קניית דירה בבית משותף

קניית דירה בבית משותף – בדיקת נאותות תכנונית וקניינית

קניית דירה בבית משותף מצריכה ביצוע של מספר בדיקות אשר יסייעו להבין את היקף השימוש שניתן לעשות באותו נכס-בנייה או הרחבת הדירה בעתיד. לצורך כך יש לבצע בדיקות תכנוניות, בדיקות קנייניות ואף בדיקות כלכליות-מימוניות ביחס לחובות הרובצים על הנכס. בלעדי הבדיקות שיפורטו בהמשך, המוכר או הקונה עלולים למצוא עצמם חשופים לקבלת החלטות המבוססות רק על חלק מן המידע הקיים על הנכס.
כדי לעשות את כל אלה בצורה הטובה והמדויקת ביותר, מבלי לגרום לכך שתאבד אף זכות בנכס או חלק מהכנסות הפוטנציאליות של הנכס (להשקעה), על הקונה בעיקר אך גם על המוכר להיות ערים לכל מאפייני הנכס.

קניית דירה בבית משותף – לאחר ביצוע  הבדיקות הבאות

  1. בדיקת התחייבויות אובליגטוריות – הסכמי שיתוף, הסכמות בבתים משותפים ועוד
  2. בדיקת היתרים ורישוי בניה
  3. בדיקות מיסוי לפי זכאות לפטור
  4. התאמת אבני דרך לתשלום לפי היקף משכנתה ויכולת גיוס
  5. אפשרות רישום הנכס או התחייבות לרישומו אצל חברות משכנות

קניית דירה בבית משותף-הסכמות דיירים להרחבות או ניצול זכויות בניה

1. מצב זכויות בניה – בדיקה תכנונית בעלת חשיבות עצומה בבית המשותף. הבדיקה לגבי ניצול זכויות בניה בבית המשותף. הבדיקה בהתאם לתיק בניין וברוב המקרים במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. מטרתה בדיקת מצבם התכנוני לא רק של הדירה עצמה אלא גם של יתר הדירות. בדיקה זו יפה בייחוד כשהמדובר בנכס ישן ומטרתה לגלות האם קיימת בניה ללא היתר מצד בעלי דירות אחרים. בבדיקת היתרים אלו (או היעדרם) ניתן לגלות האם קיימות הסכמות מיוחדות שהובילו למתן אותו היתר – אולי הסכמות אשר עלולות להגביל את זכות הבניה של הרוכש. מומלץ מאוד בכל רכישת נכס, בייחוד נכסים ישנים – להזמין חוו”ד תכנונית על מצב הנכס וסביבתו. חוו”ד מהנדס או שמאי פורשת באופן ברור את מצבו התכנוני של הנכס ומגבלותיו. בדיקות קנייניות.

הרשות עלולה להטיל מגבלה על בית משותף שקיימות בו חריגות בניה (אחד הדיירים בנה תוך עבירת בניה -ללא היתר). במקרה הנדון 200687/98 עזבון המנוחה גלמבוצקי נ’ עיריית נתניה (פס”ד משנת 2001) נקבע כי סירוב הרשות להנפיק אישור היעדר חובות עקב חוב בגין היטל השבחה אינו מוצדק וככל והמנוחה אשר הורשעה בעבירה של שימוש חורג בלא היתר מבקשת להעביר זכויות לא ניתן לחייבה מהיתל השבחה ועל כן לא ניתן לעכב את הנפקת האישור. סיכום – תוצאות בדיקה תכנונית ביחס לזכויות בניה שנוצלו – בהיתר או שלא בהיתר, עלולה להשפיע על תהליך הרכישה ולהשליך לאחר מכן על אופן השימוש בנכס עד ליום מכירתו/הורשתו.

2. בדיקות בבית משותף – בבדיקת דירה בבית משותף יש לבצע בדיקות נוספות. על הרוכש לדעת האם קיימת חלוקה שווה או שונה ביחס להצמדות ולהחזקת הרכוש המשותף. הצמדות יכולות למנוע שימוש בשטח מסוים. החזקת רכוש משותף ביחס שונה בין הדיירים מצריכה שינוי בתקנון או הסכמה של מרבית הדיירים או כולם אך משפיעה גם על יחס חלוקת זכויות הבניה בין כלל הדירות ומשפיעה על גובה השתתפותו של בעל הדירה לו חלק גדול יותר ברכוש המשותף, בדמי ניהול / ועד בית. חלוקה שונה של יחס החזקת הרכוש המשותף משפיעה באופנים נוספים על היקף הזכות בנכס בעיקר ביחס לקבלת החלטות במסגרת האסיפה הכללית.

המסמכים בבסיס בדיקה זו:

5.1. תקנון הבית המשותף. תקנון מצוי או תקנון מוסכם – ניתן להנפקה בלשכת רישום המקרקעין
5.2. תשריט הבית המשותף – ניתן להנפקה בלשכת רישום המקרקעין.
5.3. נסח רישום הנכס או הסכמי דייר-קבלן-יזם – כך נוודא מהו אופן חלוקת הרכוש המשותף והאם יש הצמדות לדירות ספציפיות.

3.  תיק בנין הנכס – בדיקות מקדמיות תכנוניות נעשות במחלקת ההנדסה של רשות התכנון ולאחר שמוזמן תיק הבניין. כך ניתן לבחון את היתרי הבניה ולדעת האם קיימת בניה לא חוקית. כל בניה לא חוקית שקיימת עלולה להטיל אחריות בגין כך על הצד שיחזיק בזכות בנכס ואין זה משנה אם הוא כלל לא לקח חלק באותה בניה – עליו תהיה מוטלת האחריות להכשיר את הבניה – דבר יקר ולעתים אף מתגלה כבלתי אפשרי.

 בעלות ורישום בבית המשותף

  1. נכס בבעלות המדינה מוחכר למחזיק ויש לבחון האם יתבצע חידוש חכירה והאם תנאי חוזה החכירה לא מגבילים את השימוש או הסחר בזכות הקניינית. רישום זכויות זה כולל: תקופת החכירה ומועד סיומה, האם החכירה מהוונת, קיום משכנתאות, עיקולים, צוי מניעה וכדומה. כיום ניתן ורצוי לבצע רישום בטאבו לנכסים מוחכרים, הליך רישום זה מתאפשר רק כאשר התבצעה חלוקה (פרצלציה) בנכס לגוש וחלקה ותת חלקה. בית המתאים להירשם כבית משותף יירשם ע”ש בעליו רק לאחר רישום הבית כבית משותף.
  2.  בדיקה בפנקסי הזכויות – בדיקת מצבו הקנייני של הנכס מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין או במנהל האזרחי אם המדובר בנכס מאחורי הקו הירוק.
  3. אישור זכויות – כאשר בית משותף טרם נרשם ככזה ובעלות המוכר מופיעה בשלב ביניים עדיין קרי הערת אזהרה יהיה צורך באישור זכויות מחברה משכנת או מהקבלן או מהיזם. הנפקת אישור זכויות לוקחת זמן ויש להיערך בהתאם. בד”כ יש לשם שובר בגין הנפקת אישור זה מהחברה המשכנת/קבלן/יזם.

לסיכום: קניית דירה בבית המשותף היא תהליך מהיר ברוב המקרים, אולם יש לבחון היטב את המצב הקנייני והתכנוני עם דגש על הסכמות קיימות בדבר אופן ניצול זכויות בניה בבית המשותף ואפשרות לקיום עבירות בניה/חריגות בניה קיימות.

  • צפיות633
  • דירוג12345

24 שעות

במקרים דחופים

03-6012464

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6012464 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button
WhatsApp chat