התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות הבניה

Written by alisa gitnik on נובמבר 5, 2018. Posted in התנגדות לבניה

Last Updated on אוגוסט 20, 2022 by משרד

התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות בניה: אמצעי לחיזוק מבנים או מכשיר להתחדשות עירונית.

האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק (תמ”א 38) בהיקף זכויות בניה שעולה על עלויות החיזוק (יוצג במאמר כ’מכשיר להתחדשות עירונית’) או שעל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק בהיקף זכויות בניה בשווי ערך החיזוק (יוצג במאמר כ’אמצעי לחיזוק מבנים’).

זוהי סוגיה מורכבת שבצידה שיקולים רבים שכן בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הסמכות להקנות זכויות בניה בערך העולה בהרבה על הנדרש לצורך חיזוק ובכך להרחיב ולהוסיף יחידות דיור בעיר מבלי להידרש לפיקוחה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה.

הערה – הועדה המחוזית מאשרת את התב”ע המקומית – היא תכנית המתאר המקומית, אותה הציעה הועדה המקומית לתכנון ובניה ותוספת זכויות בניה לפי תמ”א 38 מוסיף על ההיקף המאושר בתב”ע המקומית.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38) אושרה בשנת 2005 ונועדה לחיזוק מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 מפני רעידת אדמה. הכלי המרכזי שתמ”א 38 העמידה כתמריץ לביצוע חיזוק אותם מבנים הוא תוספות בנייה, באופן שיותיר החזר עלויות ואף רווח ליזם הבנייה.

אלא שתמ”א 38 העניקה לועדות התכנון המקומיות שיקול דעת רחב בקביעת תוספות הבנייה המותרות, מבלי שקבעה הוראות ברורות ומחייבות שימנעו עומס מיותר על תשתיות, שינוי אופיין של שכונות וחלוקה שוויונית של תוספות הבנייה המותרות. או לסתירה אפשרית בין היתרי הבנייה המוענקים לפי תמ”א 38 לבין היקפי הבנייה המותרים לפי הוראות תכנית מתאר מחוזיות.

תמ”א 38 גם לא הציעה מנגנון שיאזן ויווסת בין הצורך לחזק מבנים, המחשב את עלות החיזוק ומותיר רווח ליזם ולבעלי הדירות באותם המבנים, ובין זכויות תושבים במבנים סמוכים אחרים וצרכי השכונה. תמ”א 38 קבעה (בסעיפים 21 ו-22) כי הועדה המקומית מוסמכת לשלול הענקת זכויות לפי התמ”א 38 “אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים”.

החלטות הועדות המקומיות עת הן מאשרות היקפי בניה מקסימליים, גם כאשר היקפים אלו אינם נדרשים לצורך היתכנות כלכלית של פרוייקט החיזוק באותו הישוב, מחדדים את הצורך לקבוע מנגנון ברור ושקוף שיאזן בין הצורך לחזק מבנים קיימים ובין קביעת מדיניות ארצית ועירונית אשר תשלב בין תוספת מקסילמלית של יח”ד/ היקפי בניה כתמריצי חיזוק מבלי להידרש לתכנון מקומי אחר מהקיים.

על מנגנון זה לבחון מהו היקף התמריצים הנדרש לצורך היתכנות כלכלית של חיזוק מבנה זה או אחר ולמנוע הענקת תמריצים עודפים המהווים תוספת יחידות דיור (תושבים נוספים המכבידים על תשתיות קיימות) שלא לצורך. ויסות זה יאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה לתכנן את היקף יחידות הדיור בהתאמה לתשתיות הקיימות בעיר.

בעת”מ 25854-01-18, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ’ ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, סברה  השופטת ורדה מרוז כי יש לבחון את מכלול הזכויות המוענקות ואת הפער הבעייתי בין תכליתה של תמ”א 38 להיערכות נאותה בפני רעידות אדמה לבין האינטרס הפרטי של בעלי הדירות למקסם את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם. פסק הדין דחה חיזוק פרויקט במסגרת תמ”א 38 ברעננה בו התבקש היתר להריסת בניין חד-קומתי והחלפתו בבניין בן 5 קומות ובו 8 דירות, ברחוב צר וחד סטרי בו מצויים מבנים בני קומה אחת עד שתי קומות.

השופטת מרוז ציינה, פסקה 31:

“עולה מן המקובץ, כי האינטרס המוגן על ידי תמ”א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ”א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו”

(פסקה 31).

גם בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, קבעה יו”ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב, עו”ד אפרת דון יחיא, כי אין להעניק את מלוא תמריצי החיזוק: “מבלי להביא את התשתיות העירוניות לכדי קריסה ואת אלה שיתעוררו לבקש את מימושה של התמ”א מאוחר יותר (וככל הנראה בהם המימוש פחות כדאי) לשלילה מוחלטת של אפשרות זו”.

בהליך אחר, בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, התייחסה יו”ר הועדה לבקשה לחיזוק (באמצעות הריסה) מבנה חד-קומתי ובו דירה אחת בחולון והחלפתו בבניין בן 4.5 קומות בן 10 יחידות דיור, ובו גם מרתף חניה:

מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בתחומי העיר מכוח תמ”א 38, בדרך של תכנון נקודתי הוא בהכרח מוגבל, וזאת לאור הצורך בקיומם של תשתיות, לרבות מענה ציבורי לכל יחידות הדיור, שיבטיחו איכות חיים נאותה בעיר, זאת בהינתן שבכלל מסגרת ההיתרים לפי תמ”א 38, לא ניתן לייצר תוספת ומענה של תשתיות ושטחי ציבור.

… לאור האמור, אכן ראוי בעינינו שהמשיבה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ) תפעל בהתאם למדיניות תכנון הנובעת מבדיקות מקצועיות. שכן כל קביעה אחרת תוביל בהכרח לפגיעה בשוויון, שהרי ככל שמאושרות בקשות מסוימות בצפיפות גבוהה יותר, הרי שלא יהיה מנוס אלא לסרב בעתיד גם לבקשות עם צפיפות בנייה סבירה.

(שם, פסקה 22)

לפיכך, על ועדות התכנון המקומיות לאמץ מנגנון ויסות תמריצים שיאזן את היקפי הבנייה המותרים לפי תמ”א 38. מנגנון זה ימנע העמסה מיותרת של היקפי בנייה על תשתיות קיימות באופן העלול למנוע חיזוק מבנים אחרים וימנע מתן היתרים לפי תמ”א 38 עד הכנת התשתיות ושטחי ציבור התואמות לקליטת תוספות הבנייה, ביניהן כבישים, מבני ציבור, גנים ותחבורה ציבורית.  

• צפיות2170
• דירוג12345