Posts Tagged ‘חוות דעת מומחה’

פיצוי על ליקויי בניה שלא נכללו בכתב תביעה

פיצוי על ליקויי בניה שהדיירים בתל אביב-תובעים כלל לא הזכירו בכתב התביעה ישולמו במידה והוסכם כי מומחה ביהמ”ש יבחן את כלל הליקויים ולא יוגבל לסוג ליקויים ספציפי או למסגרת ליקויים קבועה.

בפסיקה קיימת הבחנה בין חוות דעת מומחה אשר לגביה הסכימו הצדדים כי תתייחס לליקויים ספציפיים בלבד:פיצוי על ליקויי בניה שלא נכללו בכתב תביעה

פיצוי בגין ליקויי בניה שלא נכללו בכתב תביעה

ביהמ”ש המחוזי בירושלים פסק כי קבלן יחוייב לשלם לתובעים גם בגין ליקויי בניה שאיתר מומחה מטעם ביהמ”ש וזאת למרות שליקויים אלו לא הופיעו בכתב התביעה.

מומחה מטעם ביהמ”ש סוקר ומגיש חוות דעת לגבי כל הממצאים שגילה באותו נכס. הזמנת מומחה מטעם ביהמ”ש מחייבת את הצדדים ואם המחלוקת בין הנצים לא הוכרעה קודם לכן, לא יוכלו הצדדים להלין לגבי הממצאים.

פיצוי על ליקויי בניה בתל אביב

בפס”ד מיום 2002, קבע ביהמ”ש כי ככל שהליקויים שנמצאו אינם נובעים משימוש לא סביר או בלאי לא סביר יש לייחסם לליקויי בניה המזכים בפיצוי.

מומחה מטעם ביהמ”ש אינו מוגבל בקביעותיו לחוו”ד מטעם הצדדים. במקרה זה  וחרף העובדה כי במסמך שקיבל מטעם הרוכשים מצויינים הליקויים המצויים במחלוקת, המומחה לא מוגבל לבדיקת ליקויים אלו בלבד.

כב’ השו’ עזרא קמא מפנה לפס”ד ע”א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע”מ נ’ מונטירבי ואח’ העוסק בדיון בדבר מבחן הביקורת של ביהמ”ש על ממצאיי המומחה מטעם ביהמ”ש.

מראה מקום לפס”ד ת”א 44/93 שושנה יוסף ואח’ נ’ חפציבה בע”מ ואח’.

פיצוי בגין ליקויי בניה לגביהם בלבד הסכימו הצדדים שחוות דעתו של המומחה תתייחס

כאשר הצדדים הסכימו ביניהם כי חוות דעת המומחה תתיחס רק לליקויים ספציפיים או לליקויים שכללו התובעים בכתב התביעה, יכבד ביהמ”ש הסכמה זו.

ב’ השו’ יצחק מילנוב(שלום ירושלים) דן בסוגיה זו בקצרה  (3274/98 – מיום 27.09.2002) ומצוטט מדברי השו’ מ’ חשין (1772/99):

“סבורני כי במקרה כמו זה שלפנינו, שהמומחה מונה על ידי בית המשפט, בהסכמת הצדדים, הדבר תלוי בהסכמה, המפורשת או המשתמעת, של בעלי הדין, בדבר תפקידו והיקף קביעותיו של המומחה המוסכם”. (כב’ השופט מ’ חשין ע”א 1772/99, שם, 207 פיסקה 6).

ומצוטט מדברי המלומד ג’ טדסקי (פירוש לחוק החוזים,  א’ זמיר:נ חוק המכר (דירות) , התשל”ג-1973) עמ’540:

“… כאשר מתמנה מומחה מטעם בית-המשפט, ובחוות דעתו הוא מצביע על ליקויים שלא פורשו בחוות-הדעת של המומחה מטעם התובעים… בתי המשפט מאפשרים על-פי-רוב לקונים להסתמך על הליקויים שפורטו בחוות-הדעת המאוחרת. אפשרות זו כפופה, עם זאת, לתוכן ההסכמה של הצדדים בעת מינויו של המומחה המוסכם; ואם הוסכם שהמומחה יוגבל לבדיקת הליקויים ואי-ההתאמות בכתב-התביעה יכבד בית המשפט הגבלה זו”

בנוסף, ס’ 4א(א) קובע כי האחריות לליקויי בניה תחול על הקבלן בהתקיים תנאים אותם נדרש התובע. תנאי סף חשוב הוא להודיע על הליקויי לקבלן. הוספת ליקויים חדשים על אלו שאותרו ולגביהם עודכן הקבלן נוגדת את תכלית הס’ (שם).

חוות דעת מומחה לליקויי בניה שללה פיצוי בהתקנה שוות ערך ונדחתה

חוות דעת מומחה לליקויי בניה שללה במקרה זה פיצוי כאשר הקבלן סיפק לתובעים מוצר אחר אך שונה (יתכן אף שבשווי גבוה יותר) מאשר זה הקבוע בממכר אולם ביהמ”ש דחה זאת.

 התובעים, הדיירים, תבעו בגין אי התאמה שגילו בין המפרט עליו הוסכם בחוזה המכר ובין מפרט הדירה שאובזר ע”י הקבלן. תביעתם נסובה סביב פער נטען בין התקן הרצוי ובין הפריטים שהותקנו בדירותיהם. מומחה מטעם ביהמ”ש מנה את כל הטענות הנטענות ביחס לכל פריט ופריט ומצא כי רק מקצת העבודות נעשו שלא לפי התקן ואכן ביהמ”ש חייב את הנתבעים לשלם בגינם פיצוי, ככל ולא ניתן או כדאי לתקנם.

מובאים להלן פרקים מתוך פסק הדין העוסקים בקבלת חוות דעתו של המומחה ובשלילתה בנוגע לפיצויים הנדרשים. ביהמ”ש קובע כי חייבת להיות התאמה בין המפרט לממכר, עם זאת כאשר בפני הקבלן מס’ אפשרויות לביצוע ואחת מהם יצאה לבסוף אל הפועל לא תעמוד טענת אי-ההתאמה לתובעים.

פסק דינו של כב’ השופט רמזי חדיד תא (חי’) 4490-04 צמח אמנון ושושנה נ’ חב’ גב ים לקרקעות בע”מ, ניתן ביום .05.02.2014 .

ליקויים בדירת נתבעים מס’ 2 – משפחת קלמר.

16.         א.           אגנית המקלחת:

בהתאם למפרט הדירה, חב’ גב ים התחייבה להתקין אגנית מקלחת העשויה משיש יצוק אך בפועל הותקנה אגנית העשויה משיש אקרילי.  מומחה בית המשפט אישר עובדה זו אולם הוא סבר כי אין לפצות את משפחת קלמר בגין כך בנימוק כי לא נמצא פגם באגנית שהותקנה וכי מדובר במוצר שווה ערך למוצר שנקבע במפרט.

–             אין לקבל עמדת המומחה לעיל המבוססת בעיקרה על נימוק משפטי, שאינו בתחום סמכותו. זאת ועוד, בס”ק 4(א)(1) לחוק המכר נקבע מפורשות כי המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה באם “הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה”. בספרו של א’ זמיר “חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, נאמר תוך הפנייה לפסיקה כי “…העובדה שמבחינה כלשהי הדירה או מרכיב ממרכיביה עולים באיכותם או בכמותם על האיכות והכמות שהמוכר נדרש לספק, אינה גורעת מאחריות המוכר לכך שמבחינות אחרות הדירה אינה עומדת בסטנדרט הדרוש”(שם, עמ’ 272-273)(ההדגשה במקור – ר.ח.). ברי כי כלל זה כוחו יפה גם כאשר מדובר ברכיב שווה ערך לרכיב המוסכם, כבמקרה דנן.

לאור האמור לעיל, משפחת קלמר זכאית לפיצוי עבור אגנית המקלחת בסכום שנקבע בחוות דעת המומחה מטעמם, 1,500 ש”ח (לפני מע”מ). סכום זה משוערך להיום מגיע לסך של 2,471 ש”ח.

ב.            אמבט ג’קוזי:

לטענת משפחת קלמר, הג’קוזי בדירתם הותקן בגובה של 40 ס”מ, וזאת בניגוד לתקן לפיו הגובה צריך להיות 45 ס”מ. מנגד, חב’ סולל בונה טענה כי הוראות התקן עליה הסתמכו התובעים היא בגדר המלצה שאינה מחייבת. מומחה בית המשפט אכן קבע כי הג’קוזי הותקן בגובה של 40 ס”מ מעל פני הריצוף ולא מצא בכך כל ליקוי.

משלא הוכיחו התובעים טענתם ביחס לדרישת התקן הרלוונטי, מאחר  ומומחה בית המשפט לא מצא כל ליקוי בגובה הג’קוזי מעל פני הריצוף, ומאחר ואין לסטות מקביעות מומחה בית המשפט אלא מטעמים כבדי משקל, יש לדחות את טענת משפחת קלמר בנדון.

ג.            צינור ניקוז למכונת כביסה:

לטענת התובעים, צינור הניקוז למכונת הכביסה אינו תואם לתקן. מנגד חב’ סולל בונה בונה חלקה על טיעון התובעים ביחס לדרישות התקן.  מומחה בית המשפט מצידו לא מצא כל ליקוי בצינור הניקוז וקבע כי לא מגיע פיצוי.

האמור בס”ק ב’ לעיל כוחו יפה גם לכאן ולפיכך טענת התובעים בנדון נדחית.

ד.            דוד מים חמים:

לטענת משפחת קלמר, בסעיף 3.9.6.1 למפרט הדירה נקבע כי דוד  מים חמים יותקן על הגג אך בפועל הוא הותקן במרפסת הכביסה והוא גוזל שטח חיוני בדירה. מנגד, חב’ סולל בונה טוענת כי בהתאם לתוכנית המכר דוד המים אמור להיות מותקן במרפסת הכביסה, וכן בסעיף 1.6 ו- 4.1.8 למפרט הדירה פורטו המתקנים המותקנים על הגג כאשר דוד המים אינו נמנה עליהם. מומחה בית המשפט אימץ את עמדת סולל בונה לעיל ולא קבע פיצוי עבור העברת דוד השמש ממרפסת הכביסה לגג.

טיעון משפחת קלמר לעיל מתעלם באופן מוחלט מהוראות המפרט אליהן מפנה חב’ סולל בונה, כמו גם מתוכנית המכר, מהם עולה כי לא היה צורך בהתקנת דוד המים על הגג. לכל היותר ניתן לומר כי המפרט מתיר התקנת דוד המים במרפסת או על גג הבניין ומשבחרה חב’ סולל בונה באפשרות השנייה, אין בכך כל פגם.

               ה.           חלון חדר אמבטיה:

לטענת משפחת קלמר, שטח חלון חדר האמבטיה קטן מהשטח המינימלי הנדרש בתקנות וזאת לאור שטח האוויר והאור באותו חדר, ולפיכך הם זכאים לפיצוי שנקבע בחוות דעת המומחה מטעמם בסך של 2,000 ש”ח. מנגד, חב’ סולל בונה טוענת כי שטח חלון חדר האמבטיה נקבע לפי דרישות תקנות התכנון והבנייה ולפיכך לא נפל כל ליקוי בעניין זה. מומחה בית המשפט מדד את שטח חדר האמבטיה ושטח פתח החלון שבו וקבע כי הוא עולה על השטח הנדרש, ולפיכך  לא מצא בו כל ליקוי.

בס”ק 2.21(ג) בתוספת השנייה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש”ל-1970 (להלן: “תקנות התכנון והבנייה”), נקבע כי “לא יפחת שטחם הכולל של החלונות בחדר שירות, למעט חדר ארונות שאין חובה באוורורו, מ-10% משטח רצפת החדר או 0.3 מ”ר, הכל לפי הגדול”. בס”ק 2.01 לתקנות התכנון והבנייה הוגדר המונח “שטח חלון” כ”שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבנייה החיצוניות המינימליות”. משמע, המדידה תיעשה לפי פתח הבנייה בו מותקן החלון לרבות המסגרת שלו.

בחוות דעתו קבע מומחה בית המשפט כי שטח חדר האמבטיה הינו 1.935 מ”ר ושטח פתח החלון הינו 0.40 מ”ר. משמע, הוא עולה על השטח הנדרש בהתאם לתקנות התכנון והבנייה לעיל. לפיכך, בדין נקבע כי אין כל ליקוי בשטח חלון חדר האמבטיה.

               ו.            מידות חדר שינה:

לטענת משפחת קלמר, שטח אחד החדרים בדירתם קטן מהשטח המינימלי הנדרש שהינו 8 מ”ר ומכאן דרישתם לפיצוי על דרך האומדנא עבור ירידת ערך הדירה בסך של 10,000 ש”ח. מנגד, חב’ גב ים טוענת כי בהתחשב במידות החדר כפי שקבע מומחה בית המשפט, עסקינן בסטייה שולית ביותר מהוראת תקנון התכנון והבנייה שאינה מזכה בפיצוי כלשהו, מה גם ולא הוגשה חוות דעת שמאי מטעם מי מהתובעים ואין לקבל דרישתם לאומדן הנזק.

בחוות דעת מומחה בית המשפט נקבע כי שטח החדר בפועל הינו 9.96 מ”ר (3.61 2.76 מ’), אולם בחדר קיים קיטום של פינה לצורך התקנת מזגן דירתי המקטין את שטח החדר. המומחה בדק ומצא כי שטח החדר קטן ב-0.12 מ”ר המהווה 1.24% משטח החדר והוא הותיר את העניין לשיקול דעת בית המשפט.

שקלתי טענות הצדדים ולא מצאתי לפסוק לתובעים פיצוי כלשהו בגין הליקוי הנטען בשטח החדר. שלושה טעמים לדבר, ראשון, גם אם תאמר כי בחישוב שטח החדר יש להתעלם מהקיטום שבו, הרי אין חולק כי מידות החדר עומדות בדרישות המפרט כפי שנקבע מפורשות בחוות דעת מומחה בית המשפט. שני, עסקינן ב”ליקוי” קל ערך שאינו משפיע על אפשרות ניצול הדירה והפקת הנאה מירבית ממנה. לראייה, התובעים עצמם אינם מבקשים פיצוי עבור תיקון הליקוי הנטען אלא עבור ירידת ערך הדירה. שלישי, התובעים לא הגישו כל ראייה או חוות דעת שמאי לתמיכה בטענתם בדבר ירידת ערך הדירה בשל הליקוי הנטען וכל שבפיהם הוא טענה סתמית לירידת ערך שנקבעה על דרך האומדנא. אמנם נכון, בהלכה הפסוקה נקבע בית המשפט מוסמך להעריך את נזקי הנפגע על דרך האומדנא, אולם זאת כאשר הנזק מוכח אולם יקשה לכמת את שיעורו במדוייק. באותם מקרים די לו לנפגע בהבאת נתונים כלליים על מנת להוכיח קיום הנזק במידת ודאות סבירה ובית המשפט יכול להפעיל את שיקול דעתו ולהשלים את החסר (ר’ע”א 355/80 נתן אניסימוב בע”מ נ’ מלון טירת בת שבע בע”מ,  פ”ד לה(2) 800, 809, ע”א 294/92 דרוק נ’ אליאסיאן, פ”ד מז(3) 22, 34, ע”א 153/04 רבינוביץ’ נ’ רוזנבוים (פורסם בנבו), פסקאות מס’ 10-11,ע”א 9656/05 שוורץ ואח’ נ’ רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע”מ (פורסם בנבו), פסקה 16 לפסק הדין). מקרה דנן לא נמנה על המקרים בהם יש להעריך את הנזק על דרך האומדנא, שכן, התובעים לא הוכיחו את קיומו ולא טענו, מקל וחומר לא הוכיחו, שלא ניתן להוכיח בראיות את שיעורו.

ז.            פרוזדור צר:

לטענת משפחת  קלמר, רוחב הפרוזדור בדירתם קטן מהרוחב הקבוע בתקנות התכנון והבנייה והם דורשים פיצוי עבור תיקון הליקוי הנ”ל בסך של 3,000  ש”ח בתוספת מע”מ עליו. מנגד,  חב’ סולל בונה טוענת כי אין כל ליקוי ברוחב הפרוזדור אשר תוכנן באופן שרוחבו אינו אחיד והוא מאפשר שימוש יומיומי נוח. גם מומחה בית המשפט אימץ עמדת חב’ סולל ולא מצא כל ליקוי ברוחב הפרוזדור.

ראשית כל יצויין כי סעיף 2.05 לתקנות התכנון והבנייה, עליו הסתמך המומחה מטעם התובעים בעניין רוחב הפרוזדור, בוטל בשנת 2008 ואין לו כל תוקף ונפקות. חשוב מכך, מחוות דעת מומחה בית המשפט עולה כי בכל הדירות בהן נטען הליקוי הנ”ל, רוחב הפרוזדור קטן בס”מ בודדים מהרוחב המינמאלי שנקבע בתקנה, שכאמור בוטלה. יתירה מכך,  כל הפרוזדורים תוכננו ונבנו ברוחב לא אחיד כאשר ברוב הקטעים שלו רוחבו עולה על הרוחב המינמלי שנקבע בתקנות. כמו כן, וכפי שציין מומחה בית המשפט בחוות דעתו, הפרוזדור נוח לשימוש יומיומי ולא שוכנעתי כי סטייה כה מינמאלית ברוחבו בקטע אחד גרם או גורם לתובעים נזק או עוגמת נפש כלשהם.

לאור האמור לעיל לא מצאתי לקבל את התביעה ביחס לרוחב הפרוזדור.

ד.            טיח בחדר ממ”ד:

התובעים מלינים על כי תקרת הממ”ד, המשמש גם כחדר שינה, כוסתה בטיח גבס בעובי של 10-12 מ”מ וזאת בניגוד לסעיף 192 לתקנות הג”א, בו נקבע כי פני הבטון בממ”ד יהיה בציפוי בגר בעובי של 2 מ”מ לכל היותר.

מומחה בית המשפט קבע כי היות והממ”ד משמש גם כחדר שינה אין היגיון לפרק טיח הגבס ולקבל בעקבות זאת תקרה עקומה, מה גם והמצב הקיים אינו מסכן את המשתמשים בממ”ד. למותר לציין כי חב’ סולל מצטרפת לעמדה זו.

דעתי אינה כדעתו של מומחה בית המשפט, ואנמק. מומחה בית המשפט התעלם מהוראות תקנות הג”א ולא נתן כל הסבר המניח את דעת לכך. כמו כן,  וכפי שנאמר בס”ק 16(א) לעיל, הסטייה מתקנות הג”א הינה בבחינת “אי התאמה” כהגדרת המונח בס”ק 4(א)(1) לחוק המכר. לפיכך משפחת שוהם זכאית לפיצוי עבור תיקון הליקוי בתקרת הממ”ד בסכום שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם התובעים, 4,000 ש”ח ומע”מ עליו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד עריכת חוות הדעת, 15.12.03, ועד להיום, ובסה”כ 6,565 ש”ח.

               ה.           מיגון דלת כניסה:

התובעים טענו כי בדלת הכניסה הותקן מנעול עם עוקץ תחתון לצד והדבר מנוגד לתק’ 2.92 לתקנות התכנון והבנייה, לפיה, נדרש להתקין מנעול ביטחון עם 4 בריחים המופעלים לארבעה כיוונים (מעלה, מטה ולשני הצדדים). מומחה בית המשפט קבע שאין ליקוי במנעול דלת הכניסה הואיל והוא הותקן לפי דרישת סעיף 7 במפרט מכון התקנים מפמ”כ 196 מחודש ינואר 1996, בו נקבע כדלקמן: “במקום הבריח בפיאה התחתונה של הדלת אפשר להתקין בפיאה הצדדית (בצד שמותקן בו המנעול) בחלק התחתון של הדלת בריח נוסף על הבריח הקיים בה”.

התובעים מתעלמים מהוראות התקן עליו הסתמך מומחה בית המשפט, ולפיו קיימת חלופה אחרת לעוקץ הבריח הפונה כלפי הרצפה. אמנם נכון,  בפסיקה אליה הפנו התובעים בית המשפט אישר פיצוי עבור טענה דומה, אולם, באותם מקרים לא היתה כל התייחסות לתקן עליו נסמך מומחה בית המשפט כאן ודומה כי הוא לא הובא לידיעת בית המשפט. למעלה מהצורך, במקרה דנן מומחה בית המשפט קבע כי אין פגיעה בטיחותית במנעול שהותקן.

לאור האמור לעיל, אני דוחה דרישת משפחת שוהם לפיצוי עבור מנעול דלת כניסה.

יצוין כי במקרה זה נתבע גם רכיב עוגמת נפש, ביהמ”ש דחה את רכיב הפיצוי הנתבע בגין עוגמת נפש מהסיבה הבאה: “יודגש שכאשר קיים פער ניכר בין הסכום הנתבע עבור ליקויי בנייה לבין הסכום שנפסק בסופו של יום, בתי המשפט נמנעו מפסיקת פיצוי עבור עוגמת נפש”

24 שעות

במקרים דחופים

03-6830068

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button
WhatsApp chat