צמצום תמריצי חיזוק בתמ”א 38 – האמנם?

תמ”א 38 נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, כאשר מטרה משנית היא התחדשות עירונית. לעיתים, הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מקדמות בקשות להיתר לחיזוק ובעצם כך נראה כי המטרה הראשית היא התחדשות עירונית ולא חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. כך, נוצרת פרקטיקה אשר מובילה לחידוש שכונות באמצעות הליך תמ”א 38. כפי שיתואר במאמר זה, לפרקטיקה זו חסרונות מספר.

תכנית המתאר הארצית 38 קבעה מספר תמריצים, שמטרתם לעודד הן את היזמים והן את הדיירים לביצוע הליך חיזוק הבית. כך למשל, הדיירים שיסכימו לביצוע התוכנית ייהנו מתוספת זכויות לדירתם, לעיתים תוספת ממ”ד ומרפסת, מעלית, עבודות גמר בדירה חדשה או שיפוץ פנים של דירה קיימת (בהליך שאינו הריסה ובניה מחדש – קרי, תמ”א 1, 3) ועוד. התמריצים ליזמים באים לידי ביטוי בדמות ניצול כלל זכויות הבניה הקיימות שלא נוצלו ואלו המוענקות באמצעות הוראות תכנית המתאר הארצית 38 (סעיפים 13-14 לתקנות התוכנית), ובנוסף בדמות הטבות מס, כגון: פטור מהיטל השבחה ובתנאי מימון נוחים לחיזוק המבנים.

נשאלת השאלה, האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לצמצם את היקף התמריצים במקום שאין צורך להעניק את כלל היקף התמריצים אותם היא רשאית להעניק. כבר כעת נאמר, כי התשובה חיובית. הזכויות לפי תמ”א 38 אינן זכויות מוקנות, ולעתים משיקולים אדריכליים, נופיים, שיקולי תשתיות ואחרים יש לסרב לבקשה.

עניין זה נדון והובהר לאחרונה בעת”מ 11071-06-19 שילוני ואח’ נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח’, אשר נדחתה ע”י כבוד השופטת יעל בלכר.יצוין, כי משרדנו ייצג בהליך הנדון את השכנים אשר התנגדו למתן מלוא היקף התמריצים הקיים, ולמעשה ביקשו להקטין את גובה המבנה ומספר יחידות הדיור, לכזה שיתאים לאופי הסביבה ולמרקם החיים במקום וכן למנוע הקמת מבנה בן 6 קומות בשכונה צמודת קרקע.

עתירה לבית המשפט כנגד החלטת ועדת הערר

בית המשפט לעניינים מנהליים בת”א דן בעתירה שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר, אשר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת לעותרים היתר לפי תמ”א 38 להרוס מבנה בחולון בן קומה אחת ושתי יחידות דיור ולבנות בניין חדש בן 4.5 קומות ו-13 יחידות דיור, ובמקום זה אישרה הקמת בניין חדש בן 2.5 קומות ו-6 יחידות דיור בלבד.
בעתירה התבקש בית המשפט להשיב את החלטת הוועדה המקומית על כנה.

השאלה שעלתה היא, מה המשקל שיש לתת, אם בכלל, לעובדה שמדובר במבנה קטן הכולל שתי יחידות דיור בלבד שדורשות חיזוק, בקביעת היקף התמריצים והזכויות לפי התמ”א.

הרקע לעתירה

המשיבים 3-4, אשר יוצגו ע”י עו”ד עומר חלמיש, הגישו התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש לבניית בניין בן 4 קומות וקומת גג חלקית מעל מרתף חניה, ובו 13 יחידות דיור וחדרי יציאה לגג.

המשיבים טענו, בין היתר, כי הבניה המבוקשת לא משתלבת באופי הרחוב ובמרקם הקיים, שכן אין ברחוב בניינים בני 4 קומות והם אינם מכילים דירות כה רבות. נטען, כי הצפיפות שתיגרם במקום תגרום למטרדים לדיירים. עוד טענו המשיבים, כי חישוב השטחים ותוספת הקומות לא תואם את הוראות התמ”א ואת מדיניות הוועדה המקומית. ההתנגדות נדחתה ע”י הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה להיתר במלואה.

על החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר, אשר התקבל ע”י ועדת הערר. ועדת הערר קיצצה בזכויות הבניה שאישרה הוועדה המקומית. בין היתר, אישרה ועדת הערר הקמת 6 יחידות דיור ו2.5 קומות. מכאן העתירה, במסגרתה מתבקש, כאמור, ביטול החלטת ועדת הערר, והשבת החלטת הוועדה המקומית.

החלטת ועדת הערר – אין הצדקה לחרוג מהתכנון

כדי להבין את הסיבה לדחיית העתירה ע”י השופטת יעל בלכר, חשוב לחזור לנימוקי ועדת הערר, אשר משמשים בסיס לפסיקת בית המשפט בנושא ולהעדפת עמדת המשיבים.

ועדת הערר קבעה, כי אין הצדקה לתוספת הזכויות המוצעת, תוך חריגה משמעותית מהתכנון, שכן במקרה זה קיים אינטרס מצומצם לחיזוק מבנים, שכן מדובר בשתי יחידות דיוק בלבד שזקוקות לחיזוק. נקבע, כי באיזון בין השיקולים הרלבנטיים, יש מקום להסתפק באישור הזכויות המצומצמות יותר, בצירוף תמריץ המס, לצורך השגת המטרה של חיזוק המבנים הקיימים אשר מגולמת בתמ”א.

ועדת הערר סקרה את מטרת התמ”א, חשיבותה ויתרונותיה, ובצד זה עמדה גם על חסרונותיה המובנים, באשר מדובר בתוכנית כוללת שחלה על כל הארץ מבלי שיהיה הליך מסודר של תכנון מפורט. זאת ועוד, התמ”א לא מבטיחה חידוש עירוני במובנו המלא. יתרה מכך, חידוש מבנים בודדים במגרשים נקודתיים עשוי לצמצם את האפשרות ליצור תכנון להתחדשות עירונית בראייה רחבה.

ועדת הערר אף ציינה, כי בזמן שקילת הבקשה להיתר מכח התמ”א, יש להביא בחשבון את מספר יחידות הדיור שמבוקש לחזק מכח התמ”א או את עוצמת האינטרס בחיזוק המבנים הגלום בבקשה. במקרה זה עוצמת אינטרס החיזוק נמוכה והאיזון צריך להיעשות בהתאם. בעניין זה קבעה ועדת הערר, כי: “שימוש בכלי של הוספת יחידות דיור לטובת חיזוק דירות בודדות, במבנים קטנים, אינו מוצדק, עת שהמשמעות היא שתמריץ זה יישלל במקרים עתידיים, ביחס למגרשים בהם מספר יחידות הדיור שניתן היה לחזק באמצעות תמריץ זהה, היה גדול בהרבה”.

בסיכומו של דבר, ועדת הערר קבעה כי היא לא שוכנעה שיש הצדקה לסטייה בהיקף המוצע מהתכנון הקבוע בתוכניות התקפות, שכן במקרה הנדון העוצמה באינטרס חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא קטנה מאוד.

טענות ועדת הערר בעתירה – נערך איזון ראוי

ועדת הערר טענה, כי יש לדחות את העתירה שכן לא נפל כל פגם בהחלטתה התכנונית. ועדת הערר היא מוסד תכנון בעל סמכות מקורית, אשר בא בנעליה של הוועדה המקומית. לטענת ועדת הערר, היא ערכה איזון ראוי בין הזכויות והאינטרסים, ויש לקחת בחשבון כי תוספת תמריצים גבוהה מדי ולא מוצדקת, עלולה לשלול תוספת בניה במקום אחר מוצדק וראוי יותר ולמנוע חיזוק מבנים נוספים.

טענות הוועדה המקומית והשכנים (המשיבים 3-4)

לגישת הוועדה המקומית יש לקבל את העתירה. היא טענה, בין היתר, כי אין בבקשה להיתר בניה שהגישו העותרים כדי לפגוע בצביון השכונה שכן המצב התכנוני כיום מאפשר בניית מבנה בן 3 קומות, כמו כן גם תכנית המתאר שהופקדה וכן התוכנית להתחדשות, כוללות מבנה בן 5 קומות.

השכנים טענו כי יש לדחות את טענות העותרים, וכי החלטת הוועדה המקומית ניתנה מבלי להתייחס לכלל השיקולים העומדים בבסיס תכנית תמ”א 38 והוראותיה.

דחיית העתירה ע”י בית המשפט לעניינים מנהליים

בית המשפט קבע, כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, וממילא לא נפל פגם שמצדיק התערבות בית המשפט בהחלטתה. בית המשפט הדגיש כי למבקש ההיתר במסגרת תמ”א 38 , אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבניה המבוקשות. לא כל בקשה תאושר באופן אוטומטי – להיפך: על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון את כך השיקולים הרלוונטיים טרם מתן ההיתר.

בהתאם לכך, קבעה השופטת כי אין לעותרים במקרה הנדון זכות קנויה לאישור מלוא הזכויות האפשריות לפי התמ”א כפי שביקשו בבקשתם. השופטת הוסיפה, כי ועדת הערר שקלה שיקולים ראויים, בכללם עמדתה כי צריכה להיות הלימה בין גודלו של המבנה הטעון חיזוק שבגינו הוגשה הבקשה לבין היקף התמריצים שיש לתת למבקש ההיתר.
השופטת ציינה, כי: “מאפייניו של המבנה הקיים בפועל הדורש חיזוק ובכלל זה, גודלו ומספר יחידות הדיור שהוא כולל, הם שיקול רלבנטי בקביעת היקף הזכויות והתמריצים שיש להעניק למבקש ההיתר מכוח התמ”א”.

השופטת בלכר הוסיפה, כי ההלימה המתבקשת בין גודלו של המבנה הקיים הטעון חיזוק, לבין מידת התמריצים שיש לתת לצורך חיזוקו, מובילה לכך שהיקף התמריצים יהיה נמוך באופן יחסי, בהשוואה למבנה גדול באותם נתונים. השופטת הוסיפה לסיום, כי דווקא הוועדה המקומית שאישרה תמריצים מקסימליים מכח תמ”א 38 ואף מעבר לכך, לצורך התחדשות של מבנה קטן שבו שתי יחידות דיור, היא זו שלא נתנה דעתה למכלול השיקולים הרלוונטיים – ולא ועדת הערר.

 מסקנות ונקודות למחשבה – אפשר להתנגד

אם אתם סבורים, כי הוועדה המקומית קיבלה החלטה שגויה, וכי ביצוע תמ”א יפגע בצביון השכונה שבה אתם גרים ובסביבה, יש מקום להגיש התנגדות ולעמוד על זכויותיכם. לוועדת הערר יש סמכות לקבוע את היקף התמריצים (כפי שעשתה במקרה הנדון), ובמקרה שבו היא תשתכנע, כי יש לצמצם את התמריצים, היא תעשה כן.

יש בידיכם כח, אל תוותרו עליו! במקרים המתאימים ניתן לערור על החלטת הוועדה, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט – ניתן לשמור על זכויותיכם. זכויות הבניה מכח התמ”א אינן מוקנות ואינן גזירת גורל. אל תחששו לשנות החלטות – פנו לעו”ד שמתמחה בתכנון ובנייה, והתייעצו איתו לגבי זכויותיכם וסיכויי הצלחת הערר/העתירה.

 

• הכותב ייצג בעתירה את משיבים 3 ו-4.

• להמשך קריאה »»
• No Comments

התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות בניה: אמצעי לחיזוק מבנים או מכשיר להתחדשות עירונית.

האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק (תמ”א 38) בהיקף זכויות בניה שעולה על עלויות החיזוק (יוצג במאמר כ’מכשיר להתחדשות עירונית’) או שעל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק בהיקף זכויות בניה בשווי ערך החיזוק (יוצג במאמר כ’אמצעי לחיזוק מבנים’).

זוהי סוגיה מורכבת שבצידה שיקולים רבים שכן בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הסמכות להקנות זכויות בניה בערך העולה בהרבה על הנדרש לצורך חיזוק ובכך להרחיב ולהוסיף יחידות דיור בעיר מבלי להידרש לפיקוחה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה.

הערה – הועדה המחוזית מאשרת את התב”ע המקומית – היא תכנית המתאר המקומית, אותה הציעה הועדה המקומית לתכנון ובניה ותוספת זכויות בניה לפי תמ”א 38 מוסיף על ההיקף המאושר בתב”ע המקומית.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38) אושרה בשנת 2005 ונועדה לחיזוק מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 מפני רעידת אדמה. הכלי המרכזי שתמ”א 38 העמידה כתמריץ לביצוע חיזוק אותם מבנים הוא תוספות בנייה, באופן שיותיר החזר עלויות ואף רווח ליזם הבנייה.

אלא שתמ”א 38 העניקה לועדות התכנון המקומיות שיקול דעת רחב בקביעת תוספות הבנייה המותרות, מבלי שקבעה הוראות ברורות ומחייבות שימנעו עומס מיותר על תשתיות, שינוי אופיין של שכונות וחלוקה שוויונית של תוספות הבנייה המותרות. או לסתירה אפשרית בין היתרי הבנייה המוענקים לפי תמ”א 38 לבין היקפי הבנייה המותרים לפי הוראות תכנית מתאר מחוזיות.

תמ”א 38 גם לא הציעה מנגנון שיאזן ויווסת בין הצורך לחזק מבנים, המחשב את עלות החיזוק ומותיר רווח ליזם ולבעלי הדירות באותם המבנים, ובין זכויות תושבים במבנים סמוכים אחרים וצרכי השכונה. תמ”א 38 קבעה (בסעיפים 21 ו-22) כי הועדה המקומית מוסמכת לשלול הענקת זכויות לפי התמ”א 38 “אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים”.

החלטות הועדות המקומיות עת הן מאשרות היקפי בניה מקסימליים, גם כאשר היקפים אלו אינם נדרשים לצורך היתכנות כלכלית של פרוייקט החיזוק באותו הישוב, מחדדים את הצורך לקבוע מנגנון ברור ושקוף שיאזן בין הצורך לחזק מבנים קיימים ובין קביעת מדיניות ארצית ועירונית אשר תשלב בין תוספת מקסילמלית של יח”ד/ היקפי בניה כתמריצי חיזוק מבלי להידרש לתכנון מקומי אחר מהקיים.

על מנגנון זה לבחון מהו היקף התמריצים הנדרש לצורך היתכנות כלכלית של חיזוק מבנה זה או אחר ולמנוע הענקת תמריצים עודפים המהווים תוספת יחידות דיור (תושבים נוספים המכבידים על תשתיות קיימות) שלא לצורך. ויסות זה יאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה לתכנן את היקף יחידות הדיור בהתאמה לתשתיות הקיימות בעיר.

בעת”מ 25854-01-18, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ’ ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, סברה  השופטת ורדה מרוז כי יש לבחון את מכלול הזכויות המוענקות ואת הפער הבעייתי בין תכליתה של תמ”א 38 להיערכות נאותה בפני רעידות אדמה לבין האינטרס הפרטי של בעלי הדירות למקסם את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם. פסק הדין דחה חיזוק פרויקט במסגרת תמ”א 38 ברעננה בו התבקש היתר להריסת בניין חד-קומתי והחלפתו בבניין בן 5 קומות ובו 8 דירות, ברחוב צר וחד סטרי בו מצויים מבנים בני קומה אחת עד שתי קומות.

השופטת מרוז ציינה, פסקה 31:

“עולה מן המקובץ, כי האינטרס המוגן על ידי תמ”א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ”א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו”

(פסקה 31).

גם בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, קבעה יו”ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב, עו”ד אפרת דון יחיא, כי אין להעניק את מלוא תמריצי החיזוק: “מבלי להביא את התשתיות העירוניות לכדי קריסה ואת אלה שיתעוררו לבקש את מימושה של התמ”א מאוחר יותר (וככל הנראה בהם המימוש פחות כדאי) לשלילה מוחלטת של אפשרות זו”.

בהליך אחר, בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, התייחסה יו”ר הועדה לבקשה לחיזוק (באמצעות הריסה) מבנה חד-קומתי ובו דירה אחת בחולון והחלפתו בבניין בן 4.5 קומות בן 10 יחידות דיור, ובו גם מרתף חניה:

מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בתחומי העיר מכוח תמ”א 38, בדרך של תכנון נקודתי הוא בהכרח מוגבל, וזאת לאור הצורך בקיומם של תשתיות, לרבות מענה ציבורי לכל יחידות הדיור, שיבטיחו איכות חיים נאותה בעיר, זאת בהינתן שבכלל מסגרת ההיתרים לפי תמ”א 38, לא ניתן לייצר תוספת ומענה של תשתיות ושטחי ציבור.

… לאור האמור, אכן ראוי בעינינו שהמשיבה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ) תפעל בהתאם למדיניות תכנון הנובעת מבדיקות מקצועיות. שכן כל קביעה אחרת תוביל בהכרח לפגיעה בשוויון, שהרי ככל שמאושרות בקשות מסוימות בצפיפות גבוהה יותר, הרי שלא יהיה מנוס אלא לסרב בעתיד גם לבקשות עם צפיפות בנייה סבירה.

(שם, פסקה 22)

לפיכך, על ועדות התכנון המקומיות לאמץ מנגנון ויסות תמריצים שיאזן את היקפי הבנייה המותרים לפי תמ”א 38. מנגנון זה ימנע העמסה מיותרת של היקפי בנייה על תשתיות קיימות באופן העלול למנוע חיזוק מבנים אחרים וימנע מתן היתרים לפי תמ”א 38 עד הכנת התשתיות ושטחי ציבור התואמות לקליטת תוספות הבנייה, ביניהן כבישים, מבני ציבור, גנים ותחבורה ציבורית.  

• להמשך קריאה »»