעקרון, החוק קובע, כי מכירת דירה מהווה “עסקה במקרקעין”, החייבת בדיווח למיסוי מקרקעין ובתשלום מס שבח – החל על המוכר, ומס רכישה – החל על הרוכש (אלא אם כן יש פטור). יחד עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 קובע: 4א.העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם […]”. כלומר, העברת דירה בין בני זוג כלל אינה מהווה “עסקה במקרקעין”, בין אם המכירה בין בני הזוג הינה בתמורה, ובין אם אינה בתמורה (במתנה, ויתור על זכויות). על-מנת להעביר את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ישנה פרוצדורה משפטית מהירה ופשוטה יחסית, ויש להגיש מסמכים מקוריים לשם הרישום: הסכם גירושין מקורי, המאושר ע”י בית המשפט לענייני משפחה (או בית הדין הרבני).
 

• תעודת גירושין מקורית.
• שטר מכר (בהעברה אגב גירושין) מקורי בחמישה עותקים (חתומים ומאומתים בפני עו”ד).
• אישור מקורי ותקף בדבר היעדר חוב לרשות המקומית (כולל היטל השבחה מהוועדה המקומית).
• צילומי תעודת זהות של הצדדים.
• בקשה לרישום במקרקעין מקורית (חתומה ומאומתת בפני עו”ד).
• אגרת טאבו.

במידה ועל הדירה רובצת הלוואה מבוטחת במשכנתא, אזי מאחר והדירה משועבדת לבנק למשכנתאות, כדי להעביר את הזכויות בין בני הזוג יש לפרוע את המשכנתא ולמחוק אותה מפנקסי המקרקעין, ולחילופין לצרף כתב הסכמה של הבנק למשכנתאות להעברת הזכויות אגב גירושין בכפוף למשכנתא (במקרה כזה, בן הזוג שהזכויות מועברות על-שמו ייטול על עצמו את הלוואת המשכנתא מול הבנק). לתשומת לב, האמור לעיל מתייחס למקרים הרגילים של העברת זכויות בדירה בין בני זוג בגירושין, כאשר לעתים יהיה צורך במסמכים נוספים, לפי נסיבות העניין.

• להמשך קריאה »»

אחריות קבלן ראשי לליקויי בניה או אחריות היזם היא סוגיה מעניינת ונפוצה שכן הקבלן הראשי אחראי לביצוע וגמר הנכס ואילו היזם אחראי למסירת הממכר בהתאמה לתכנית מכר הדירה. הסכמה שנקבעה בין הקבלן הראשי ובין היזם בדבר אחריות ופיקוח על הבניה תקבע את היקף האחריות של כל צד לליקויים שנמצאו. טיב ואיכות בניה לקויים של הממכר עלולים להטיל אחריות גם על היזם ולא רק על הקבלן הראשי. אי התאמה בין המפרט לממכר בהתאם לשינויים אשר אותם יזם רוכש הדירה עלולים לגרום להטלת אחריות רק על הקבלן המבצע.

ליקויי בניה בדירה חדשה – חלוקת אחריות היזם והחברה הקבלנית 

לא מצאנו דוחו”ת נוספים או פניות בענין השלד. ב”אישור גמר חשבון” שמסרה נידר לידי חפציבה, היא אישרה, כי “הקבלן מתחייב לתת אחריות על טיב ביצוע וחומרים בעבודות שלד… לפי החוזה וחוק תכנון” (נ/47 מיום 1/3/1989). ב”סיכום” מיום 12/7/1987 (נ/48), אישרה חפציבה כי אין לה טענות נוספות כלפי נידר בכל הקשור למועדי ביצוע העבודות ולגבי טיב העבודות יחולו הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים. כמו כן לגבי השלמות ותיקונים יחולו הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים. הסיכום האמור אינו מתייחס לעבודות השלד בלבד, כי אם לכל העבודות שביצעה נידר.

בענין עבודות השלד, הרי עיקרי הליקויים הם חדירת מים מן הגגות וליקויי רטיבות. לפיכך, אחריותה של נידר לא פגה ולא פגעה בענינים אלה, ויש לקבוע כי אחריותה בענינים אלה היא משותפת והדדית בכל הנוגע לפגמים, כפי שאפרט להלן.

בנוסף על כך, פנתה חפציבה לנידר במכתב מיום 8/11/1992 (נ/23), בענין “סכנה להתמוטטות קירות תומכים”, לאחר התראות ששלחה המועצה המקומית גבעת זאב. במכתב האמור נדרשה נידר לבצע עבודות לחיזוק הקירות. ענין זה של ליקויים בקירות-תמך לא נכלל בחוות דעתו של המהנדס איזנברג. לפיכך, אין צורך לקבוע ממצא לגביו, ואם ליקוי זה עודנו קיים אם לאו.

בענין עבודות-פנים שלחה חפציבה לנידר מספר מכתבים (נ/21, נ/22, נ/24 ו-נ/25). המכתב (נ/21) נשלח לפני מסירת הדירות לרוכשיהן והוא התייחס להשלמת חסר באחד הבנינים, וכן לצורך בשיפור רמת הטייח. ראינו כי בסיכום מיום 12/7/1987 (המוצג נ/49) – לא היו לחפציבה טענות נוספות בענין מועדי הביצוע של העבודות. המכתב מיום 30/12/1988 (נ/22) נשלח גם הוא במהלך הבניה, והתייחס באופן כללי לרמה ירודה בביצוע עבודות פנים, חדירת רטיבות רצינית מגגות הרעפים וממרפסות הסלון של דירות הגן. לפיכך, נדרש איטום גגות הרעפים והמרפסות, ואף נדרשה הצפה ובדיקת תקינות על-ידי מכון התקנים. אין אנו יודעים אם הדרישות האמורות בוצעו, אולם ברור כי רוכשי הדירות סבלו מחדירת רטיבות ומי גשמים במשך תקופה ארוכה. לפיכך, אחריות נידר לענין פגמי הרטיבות ברורה, והיא חבה במשותף עם חפציבה בגין הפגמים האמורים.

המכתבים מיום 4/12/1989 (נ/24) ומיום 10/1/1990 (נ/25) נשלחו לנידר אחרי מסירת הדירות לרוכשיהן. המכתב נ/25 מתייחס לפגמים של רטיבות עקב חוסר בבידוד ואיטום לא תקין בדירות שונות. במכתב נ/24, פורטו ליקויים שונים בדירות רבות, ובין היתר בדירות רומן, פנחסי ופרי. מכתב זה מפרט פגמים וליקויים שונים בדירת פרי: כניסה לא תקינה למרפסת הסלון, חלונות אמבטיה, שיש שבור בחלון מטבח, מרצפות שבורות וסדוקות, שיפוע הפוך בכניסה לדירה, רעפים שבורים בגג, תיקוני טיח בחדר הילדים ותיקון מדרגות הכניסה.

ככל שפגמים של רטיבות, ריצוף, רעפים שבורים, מדרגות וטיח – לא תוקנו וצוינו בחוות דעתו של המהנדס איזנברג, הרי שאחריות נידר בענין זה אינה יכולה להיות מוטלת בספק, בין שהיא אחריות מלאה ובין שהיא אחריות משותפת לה ולחפציבה. בנסיבות הענין, כאשר חפציבה קיימה פיקוח “כמעט צמוד” באתר, ובתום ביצוע העבודות סיכמה את חשבונות נידר, והיא זו שביצעה את התיקונים הכושלים, נראה לי לקבוע כי נידר אחראית בשיעור 25% בלבד.

לאור האמור וכעולה מן המקובץ, אני קובע את אחריותה של נידר לפגמים בשלד, לפגמי הרטיבות לדירות התובעים ולפגמים מסוימים של ריצוף בלתי תקין, רעפים שבורים, תיקון מדרגות, וליקויים אחרים כפי שאפרט גבי הדירות של התובעים. אחריות נידר לענינים אלה היא במשותף עם חפציבה, מן הטעמים שלחפציבה בה היה פיקוח “כמעט צמוד”, ויכולה היתה להביא לתיקון הליקויים והפגמים בעתם. חפציבה ביצעה תיקונים שנתיים והיא שבה וביצעה תיקונים, בעוד שלא ראה להודיע לנידר על פגמים וליקויים, לבד מאלה שפירטה במכתבים נ/24 ו-נ/25, ולבד מפגמים בענין חדירת מי גשמים ורטיבות, שחזרה ושנתה את הצורך בתיקון ליקויי הרטיבות.

• להמשך קריאה »»