התנגדות לתמ”א 38- הפחתת זכויות בניה ותמריצי חיזוק

תמריצי חיזוק תמא 38

צמצום תמריצי חיזוק בתמ”א 38 – האמנם?

תמ”א 38 נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, כאשר מטרה משנית היא התחדשות עירונית. לעיתים, הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מקדמות בקשות להיתר לחיזוק ובעצם כך נראה כי המטרה הראשית היא התחדשות עירונית ולא חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. כך, נוצרת פרקטיקה אשר מובילה לחידוש שכונות באמצעות הליך תמ”א 38. כפי שיתואר במאמר זה, לפרקטיקה זו חסרונות מספר.

תכנית המתאר הארצית 38 קבעה מספר תמריצים, שמטרתם לעודד הן את היזמים והן את הדיירים לביצוע הליך חיזוק הבית. כך למשל, הדיירים שיסכימו לביצוע התוכנית ייהנו מתוספת זכויות לדירתם, לעיתים תוספת ממ”ד ומרפסת, מעלית, עבודות גמר בדירה חדשה או שיפוץ פנים של דירה קיימת (בהליך שאינו הריסה ובניה מחדש – קרי, תמ”א 1, 3) ועוד. התמריצים ליזמים באים לידי ביטוי בדמות ניצול כלל זכויות הבניה הקיימות שלא נוצלו ואלו המוענקות באמצעות הוראות תכנית המתאר הארצית 38 (סעיפים 13-14 לתקנות התוכנית), ובנוסף בדמות הטבות מס, כגון: פטור מהיטל השבחה ובתנאי מימון נוחים לחיזוק המבנים.

נשאלת השאלה, האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לצמצם את היקף התמריצים במקום שאין צורך להעניק את כלל היקף התמריצים אותם היא רשאית להעניק. כבר כעת נאמר, כי התשובה חיובית. הזכויות לפי תמ”א 38 אינן זכויות מוקנות, ולעתים משיקולים אדריכליים, נופיים, שיקולי תשתיות ואחרים יש לסרב לבקשה.

עניין זה נדון והובהר לאחרונה בעת”מ 11071-06-19 שילוני ואח’ נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח’, אשר נדחתה ע”י כבוד השופטת יעל בלכר.יצוין, כי משרדנו ייצג בהליך הנדון את השכנים אשר התנגדו למתן מלוא היקף התמריצים הקיים, ולמעשה ביקשו להקטין את גובה המבנה ומספר יחידות הדיור, לכזה שיתאים לאופי הסביבה ולמרקם החיים במקום וכן למנוע הקמת מבנה בן 6 קומות בשכונה צמודת קרקע.

עתירה לבית המשפט כנגד החלטת ועדת הערר

בית המשפט לעניינים מנהליים בת”א דן בעתירה שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר, אשר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת לעותרים היתר לפי תמ”א 38 להרוס מבנה בחולון בן קומה אחת ושתי יחידות דיור ולבנות בניין חדש בן 4.5 קומות ו-13 יחידות דיור, ובמקום זה אישרה הקמת בניין חדש בן 2.5 קומות ו-6 יחידות דיור בלבד.
בעתירה התבקש בית המשפט להשיב את החלטת הוועדה המקומית על כנה.

השאלה שעלתה היא, מה המשקל שיש לתת, אם בכלל, לעובדה שמדובר במבנה קטן הכולל שתי יחידות דיור בלבד שדורשות חיזוק, בקביעת היקף התמריצים והזכויות לפי התמ”א.

הרקע לעתירה

המשיבים 3-4, אשר יוצגו ע”י עו”ד עומר חלמיש, הגישו התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש לבניית בניין בן 4 קומות וקומת גג חלקית מעל מרתף חניה, ובו 13 יחידות דיור וחדרי יציאה לגג.

המשיבים טענו, בין היתר, כי הבניה המבוקשת לא משתלבת באופי הרחוב ובמרקם הקיים, שכן אין ברחוב בניינים בני 4 קומות והם אינם מכילים דירות כה רבות. נטען, כי הצפיפות שתיגרם במקום תגרום למטרדים לדיירים. עוד טענו המשיבים, כי חישוב השטחים ותוספת הקומות לא תואם את הוראות התמ”א ואת מדיניות הוועדה המקומית. ההתנגדות נדחתה ע”י הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה להיתר במלואה.

על החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר, אשר התקבל ע”י ועדת הערר. ועדת הערר קיצצה בזכויות הבניה שאישרה הוועדה המקומית. בין היתר, אישרה ועדת הערר הקמת 6 יחידות דיור ו2.5 קומות. מכאן העתירה, במסגרתה מתבקש, כאמור, ביטול החלטת ועדת הערר, והשבת החלטת הוועדה המקומית.

החלטת ועדת הערר – אין הצדקה לחרוג מהתכנון

כדי להבין את הסיבה לדחיית העתירה ע”י השופטת יעל בלכר, חשוב לחזור לנימוקי ועדת הערר, אשר משמשים בסיס לפסיקת בית המשפט בנושא ולהעדפת עמדת המשיבים.

ועדת הערר קבעה, כי אין הצדקה לתוספת הזכויות המוצעת, תוך חריגה משמעותית מהתכנון, שכן במקרה זה קיים אינטרס מצומצם לחיזוק מבנים, שכן מדובר בשתי יחידות דיוק בלבד שזקוקות לחיזוק. נקבע, כי באיזון בין השיקולים הרלבנטיים, יש מקום להסתפק באישור הזכויות המצומצמות יותר, בצירוף תמריץ המס, לצורך השגת המטרה של חיזוק המבנים הקיימים אשר מגולמת בתמ”א.

ועדת הערר סקרה את מטרת התמ”א, חשיבותה ויתרונותיה, ובצד זה עמדה גם על חסרונותיה המובנים, באשר מדובר בתוכנית כוללת שחלה על כל הארץ מבלי שיהיה הליך מסודר של תכנון מפורט. זאת ועוד, התמ”א לא מבטיחה חידוש עירוני במובנו המלא. יתרה מכך, חידוש מבנים בודדים במגרשים נקודתיים עשוי לצמצם את האפשרות ליצור תכנון להתחדשות עירונית בראייה רחבה.

ועדת הערר אף ציינה, כי בזמן שקילת הבקשה להיתר מכח התמ”א, יש להביא בחשבון את מספר יחידות הדיור שמבוקש לחזק מכח התמ”א או את עוצמת האינטרס בחיזוק המבנים הגלום בבקשה. במקרה זה עוצמת אינטרס החיזוק נמוכה והאיזון צריך להיעשות בהתאם. בעניין זה קבעה ועדת הערר, כי: “שימוש בכלי של הוספת יחידות דיור לטובת חיזוק דירות בודדות, במבנים קטנים, אינו מוצדק, עת שהמשמעות היא שתמריץ זה יישלל במקרים עתידיים, ביחס למגרשים בהם מספר יחידות הדיור שניתן היה לחזק באמצעות תמריץ זהה, היה גדול בהרבה”.

בסיכומו של דבר, ועדת הערר קבעה כי היא לא שוכנעה שיש הצדקה לסטייה בהיקף המוצע מהתכנון הקבוע בתוכניות התקפות, שכן במקרה הנדון העוצמה באינטרס חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא קטנה מאוד.

טענות ועדת הערר בעתירה – נערך איזון ראוי

ועדת הערר טענה, כי יש לדחות את העתירה שכן לא נפל כל פגם בהחלטתה התכנונית. ועדת הערר היא מוסד תכנון בעל סמכות מקורית, אשר בא בנעליה של הוועדה המקומית. לטענת ועדת הערר, היא ערכה איזון ראוי בין הזכויות והאינטרסים, ויש לקחת בחשבון כי תוספת תמריצים גבוהה מדי ולא מוצדקת, עלולה לשלול תוספת בניה במקום אחר מוצדק וראוי יותר ולמנוע חיזוק מבנים נוספים.

טענות הוועדה המקומית והשכנים (המשיבים 3-4)

לגישת הוועדה המקומית יש לקבל את העתירה. היא טענה, בין היתר, כי אין בבקשה להיתר בניה שהגישו העותרים כדי לפגוע בצביון השכונה שכן המצב התכנוני כיום מאפשר בניית מבנה בן 3 קומות, כמו כן גם תכנית המתאר שהופקדה וכן התוכנית להתחדשות, כוללות מבנה בן 5 קומות.

השכנים טענו כי יש לדחות את טענות העותרים, וכי החלטת הוועדה המקומית ניתנה מבלי להתייחס לכלל השיקולים העומדים בבסיס תכנית תמ”א 38 והוראותיה.

דחיית העתירה ע”י בית המשפט לעניינים מנהליים

בית המשפט קבע, כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, וממילא לא נפל פגם שמצדיק התערבות בית המשפט בהחלטתה. בית המשפט הדגיש כי למבקש ההיתר במסגרת תמ”א 38 , אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבניה המבוקשות. לא כל בקשה תאושר באופן אוטומטי – להיפך: על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון את כך השיקולים הרלוונטיים טרם מתן ההיתר.

בהתאם לכך, קבעה השופטת כי אין לעותרים במקרה הנדון זכות קנויה לאישור מלוא הזכויות האפשריות לפי התמ”א כפי שביקשו בבקשתם. השופטת הוסיפה, כי ועדת הערר שקלה שיקולים ראויים, בכללם עמדתה כי צריכה להיות הלימה בין גודלו של המבנה הטעון חיזוק שבגינו הוגשה הבקשה לבין היקף התמריצים שיש לתת למבקש ההיתר.
השופטת ציינה, כי: “מאפייניו של המבנה הקיים בפועל הדורש חיזוק ובכלל זה, גודלו ומספר יחידות הדיור שהוא כולל, הם שיקול רלבנטי בקביעת היקף הזכויות והתמריצים שיש להעניק למבקש ההיתר מכוח התמ”א”.

השופטת בלכר הוסיפה, כי ההלימה המתבקשת בין גודלו של המבנה הקיים הטעון חיזוק, לבין מידת התמריצים שיש לתת לצורך חיזוקו, מובילה לכך שהיקף התמריצים יהיה נמוך באופן יחסי, בהשוואה למבנה גדול באותם נתונים. השופטת הוסיפה לסיום, כי דווקא הוועדה המקומית שאישרה תמריצים מקסימליים מכח תמ”א 38 ואף מעבר לכך, לצורך התחדשות של מבנה קטן שבו שתי יחידות דיור, היא זו שלא נתנה דעתה למכלול השיקולים הרלוונטיים – ולא ועדת הערר.

 מסקנות ונקודות למחשבה – אפשר להתנגד

אם אתם סבורים, כי הוועדה המקומית קיבלה החלטה שגויה, וכי ביצוע תמ”א יפגע בצביון השכונה שבה אתם גרים ובסביבה, יש מקום להגיש התנגדות ולעמוד על זכויותיכם. לוועדת הערר יש סמכות לקבוע את היקף התמריצים (כפי שעשתה במקרה הנדון), ובמקרה שבו היא תשתכנע, כי יש לצמצם את התמריצים, היא תעשה כן.

יש בידיכם כח, אל תוותרו עליו! במקרים המתאימים ניתן לערור על החלטת הוועדה, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט – ניתן לשמור על זכויותיכם. זכויות הבניה מכח התמ”א אינן מוקנות ואינן גזירת גורל. אל תחששו לשנות החלטות – פנו לעו”ד שמתמחה בתכנון ובנייה, והתייעצו איתו לגבי זכויותיכם וסיכויי הצלחת הערר/העתירה.

 

  • הכותב ייצג בעתירה את משיבים 3 ו-4.

התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות הבניה

התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות בניה: אמצעי לחיזוק מבנים או מכשיר להתחדשות עירונית.

האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק (תמ”א 38) בהיקף זכויות בניה שעולה על עלויות החיזוק (יוצג במאמר כ’מכשיר להתחדשות עירונית’) או שעל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק בהיקף זכויות בניה בשווי ערך החיזוק (יוצג במאמר כ’אמצעי לחיזוק מבנים’).

זוהי סוגיה מורכבת שבצידה שיקולים רבים שכן בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הסמכות להקנות זכויות בניה בערך העולה בהרבה על הנדרש לצורך חיזוק ובכך להרחיב ולהוסיף יחידות דיור בעיר מבלי להידרש לפיקוחה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה.

הערה – הועדה המחוזית מאשרת את התב”ע המקומית – היא תכנית המתאר המקומית, אותה הציעה הועדה המקומית לתכנון ובניה ותוספת זכויות בניה לפי תמ”א 38 מוסיף על ההיקף המאושר בתב”ע המקומית.

תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38) אושרה בשנת 2005 ונועדה לחיזוק מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 מפני רעידת אדמה. הכלי המרכזי שתמ”א 38 העמידה כתמריץ לביצוע חיזוק אותם מבנים הוא תוספות בנייה, באופן שיותיר החזר עלויות ואף רווח ליזם הבנייה.

אלא שתמ”א 38 העניקה לועדות התכנון המקומיות שיקול דעת רחב בקביעת תוספות הבנייה המותרות, מבלי שקבעה הוראות ברורות ומחייבות שימנעו עומס מיותר על תשתיות, שינוי אופיין של שכונות וחלוקה שוויונית של תוספות הבנייה המותרות. או לסתירה אפשרית בין היתרי הבנייה המוענקים לפי תמ”א 38 לבין היקפי הבנייה המותרים לפי הוראות תכנית מתאר מחוזיות.

תמ”א 38 גם לא הציעה מנגנון שיאזן ויווסת בין הצורך לחזק מבנים, המחשב את עלות החיזוק ומותיר רווח ליזם ולבעלי הדירות באותם המבנים, ובין זכויות תושבים במבנים סמוכים אחרים וצרכי השכונה. תמ”א 38 קבעה (בסעיפים 21 ו-22) כי הועדה המקומית מוסמכת לשלול הענקת זכויות לפי התמ”א 38 “אם מצאה משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים”.

החלטות הועדות המקומיות עת הן מאשרות היקפי בניה מקסימליים, גם כאשר היקפים אלו אינם נדרשים לצורך היתכנות כלכלית של פרוייקט החיזוק באותו הישוב, מחדדים את הצורך לקבוע מנגנון ברור ושקוף שיאזן בין הצורך לחזק מבנים קיימים ובין קביעת מדיניות ארצית ועירונית אשר תשלב בין תוספת מקסילמלית של יח”ד/ היקפי בניה כתמריצי חיזוק מבלי להידרש לתכנון מקומי אחר מהקיים.

על מנגנון זה לבחון מהו היקף התמריצים הנדרש לצורך היתכנות כלכלית של חיזוק מבנה זה או אחר ולמנוע הענקת תמריצים עודפים המהווים תוספת יחידות דיור (תושבים נוספים המכבידים על תשתיות קיימות) שלא לצורך. ויסות זה יאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה לתכנן את היקף יחידות הדיור בהתאמה לתשתיות הקיימות בעיר.

בעת”מ 25854-01-18, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ’ ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז, סברה  השופטת ורדה מרוז כי יש לבחון את מכלול הזכויות המוענקות ואת הפער הבעייתי בין תכליתה של תמ”א 38 להיערכות נאותה בפני רעידות אדמה לבין האינטרס הפרטי של בעלי הדירות למקסם את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם. פסק הדין דחה חיזוק פרויקט במסגרת תמ”א 38 ברעננה בו התבקש היתר להריסת בניין חד-קומתי והחלפתו בבניין בן 5 קומות ובו 8 דירות, ברחוב צר וחד סטרי בו מצויים מבנים בני קומה אחת עד שתי קומות.

השופטת מרוז ציינה, פסקה 31:

“עולה מן המקובץ, כי האינטרס המוגן על ידי תמ”א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ”א 38, אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו”

(פסקה 31).

 

גם בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, קבעה יו”ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב, עו”ד אפרת דון יחיא, כי אין להעניק את מלוא תמריצי החיזוק: “מבלי להביא את התשתיות העירוניות לכדי קריסה ואת אלה שיתעוררו לבקש את מימושה של התמ”א מאוחר יותר (וככל הנראה בהם המימוש פחות כדאי) לשלילה מוחלטת של אפשרות זו”.

בהליך אחר, בערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, התייחסה יו”ר הועדה לבקשה לחיזוק (באמצעות הריסה) מבנה חד-קומתי ובו דירה אחת בחולון והחלפתו בבניין בן 4.5 קומות בן 10 יחידות דיור, ובו גם מרתף חניה:

מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בתחומי העיר מכוח תמ”א 38, בדרך של תכנון נקודתי הוא בהכרח מוגבל, וזאת לאור הצורך בקיומם של תשתיות, לרבות מענה ציבורי לכל יחידות הדיור, שיבטיחו איכות חיים נאותה בעיר, זאת בהינתן שבכלל מסגרת ההיתרים לפי תמ”א 38, לא ניתן לייצר תוספת ומענה של תשתיות ושטחי ציבור.

 

… לאור האמור, אכן ראוי בעינינו שהמשיבה (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ) תפעל בהתאם למדיניות תכנון הנובעת מבדיקות מקצועיות. שכן כל קביעה אחרת תוביל בהכרח לפגיעה בשוויון, שהרי ככל שמאושרות בקשות מסוימות בצפיפות גבוהה יותר, הרי שלא יהיה מנוס אלא לסרב בעתיד גם לבקשות עם צפיפות בנייה סבירה.

(שם, פסקה 22)

 

לפיכך, על ועדות התכנון המקומיות לאמץ מנגנון ויסות תמריצים שיאזן את היקפי הבנייה המותרים לפי תמ”א 38. מנגנון זה ימנע העמסה מיותרת של היקפי בנייה על תשתיות קיימות באופן העלול למנוע חיזוק מבנים אחרים וימנע מתן היתרים לפי תמ”א 38 עד הכנת התשתיות ושטחי ציבור התואמות לקליטת תוספות הבנייה, ביניהן כבישים, מבני ציבור, גנים ותחבורה ציבורית.  

התנגדות לתמ”א 38-מדריך להגשת התנגדות

התנגדות לתמ”א 38-מדריך להגשת התנגדות. התנגדות לבקשת היתר לחיזוק או לבקשת היתר להריסה

התנגדות לבניה במסגרת תכנית חיזוק –  תוגש על ידי כל מי שנפגע מכוח בקשת ההיתר שהוגשה. עיקר ההתנגדויות המוגשות הם אלו:44298531 - image of condo on afternoon with sun set
.

אם כן, כאשר מהלך הבניה עומד בפני אישור, נדרש לפרסמו באופן כזה שמי שרואה עצמו נפגע ממהלך בניה זה, יוכל להגיש את התנגדותו לכך.
מוסד ההתנגדות הנו מאבני יסודות דיני התכנון והבניה בישראל ואוגד בחובו זכות בסיסית המתירה לנפגע להיות שותף לשינויים במהלכי הבניה הנדרשים, ככל ושינויים אלו יאושרו במסגרת התנגדותו.
הגשת התנגדות למהלך הבניה המתבקש היא אמנם זכותו של כל תושב אולם עליו לעמוד במסגרת לוחות זמנים נוקשה וכן להציג נימוקים תכנוניים אשר יצדיקו את קבלת התנגדותו.
בפני המתנגד עומדת האפשרות להגיש ערר, ככל והתנגדותו לא התקבלה או התקבלה בחלקה.

התנגדות לתמ”א 38 – נושא התנגדות: זכויות בניה

היקף זכויות הבניה הוא הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבניה והמתנגד יידרש במסגרתו לבחינה מדוקדקת של בין היתר: חישוב שטח החלקה או האיזור עליו מתוכננת הבניה, חישוב היקף הבניה המותר, חישוב היקפי הקלות מותרות, התחשבות בשטחי ציבור סמוכים, עצים ומתקנים אחרים הקיימים על גבי החלקה או האיזור עליו מתוכננת הבניה ועוד ועוד. ניתן למנות על נושא זה תתי נושאים רבים. חלקם יוצג להלן:
סל הזכויות הקיים ואפשרות ניודו – במסגרת ההתנגדות יש לבחון את היקף סל הזכויות המצוי נכון למועד הגשת ההתנגדות. סעיף זה אוגד בחובו את יתר סעיפי פרק זה.
הקלות – הקלות מתוך הגדרות תכנית הקובעת את היקף הבניה או את מפרט מהלך הבניה, מאפשרת ‘תזוזה’ מתוך הקבוע בהוראות התכנית לצורך התאמת הבניה המוצעת להוראות התכנית. הקלות הם למעשה בקשת היזם לבנות ‘קרוב’ לאופן שנקבע בתכנית החלה על החלקה. מרבית התכניות מגדירות מהי הקלה ומהי סטייה ניכרת מתכנית אשר מחייבת להגיש את אותה בקשה להיתר כ’תכנית מפורטת’ – מהלך תכנוני קפדני יותר המלווה בתנאים רבים יותר לצורך אישורו.
סוג התכנית החלה על החלקה – תכנית נפחית או תכנית הקובעת את היקף הבניה המותר.
קווי בנין – הקבועים בתכניות החלות. קווי הבניין מאפשרים גמישות תכנונית היוצרת מרווחים בין מבנה למבנה. מרווחים אלו מאפשרים לפעול בעתיד לצורך שינויים אדריכליים כמו גם אורח חיים סביר בכל אותו זמן – הן מבחינת אווריריות החלקות הן מבחינת פרטיות יחידות הדיור.
מס’ קומות – אשר ניתן לבנות. גידול במספר הקומות ללא תכנון מרחבי מקיף עלול להוביל ליצירת מגדלים אשר ניתן להשוותם בקלות ל’מגדל בבל’. צמיחת מגדלים אלו מתוך המרחב העירוני מעיבה על הסביבה הקרובה בהיבטים רבים. נושא חשוב לאין שיעור בו חובה להתחשב הוא מנהרות הרוח שיוצרים אותם מגדלים ואשר מונעים אפשרות גידול צמחייה ו/או חדירה של קרני שמש ישירות. ככל שהמגדל יהיה גבוה יותר כך השפעתו על המרחב הסמוך תהיה גדולה יותר. רצוי מאוד לפזר את המגדלים על פני מרחב עירוני גדול ככל שניתן ובכך לשלב את כלל אוכלוסיית האיזור בנשיאת הנטל שבמגורים בקרבת מגדלי מגורים מסוג זה.
חשוב מאוד לזכור כי עלויות תפעול של מגדלי מגורים עלולים לגרום להוצאות כבירות לבעליהן. מחקר מעניין מאוד בנושא בעיית התחזוקה של מגדלי מגורים שופך אור על השיקולים אשר יש להביא בחשבון טרם תכנון מגדלי מגורים מעל 16 קומות – מערכות תפעול מגדלים אלו יקרות מאוד וקיים צורך להביא בחשבון את עלויות החלפת מתקנים אלו. עלויות שנאמדות כשווה ערך לעלות דירה או שתיים מתוך אותו מגדל.
לקריאה נוספת בנושא מרתק זה ניתן (ורצוי) לעיין במחקרי המרכז לחקר העיר והאיזור של הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים של הטכניון, בראשות פרופ’ רחל אלתרמן.
גובה המבנה – שניתן לבנות בהתאם לתכניות החלות. ראו פרק ‘מס’ קומות’ שלעיל
שטחים עיקריים – אופן חישוב השטחים העיקריים המותרים לבניה והאם ניתן לנייד שטחים אלו. שטחים אלו הם בעיקרו של דבר השטחים שנועדו למגורים וכן נלווים להם, אף אם הם מוגדרים כחלקם שטחי שירות.
שטחי שירות – אופן החלוקה לשטחי השירות ומהם הנושאים הכלולים בשטחי השירות והאם ניתן לנייד זכויות של שטחים אלו. שטחי השירות הם סה”כ השטחים שנועדו לקיים את כל חלקי המבנה שאינם לצורך מגורים. עליהם נמנים בהגדרה גם חלק משטחים עיקריים – הכל לפי הגדרות התכנית אשר חלה על החלקה עליה בנוי אותו מבנה.
שיפועים – מהלך בניה נדרש על חלקה משופעת עלול לזכות את בעליו בזכויות יתר.

התנגדות לתמ”א 38 – קווי בניין

 אמנם נושא זה נדון במסגרת הפרק הקודם, אולם השפעתו אינה חלה רק על היקף זכויות הבניה כי אם גם על האפשרות להקים גינות בשטח שנוצר או להגביל אפשרות בניה מצד דיירי מבנים סמוכים, כמו גם השפעה על רוחב שבילים ודרכים. היקף החלק בו עושים שימוש כלל דיירי הבית המשותף ובו הם מציבים את מתקניהם, יושפע גם הוא ממרחקי קווי הבניין. ככלל, ככל שקווי הבניין מאפשרים שטחים פתוחים בין גבול המגרש ובין גבול המבנה, אורח חיי הדיירים יהיה גבוה יותר.
קו בניין הוא המרחק בין גבול החלקה ובין השטח עליו ניתן לבנות.

עיצוב אדריכלי
פרק זה עוסק בנושא השנוי במחלוקת מבחינת התנגדות למהלך הבניה המוצע. עיצוב מהלך הבניה והתאמתו למרחב הסמוך נדרש בד”כ על ידי דיירי המקום, המתנגדים. אולם, יוזם הבניה מעוניין בד”כ ליצור עיצוב אדריכלי ייחודי אשר ימשוך תשומת לב וכתולדה מכך יבליט את המבנה ויבדיל אותו מהסביבה. האיזון הנדרש ע”י רשויות התכנון יאפשר בד”כ קבלת מהלך בניה ייחודי אך לא ייחודי מידי, בהתאם לסביבה הקרובה. לדוג’ בשטח שיפוט עירוני, יהיה קל יותר לתכנן מהלך בניה ייחודי אשר עיצובו יאושר ע”י רשויות התכנון המקומיות. אולם, בסביבה בה הבניה אחידה, יהיה קשה לאשר מהלך בניה החורג בעיצובו מהנורמה הקיימת.

התנגדות לתמ”א 38 – תשתיות

הכבדה על תשתיות המקום והמרחב הסמוך הנה טענה אשר עולה במרבית כתבי ההתנגדות, ומהווה נושא חשוב לאין שיעור במסגרת אישור מהלך הבניה, המקומי, בעיקר.
ככל והמהלך הבניה הנדרש עוסק בבניה לאחר הפשרת קרקעות בנגב, ברי כי התשתיות שיידרשו לצורך כך נבחנו ותוכננו במלואן. אולם, כאשר מהלך הבניה עוסק בבניה באיזור קיים, הרי שיהיה צורך לבחון את מידת השתלבות מהלך הבניה באותו איזור מבחינת תשתיתית:
 רוחב כביש וכן רוחב סיבוב – בהתאם לתקן: מכונית, רכב חילוץ וכיבוי, תחבורה ציבורית ועוד…
רוחב מדרכה.
מערך חנייה – מס’ מקומות חנייה קיימים ונדרשים והצהרת מהנדס רשות לתאימות הנחיות משרד התחבורה – סוג מתקן החניה והשוואתו להוראה האוסרת על חישוב תקן חניה עפ”י מתקן מכני וכן מס’ מקומות חנייה במתקן, רדיוס סיבוב, רמפת המתנה וכיוצ”ב.
ביוב וניקוז – יבחנו יכולת קיבולת של הנ”ל אך גם מידת עמידותן ויכולתן לשאת את אותה קיבולת חדשה או ישנה לעניין פרק הזמן המתוכנן.
חינוך – קיום מתקני חינוך בסביבה הקרובה – גני ילדים ובתי ספר ומוסדות חינוך משלים אחר.

 

התנגדות לתמ”א 38 – מטרדים

מהלך הבניה הנדון יבחן אף על ידי המטרד שהוא עלול ליצור לתושבי המקום:
הסתרת אור השמש – מטרד זה יבחן בהתאם למגבלה החדשה שנוצרת בעקבות מהלך הבניה. בידי הנפגע האפשרות להיפרע מהמפגע באמצעות הגשת תביעה לפי ס’ 197 ו/או תביעה אזרחית.
התאמה עיצובית ואדרכילית – התאמה לאופי המקום והמרחב הסמוך חיונית לצורך אישור מהלך הבניה הנדרש. חריגה יכולה להוות נימוק המצדיק את שינוי עיצוב מהלך הבניה הנדרש. הנדרשת.
פגיעה בפרטיות – בניה במרחקים קצרים, במיקום חלונות ופתחים שלא עפ”י התקן, עלולה ליצור מפגעי פרטיות קריטיים.

התנגדות לתמ”א 38 – ערבויות וכתבי שיפוי

מהלך בניה נדרש עלול להצדיק העמדת ערבות או כתבי שיפוי אשר יאפשרו לנפגע להיפרע בבוא העת מנזקיו, ככל שאלו יתגבשו. המתנגד יוכל לדרוש זאת מרשויות הרישוי השונות, ככל ודרישה זו תהיה מוצדקת ביחס להיקף הבניה המתבקש, יקבלו רשויות הרישוי את דרישה זו.

התנגדות לתמ”א 38 – סיכום

הנושאים שנדונו לעיל הנם הנושאים העיקריים המרכיבים כתב התנגדות למהלך בניה, כהגדרתו בראש המאמר.
נושאים אלו אינם ממצים כלל ועיקר והמתנגד למהלך הבניה נדרש לבחון ולנתח את תכנית הבניה הנדרשת ביחס לפגיעה הנטענת על ידו.
ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה. אולם ניסוח זה חשוב לאין ערוך ועלול להשפיע על האפשרות כי המתנגד יוכל לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תדון בהתנגדות שלו.
חשוב מאוד לבנות את האסטרטגיה אשר תאפשר את הצגת הנושאים המרכיבים את עיקרי הפגיעה הנטענת באופן כזה שלא יימנע מהמתנגד לשוב ולדון בהם במהלך משא ומתן עם יוזם התכנית ו/או במסגרת ערר ו/או במסגרת הליך מנהלי.
המתנגד למהלך הבניה יגיש את טענותיו בפירוט ובליווי תצהיר תומך בהתנגדות וכן יציג את עיקרי מקורותיו עליהם הוא מסתמך לצורך קבלת ההתנגדות.
קיימת חשיבות לאופן הצגת ההלכות הקיימות ביחס למצב התכנוני בתחום השיפוט הנדון בכלל וביחס לאיזור הספציפי בפרט.

הערה חשובה: כל מי שהתנגדותו נדחתה יוכל להגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197. זכות זו עומדת אך ורק ביחס לבקשות היתר לחיזוק (תמ”א 38) או ביחס לתכנית.

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה לאחר שפורסמה בקשת ההיתר. ההתנגדות הנה ביחס לבקשות להיתר בניה (בסטייה ניכרת, לשימוש חורג, תוך הקלה) או בקשות לשימוש חורג. 

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לאחר קבלת הודעה בדבר אותה בקשת היתר. האופן שבו מפורסמת בקשת היתר לבעלי הזכויות בקרקע הנפגעת משתנה מרשות מקומית אחת לרעותה. ככל ונפגע מוצא עצמו מאחר את מועד הגשת ההתנגדות לאותה בקשת היתר כיוון שזו לא באה לידיעתו, עליו לנמק זאת באופן שניתן להוכחה. לאחר קבלת ההתנגדות תדון הועדה המקומית בבקשה ובהתנגדות, דיון זה לא תמיד נערך במעמד הצדדים. בקשת היתר בבית המשותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת מצריכה קבלת הסכמה מצד בעלי הזכויות האחרים להליך הבניה שמוגש. היעדר הסכמה מחייבת בנימוקים תכנוניים ככל וזו נדונה בפני ועדות הרישוי והתכנון השונות.

התנגדות להיתר בניה – סוגי התנגדות

שמוגשת במועד לוועדה המקומית לתכנון ובניה יכולה לעכב את מהלך הבניה המתבקש, באופן מוצדק או שלא, אולם הזכות העומדת לנפגע היא שהתנגדותו תובא בפני חברי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בבואם לדון באחת הבקשות האמורות. זו זכות בסיסית השמורה לכל בעל זכות בקרקע הרואה עצמו נפגע מאותה בקשת היתר.

יש להבחין בין סוגי התנגדויות שמקורם הוא קנייני או תכנוני. כל מחלוקת הנעוצה בעניינים תכנוניים תידון במסגרת הסמכות המוקנית לוועדה המקומית או לועדות לתכנון ובניה המוסמכות, אולם אם ההתנגדות תהיה במישור הקנייני לחברי הוועדה אין סמכות לדון בהתנגדות ומחלוקת מסוג זה תתברר בבית המשפט המוסמך. חברי הוועדה יבקשו לבחון אם אחת הבקשות מוגשת ומתוכה עולה עילה קניינית במקרקעין האמורים. על החלטות הועדה המקומית ניתן להגיש ערר לועדה המחוזית לתכנון ובניה, וביהמ”ש עלול לקחת בשיקוליו את העובדה שערר על החלטת הועדה המקומית לא הוגש לועדה המחוזית טרם הגשת העתירה לביהמ”ש.

התנגדות להיתר בניה – סיכום

כאשר נדרשת הגשת התנגדות לאחת הבקשות: (1)היתר בניה; (2)שימוש חורג; (3)הקלה;

רצוי להפריד בין הסיבות להגשת ההתנגדות ולהבין האם מקור ההתנגדות הוא קנייני או תכנוני. בהתאם לכך ניתן להתכונן כראוי להליך מנהלי או שיפוטי. ההלכה קובעת כי יש למצות את ההליכים התכנוניים בטרם פתיחת הליך בביהמ”ש המוסמך, וביהמ”ש לא ידון בהליך אשר ניתן לדון בו, על פי כללי הסמכות העניינית, במסגרת ועדות התכנון.

להמשך קריאה בנושא משלים – ועדת ערר לתכנון ובניה

להמשך קריאה על הנושאים המרכיבים כתב התנגדות להיתר בניה – התנגדות לתמ”א 38 או בקשת היתר לבניה או תכנית מפורטת

ועדת ערר לתכנון ובניה

ערר והתנגדות להיתר בנייה הם זכויותיו של כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה. יש לזכור כי לנפגע גם הזכות לפנות לביהמ”ש על מנת לחלוק על החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר המחוזית תדון בערר, בהתאם למועדים הקבועים בחוק, אולם לא בכל נושא תדון ועדת הערר – במידה והתכנית לגביה הוגשה התנגדות תואמת את התכנית ואינה נדרשת בהקלה או סטייה נכרת או תוך שימוש חורג, אזי על המתנגד לפתוח בהליך בביהמ”ש. על העורר להבחין פעם נוספת בין הנושאים הקנייניים אשר ידונו ככללם בביהמ”ש ובין אלו התכנוניים אשר ידונו בפני ועדת הערר, כמו גם האם היתר הבניה נמסר זה מכבר והבניה החלה או שמא הועדה המקומית עתידה להנפיקו.

ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר הגשתו על ידי הנפגע מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. על כתב הערר לתאר הנושאים התכנוניים נשוא הפגיעה הנטענות, באופן מדויק. עררים והליכים רבים נדחים משום שהוגשו שלא בפני הערכאה המתאימה וזכות הנפגע עלולה להיאבד. 

ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בסוגיות המובאות לפתחה במסגרת ערר על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בנושאים הבאים:

24 שעות

במקרים דחופים

03-6830068

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button
WhatsApp chat