התנגדות להיתר בניה בבית משותף דו משפחתי

התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי. האם נדרשת הסכמה לשימוש בזכויות בניה?

היכן בדיוק נבלמת זכותו של הדייר ומתחילות זכויות הדיירים/השכנים, היא שאלה קניינית סבוכה שבתי משפט עוסקים בה רבות.

 התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי שונה מבית משותף ‘כללי’ כיוון שקיימות שתי יחידות דיור אשר כל אחת מהן מחזיקה 50% מהזכויות בבית המשותף.

מהן סוגי ההסכמות הנדרשות לצורך בניה בבית המשותף מסוג דו-משפחתי? ומהם ההסכמות הנדרשות בבית משותף ‘רגיל’.

ההסכמה הנדרשת לבניה בבית משותף מסוג דו-משפחתי, הנה הסכמה אשר בית המשפט ומוסד הפיקוח על רישום המקרקעין קבעו כי הנה הסכמה פוזיטיבית, אשר יש צורך להציגה בפני רשויות התכנון.

במסגרת מאמר זה נציג את הנימוקים המצדיקים את ההבחנה בין בית משותף מסוג דו-משפחתי ובין בית משותף ‘רגיל’. הגדרתו של המוסד המשותף ‘דו-משפחתי’, מחייבת הצגת הסכמה פוזיטיבית, בטרם תאושר כל פעימת בניה.

 מה ההבדל בין הסכמה לבניה ובין אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בבית דו משפחתי ביחס לבניה על רכוש משותף

יש להציג הסכמה לבניה של הצד השני בבית המשותף מסוג ‘דו משפחתי’. כגון מסמכי הבית המשותף המאשרים זאת או לחילופין הסכם בין הצדדים – מגיש הבקשה והמתנגד. אם הוגשה התנגדות מצד בעל הזכות האחר וברור לועדה המקומית לתכנון ובניה לבלום כי הבניה ‘נוגסת’ בזכויות בניה של אותו מתנגד עליה לעכב את הבניה עד להסדרת המחלוקת הקניינית.

ההבחנה בין סוגי הבתים המשותפים קריטית. שכן, בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, קיימים 2 בעלי זכויות. כאשר אחד מהם מבקש לבנות, פעימת הבניה עשויה לדרוש לנצל  זכויות בניה ביחס לשטח השייך לצד השני ו/או עלולה להוביל לניצול-יתר של זכויות בניה על חשבון המתנגד.

האם בקשת ההיתר כוללת בניה על רכוש משותף או על הצמדה

במידה ומוצגת על ידי המתנגד, בבניה בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, בניה על שטח הרכוש המשותף. או כאשר מוצגת בניה תוך ניצול זכויות בניה השייכות ל – 2 בעלי הזכויות. על הועדה המקומית לתו”ב, בשני המקרים, לעכב את הליך הרישוי, עד להכרעה במחלוקת הקניינית, ע”י הערכאה השיפוטית המתאימה.

סוגי ההסכמות הנדרשות בבית המשותף

1. הסכמה להרחבת דירה – הוספת עוד חדר, ממ”ד או מרפסת. חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע כי לשם כך יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות.
2. הסכמה לבניה בשטח הרכוש המשותף או הסכמה להצמדת שטח ממנו לאחת הדירות (לא לשם הרחבה)– בניה בשטח הבניין, הוספת דירות, שינויים בהצמדות ברכוש המשותף. למעשה ההגדרה מתייחסת לכל נושא שאינו נופל תחת הגדרת ‘הרחבת דירה’.

היעדר הסכמה מצד השכנים יכולה להשפיע בעתיד הקרוב או הרחוק על בעל ההיתר. ביהמ”ש קבע לא אחת כי הצורך בהסכמת השכנים משפיע על אופן חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות בבית המשותף. ללא הסכמה יתכן כי תיפגע זכותו קניינית של הפרט.

את הרציונל העומד בבסיס ההסכמות הנדרשות מציג ביהמ”ש. כך מתוארת הדרישה להסכמת בעלי הזכויות למהלך בניה נדרש, בהליך תא (י-ם) 14910-12-11‏ ‏ יעקב יוסף טברסקי נ’ יעיש קריספל, עמ’ 9 (פורסם בנבו).

“כלל ידוע הוא, מימים ימימה, כי פגיעה כלשהי ולו המזערית ביותר, ברכוש המשותף כרוכה בהסכמתם המוקדמת של כל בעלי הדירות, הנוגעים לרכוש המשותף. האמור תקף בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם לאו (ראו רע”א 259/99 חב’ פליצ’ה ראובן בע”מ נ’ ציפורה סופיוב, נה(3), 385 עמ’ 400 (מיום 11.03.01)).

האם טענת התנגדות לאחר הבניה תאפשר קבלת פיצוי

בפסיקה הנ”ל, נקבע כי אין כל חשיבות משפטית אם מי שבונה ברכוש המשותף מחזיק בהיתר בניה או לא. אין בהיתר בנייה שניתן על ידי הרשות/הוועדה המקומית, על מנת להכשיר בנייה שביסודה פוגעת בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף.

חשוב לציין כי אפילו היתר בניה אשר ניתן כדין, אין בו מספיק כדי לקבוע שהבניה נעשתה בהסכמת כל הדיירים. אין בו כדי למנוע מדייר נפגע לדרוש את החזרת המצב לקדמותו (או לכל הפחות לתבוע בגין שווים של זכויות הבניה אשר אבדו), או לדרוש תשלומי איזון במצב שאותו מתנגד טרם הרחיב את דירתו. במצב הזה האחרון נטל ההוכחה על המתנגד להסביר מדוע איחר באופן כה קיצוני להגיש התנגדות.

 הכשרת בניה בדיעבד בבית המשותף מסוג דו משפחתי

מצב נוסף המחייב השגת הסכמות מצד בעלי הדירות למהלך בניה מסוג הרחבת דירה מתעורר כאשר יש צורך להכשיר חריגת בניה. לדוגמא: הגשת כתב אישום מצד הרשות או כאשר מקדמים עסקת מכר של אותה דירה. לכן ש צורך להתאים את המצב הקיים למצב עפ”י ההיתר.

על מנת למדוד את הצלחת מהלך רישוי בדיעבד זה, יש לבצע בדיקה קניינית מסוג זה לגבי ההסכמות הנדרשות. מסמכים נוספים שיסייעו לבדוק את מידת הצלחת הרישוי בדיעבד של חריגות הבניה הם מסמכי הבית המשותף – תקנון ותשריט, הסכמים בע”פ או בכתב עם יתר בעלי הזכויות. כאמור, חריגות בניה עלולות להכשיל עסקת מכר ועלולות ליצור בעיות קשות בשעת מימוש כגון רישום צו ירושה וכיוצ”ב.

העובדה כי הבניה קיימת מזה זמן קצר או ארוך משפיעה על היכולת להתנגד לאישור הבניה. לעיתים לא מתאפשר הדבר להתנגד לכך בהליך הרישוי אולם הדבר מתאפשר בערכאה שיפוטית.  גם העובדה שהתבצעה בחלקה העברת זכויות יכולה לעקר את יכולת המתנגד להכשרת הבניה בדיעבד.

בעל זכות בבית המשותף המבקש לקבל היתר להרחיב את דירתו, יוכל לבצע זאת. הוא לא יהיה מוגבל גם אם קיימת חריגת בניה בבית המשותף ביחידה אחרת. בין אם שבוצעה על ידי בעליה בין אם על ידי קודמו.

• להמשך קריאה »»