התנגדות לתמ”א 38-התנגדות לבניה

התנגדות לתמ”א 38-התנגדות לבניה. התנגדות לבקשת היתר לחיזוק או לבקשת היתר להריסה

התנגדות לבניה במסגרת תכנית חיזוק – תמ”א 38 או התנגדות להיתר בניה או לתכנית בניה, יכול להגיש כל אזרח המדינה. עיקר ההתנגדויות המוגשות הם אלו:44298531 m התנגדות לתמא 38 התנגדות לבניה
1. היתר לבניה
2. היתר לבניה במסגרת תכנית חיזוק (תמ”א 38)
3. תכנית מפורטת (במסגרתה ניתן להוציא אח”כ היתרי בניה).

אם כן, כאשר מהלך הבניה עומד בפני אישור, נדרש לפרסמו באופן כזה שמי שרואה עצמו נפגע ממהלך בניה זה, יוכל להגיש את התנגדותו לכך.
מוסד ההתנגדות הנו מאבני יסודות דיני התכנון והבניה בישראל ואוגד בחובו זכות בסיסית המתירה לנפגע להיות שותף לשינויים במהלכי הבניה הנדרשים, ככל ושינויים אלו יאושרו במסגרת התנגדותו.

(מאמר שני בסדרה )
הגשת התנגדות למהלך הבניה המתבקש היא אמנם זכותו של כל תושב אולם עליו לעמוד במסגרת לוחות זמנים נוקשה וכן להציג נימוקים תכנוניים אשר יצדיקו את קבלת התנגדותו.
בפני המתנגד עומדת האפשרות להגיש ערר, ככל והתנגדותו לא התקבלה או התקבלה בחלקה.
מאמר זה הנו חלק מסדרת מאמרים העוסקת בהגשת התנגדות למהלכי בניה, בעיקר במסגרת תכנית חיזוק מבנים – תכנית תמ”א 38.
עיקר הנושאים הנפוצים הנדונים בפני ועדות המשנה להתנגדויות בכל איזור שיפוט. המדריך לא יעסוק בנושאים פרוצדורליים אשר מהווים נדבך חשוב בהצלחת קבלת ההתנגדות, כי אם רק בנושאים התכנוניים והמשפטיים הנדונים במסגרת ההתנגדות.

התנגדות לתמ”א 38 – נושא התנגדות: זכויות בניה

היקף זכויות הבניה הוא הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבניה והמתנגד יידרש במסגרתו לבחינה מדוקדקת של בין היתר: חישוב שטח החלקה או האיזור עליו מתוכננת הבניה, חישוב היקף הבניה המותר, חישוב היקפי הקלות מותרות, התחשבות בשטחי ציבור סמוכים, עצים ומתקנים אחרים הקיימים על גבי החלקה או האיזור עליו מתוכננת הבניה ועוד ועוד. ניתן למנות על נושא זה תתי נושאים רבים. חלקם יוצג להלן:
סל הזכויות הקיים ואפשרות ניודו – במסגרת ההתנגדות יש לבחון את היקף סל הזכויות המצוי נכון למועד הגשת ההתנגדות. סעיף זה אוגד בחובו את יתר סעיפי פרק זה.
הקלות – הקלות מתוך הגדרות תכנית הקובעת את היקף הבניה או את מפרט מהלך הבניה, מאפשרת ‘תזוזה’ מתוך הקבוע בהוראות התכנית לצורך התאמת הבניה המוצעת להוראות התכנית. הקלות הם למעשה בקשת היזם לבנות ‘קרוב’ לאופן שנקבע בתכנית החלה על החלקה. מרבית התכניות מגדירות מהי הקלה ומהי סטייה ניכרת מתכנית אשר מחייבת להגיש את אותה בקשה להיתר כ’תכנית מפורטת’ – מהלך תכנוני קפדני יותר המלווה בתנאים רבים יותר לצורך אישורו.
סוג התכנית החלה על החלקה – תכנית נפחית או תכנית הקובעת את היקף הבניה המותר.
קווי בנין – הקבועים בתכניות החלות. קווי הבניין מאפשרים גמישות תכנונית היוצרת מרווחים בין מבנה למבנה. מרווחים אלו מאפשרים לפעול בעתיד לצורך שינויים אדריכליים כמו גם אורח חיים סביר בכל אותו זמן – הן מבחינת אווריריות החלקות הן מבחינת פרטיות יחידות הדיור.
מס’ קומות – אשר ניתן לבנות. גידול במספר הקומות ללא תכנון מרחבי מקיף עלול להוביל ליצירת מגדלים אשר ניתן להשוותם בקלות ל’מגדל בבל’. צמיחת מגדלים אלו מתוך המרחב העירוני מעיבה על הסביבה הקרובה בהיבטים רבים. נושא חשוב לאין שיעור בו חובה להתחשב הוא מנהרות הרוח שיוצרים אותם מגדלים ואשר מונעים אפשרות גידול צמחייה ו/או חדירה של קרני שמש ישירות. ככל שהמגדל יהיה גבוה יותר כך השפעתו על המרחב הסמוך תהיה גדולה יותר. רצוי מאוד לפזר את המגדלים על פני מרחב עירוני גדול ככל שניתן ובכך לשלב את כלל אוכלוסיית האיזור בנשיאת הנטל שבמגורים בקרבת מגדלי מגורים מסוג זה.
חשוב מאוד לזכור כי עלויות תפעול של מגדלי מגורים עלולים לגרום להוצאות כבירות לבעליהן. מחקר מעניין מאוד בנושא בעיית התחזוקה של מגדלי מגורים שופך אור על השיקולים אשר יש להביא בחשבון טרם תכנון מגדלי מגורים מעל 16 קומות – מערכות תפעול מגדלים אלו יקרות מאוד וקיים צורך להביא בחשבון את עלויות החלפת מתקנים אלו. עלויות שנאמדות כשווה ערך לעלות דירה או שתיים מתוך אותו מגדל.
לקריאה נוספת בנושא מרתק זה ניתן (ורצוי) לעיין במחקרי המרכז לחקר העיר והאיזור של הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים של הטכניון, בראשות פרופ’ רחל אלתרמן.
גובה המבנה – שניתן לבנות בהתאם לתכניות החלות. ראו פרק ‘מס’ קומות’ שלעיל
שטחים עיקריים – אופן חישוב השטחים העיקריים המותרים לבניה והאם ניתן לנייד שטחים אלו. שטחים אלו הם בעיקרו של דבר השטחים שנועדו למגורים וכן נלווים להם, אף אם הם מוגדרים כחלקם שטחי שירות.
שטחי שירות – אופן החלוקה לשטחי השירות ומהם הנושאים הכלולים בשטחי השירות והאם ניתן לנייד זכויות של שטחים אלו. שטחי השירות הם סה”כ השטחים שנועדו לקיים את כל חלקי המבנה שאינם לצורך מגורים. עליהם נמנים בהגדרה גם חלק משטחים עיקריים – הכל לפי הגדרות התכנית אשר חלה על החלקה עליה בנוי אותו מבנה.
שיפועים – מהלך בניה נדרש על חלקה משופעת עלול לזכות את בעליו בזכויות יתר.

התנגדות לתמ”א 38 – קווי בניין

 אמנם נושא זה נדון במסגרת הפרק הקודם, אולם השפעתו אינה חלה רק על היקף זכויות הבניה כי אם גם על האפשרות להקים גינות בשטח שנוצר או להגביל אפשרות בניה מצד דיירי מבנים סמוכים, כמו גם השפעה על רוחב שבילים ודרכים. היקף החלק בו עושים שימוש כלל דיירי הבית המשותף ובו הם מציבים את מתקניהם, יושפע גם הוא ממרחקי קווי הבניין. ככלל, ככל שקווי הבניין מאפשרים שטחים פתוחים בין גבול המגרש ובין גבול המבנה, אורח חיי הדיירים יהיה גבוה יותר.
קו בניין הוא המרחק בין גבול החלקה ובין השטח עליו ניתן לבנות.

עיצוב אדריכלי
פרק זה עוסק בנושא השנוי במחלוקת מבחינת התנגדות למהלך הבניה המוצע. עיצוב מהלך הבניה והתאמתו למרחב הסמוך נדרש בד”כ על ידי דיירי המקום, המתנגדים. אולם, יוזם הבניה מעוניין בד”כ ליצור עיצוב אדריכלי ייחודי אשר ימשוך תשומת לב וכתולדה מכך יבליט את המבנה ויבדיל אותו מהסביבה. האיזון הנדרש ע”י רשויות התכנון יאפשר בד”כ קבלת מהלך בניה ייחודי אך לא ייחודי מידי, בהתאם לסביבה הקרובה. לדוג’ בשטח שיפוט עירוני, יהיה קל יותר לתכנן מהלך בניה ייחודי אשר עיצובו יאושר ע”י רשויות התכנון המקומיות. אולם, בסביבה בה הבניה אחידה, יהיה קשה לאשר מהלך בניה החורג בעיצובו מהנורמה הקיימת.

התנגדות לתמ”א 38 – תשתיות

הכבדה על תשתיות המקום והמרחב הסמוך הנה טענה אשר עולה במרבית כתבי ההתנגדות, ומהווה נושא חשוב לאין שיעור במסגרת אישור מהלך הבניה, המקומי, בעיקר.
ככל והמהלך הבניה הנדרש עוסק בבניה לאחר הפשרת קרקעות בנגב, ברי כי התשתיות שיידרשו לצורך כך נבחנו ותוכננו במלואן. אולם, כאשר מהלך הבניה עוסק בבניה באיזור קיים, הרי שיהיה צורך לבחון את מידת השתלבות מהלך הבניה באותו איזור מבחינת תשתיתית:
 רוחב כביש וכן רוחב סיבוב – בהתאם לתקן: מכונית, רכב חילוץ וכיבוי, תחבורה ציבורית ועוד…
רוחב מדרכה.
מערך חנייה – מס’ מקומות חנייה קיימים ונדרשים והצהרת מהנדס רשות לתאימות הנחיות משרד התחבורה – סוג מתקן החניה והשוואתו להוראה האוסרת על חישוב תקן חניה עפ”י מתקן מכני וכן מס’ מקומות חנייה במתקן, רדיוס סיבוב, רמפת המתנה וכיוצ”ב.
ביוב וניקוז – יבחנו יכולת קיבולת של הנ”ל אך גם מידת עמידותן ויכולתן לשאת את אותה קיבולת חדשה או ישנה לעניין פרק הזמן המתוכנן.
חינוך – קיום מתקני חינוך בסביבה הקרובה – גני ילדים ובתי ספר ומוסדות חינוך משלים אחר.

 

התנגדות לתמ”א 38 – מטרדים

מהלך הבניה הנדון יבחן אף על ידי המטרד שהוא עלול ליצור לתושבי המקום:
הסתרת אור השמש – מטרד זה יבחן בהתאם למגבלה החדשה שנוצרת בעקבות מהלך הבניה. בידי הנפגע האפשרות להיפרע מהמפגע באמצעות הגשת תביעה לפי ס’ 197 ו/או תביעה אזרחית.
התאמה עיצובית ואדרכילית – התאמה לאופי המקום והמרחב הסמוך חיונית לצורך אישור מהלך הבניה הנדרש. חריגה יכולה להוות נימוק המצדיק את שינוי עיצוב מהלך הבניה הנדרש. הנדרשת.
פגיעה בפרטיות – בניה במרחקים קצרים, במיקום חלונות ופתחים שלא עפ”י התקן, עלולה ליצור מפגעי פרטיות קריטיים.

התנגדות לתמ”א 38 – ערבויות וכתבי שיפוי

מהלך בניה נדרש עלול להצדיק העמדת ערבות או כתבי שיפוי אשר יאפשרו לנפגע להיפרע בבוא העת מנזקיו, ככל שאלו יתגבשו. המתנגד יוכל לדרוש זאת מרשויות הרישוי השונות, ככל ודרישה זו תהיה מוצדקת ביחס להיקף הבניה המתבקש, יקבלו רשויות הרישוי את דרישה זו.

התנגדות לתמ”א 38 – סיכום

הנושאים שנדונו לעיל הנם הנושאים העיקריים המרכיבים כתב התנגדות למהלך בניה, כהגדרתו בראש המאמר.
נושאים אלו אינם ממצים כלל ועיקר והמתנגד למהלך הבניה נדרש לבחון ולנתח את תכנית הבניה הנדרשת ביחס לפגיעה הנטענת על ידו.
ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה. אולם ניסוח זה חשוב לאין ערוך ועלול להשפיע על האפשרות כי המתנגד יוכל לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תדון בהתנגדות שלו.
חשוב מאוד לבנות את האסטרטגיה אשר תאפשר את הצגת הנושאים המרכיבים את עיקרי הפגיעה הנטענת באופן כזה שלא יימנע מהמתנגד לשוב ולדון בהם במהלך משא ומתן עם יוזם התכנית ו/או במסגרת ערר ו/או במסגרת הליך מנהלי.
המתנגד למהלך הבניה יגיש את טענותיו בפירוט ובליווי תצהיר תומך בהתנגדות וכן יציג את עיקרי מקורותיו עליהם הוא מסתמך לצורך קבלת ההתנגדות.
קיימת חשיבות לאופן הצגת ההלכות הקיימות ביחס למצב התכנוני בתחום השיפוט הנדון בכלל וביחס לאיזור הספציפי בפרט.

  • צפיות694
  • דירוג12345

24 שעות

במקרים דחופים

050-3849995

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 12 תל אביב
מיקוד 6473001

טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר