פיצוי מקבלן כאשר הדירה נמסרה באיחור

פיצוי מקבלן לאחר שזה מסר את הדירה באיחור מתאפשר בהתקיים מס’ תנאים. החוק מטיל אחריות על קבלן למסור את הדירה בד בבד עם קבלת התשלום בגינה.  מסירת דירה באיחור מעבר למוסכם בחוזה המכר תוביל לחיוב הקבלן בפיצויים בגין כך, בהתאם למוסכם או על פי דרישת הקונה ובהתאם להוכחת נזקו. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 (להלן: “חוק המכר”) נועד בראש ובראשונה להגן על רוכשי הדירות ולהגן על תשלומיהם.

פיצוי מקבלן כאשר הדירה נמסרה באיחור-מסגרת משפטית

סעיף 23 ל, תשכ”ח-1968, קובע: “חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד”.פיצוי על איחור במסירת דירה ביהמ”ש העליון התייחס למצב בו לא קבעו הצדדים הוראות לגבי חיובים שלובים לעניין תשלום יתרת התמורה כנגד מסירת החזקה בדירה. עא 1632/98 משה ארבוס נ’ אברהם רובינשטיין ושות’ – חברה קבלנית בע”מ , 10: “שילוב חובת הקונה לשלם את מלוא מחיר הממכר עם חובת המוכר למסור ולהעביר את הממכר לבעלות הקונה איננו מתקיים רק כאשר חיובי הקונה והמוכר אמורים להתבצע באותו הזמן. השילוב משקף, כאמור, את אומד-הדעת של צדדים לעיסקת מכר טיפוסית. על-כן בהיעדר הוראה בחוזה השוללת את השילוב, או, למצער, הוראה משתמעת כזאת הנובעת מן התכלית הכלכלית של העיסקה, התחקות אחר אומד-הדעת של הצדדים – שמייחסים להם הוגנות וסבירות – מובילה למסקנה בדבר כוונה לשילוב חובות המוכר עם חובות הקונה. ראו: ע”א 552/85 אגסי נ’ ח.י.ל.ן. חברה ישראלית.” במקרה כזה, הקבלן צפה כי מסירת הדירה לא תתבצע במועד תשלום יתרת הסכום וכן ממילא קיים קשר סיבתי בן הפרת ההתחייבות לנזק שנגרם לקונה משלא נמסרה לו החזקה בדירה. משמעות החובה המוטלת על הקבלן היא כי עליו למסור את הדירה במועד המוסכם כפי שהתחייב ובמידה ולא התחייב לעשות כן, עליו להקפיד כי תשלום יתרת התמורה בגין הדירה תהיה במועד מסירת החזקה.

פיצוי מקבלן- רכיב ריבית על תשלום ששולם מוקדם בעקבות מסירת דירה באיחור

ביהמ”ש גם פסק כי החל ממועד תקופת האיחור ועד המסירה בפועל ישלם הקבלן ריבית בגין הפירות שהקונה הפסיד כתוצאה מתשלום התמורה בשלב מוקדם. מחשבון האובליגו של הקונה נגרע אותו סכום ועל כן הקבלן ישלם ריבית על הסכום ששולם לו עובר למועד המסירה (שם, 12).

כאשר הדירה נמסרה באיחור מכיוון שלא שולם תשלום וטענת האיחור היא היא העמדת ערבות לתשלום

כאשר הקונה איחר בתשלום מכיוון שהקבלן לא העמיד ערובה לאותו תשלום, לא יחשב הדבר לאיחור המצדיק מסירת הדירה באיחור. סעיף 3 לחוק המכר, תשכ”ח-1968, קובע: “על אף האמור בחוזה המכר, לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה, בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות, אלא אם כן כספים אלה הובטחו כאמור בסעיף 2(1) או (2).” בפס”ד עא 1062/09 ‏ ‏ בנק דיסקונט לישראל בע”מ נ’ ד”ר ברוך בינר נקבע כי הערת אזהרה יכולה להיחשב כבטוחה אולם יש להבחין בין מצב שבו מס’ ערבויות נמסרו כנגד חלקי תשלומים שונים ובין ערבות אחת לכלל התשלומים. במקרה הראשון מקבל ביהמ”ש את גרסת המערערת כי הערת אזהרה שנרשמה כבטוחה עבור יחידת תשלום אחת ולגבי היתר הועמדו ערבויות כדין, דינה בטוחה תקפה. אולם אין בידיה כדי להגיע לכדי 100% בטוחה. *בפס”ד זה מתקיים דיון מקיף בעניין אפשרות מימוש הערבות כנגד העברת זכויות חוזיות מצד הרוכש לידי הבנק מקים הערבות.

טענת אשם תורם לעניין איחור במסירת דירה

הסכמה של הקונה לאיחור במסירת הדירה תמנע בד”כ ממנו את האפשרות לתבוע פיצויים בגין כך מהקבלן. אולם ישנם מצבים שבהם הסכמה משתמעת תוביל למסקנה אחרת וזאת על אף הוראה בהסכם המכר הקובעת כי כל שינוי נדרש בהסכמה בכתב. פס”ד עא (חי’) 34174-05-10 פרופ’ אורי טיטלמן נ’ שטראוס פלד (1975) בע”מ, 18 דן במחלוקת שנוצרה בין צדדים לעסקת קומבינציה. ביהמ”ש מונה את השיקולים שהובילו למסקנה כי התובעים הסכימו בהתנהגותם לאיחור: “הסכמתם של טיטלמן עולה מכך שענין העיכוב לא הועלה בפגישה שנערכה בחודש מאי 97, חודשיים לפני המועד המקורי לסיום הבניה, מעצם חתימתם על הבקשה להיתר שלב ב’ לבניה, ממכתביו של יאיר בחודשים מאי ויולי 98  שאינם מאזכרים כל טענה לאחור. חיזוק נוסף נמצא גם בעדותה של דניאלה טיטלמן בה הודתה (בעמ’ 18 לפרוטוקול) כי מאחר שהיתר הבניה התקבל רק לאחר כשנתיים וחצי,  הם לא חשבו כי הבניה תסתיים בתוך חמישה חודשים.

ביהמ”ש סומך ידיו על חובת תום הלב ומגיע לתוצאה כי תביעתם לקבלת פיצוי נדרשה רק לאחר שהנתבעים שלחו אליהם דרישות תשלום ומשכך נגועה בחוסר תום לב. ביהמ”ש מצוטט מדברי פרופ’ שלו: “ניתן איפה לסכם כי בנסיבות מסוימות יסייע עקרון תום-הלב להתגבר על דרישת הכתב המהותית, בין אם דרישה זו נובעת מן החוק ובין אם היא נובעת מחוזה קודם בין הצדדים. צד הנאחז בדרישת הכתב הפורמאליסטית, על אף ההסכמה בעל פה בין הצדדים או בניגוד להתנהגותם, עלול להיחשב כפועל בניגוד לעקרון תום הלב” (שם בעמ’ 390). מעניין האם לתוצאה זו היה מגיע ביהמ”ש אם הצדדים היו קבלן ורוכש דירה. בנוסף,ביהמ”ש מדגיש, שוב, את חובת תום הלב כעקרון-על על פיו יישק דבר.

סיכום – המאמר עוסק בפיצוי מקבלן בשעה שזה איחר במסירת דירה. רוכש הדירה זכאי לפיצויים בגין הפרת חוזה המכר עמו ואף אם הדבר אינו מופיע בהסכם, ניתן לצפות כי במועד תשלום יתרת סכום העסקה, יעביר הקבלן לרוכש הדירה את החזקה בה. רכיבים נוספים צריכים להילקח בחשבון עובר להגשת תביעה לפיצויים בגין איחור במסירת דירה, שחלקם מושתתים על האמור בהסכם המכר. כמו כן גם רכיב עוגמת נפש בגין איחור במסירת דירה מוכר בד”כ ע”י ביהמ”ש אולם יש לדייק בהיקפו על מנת שלא ידחה.

  • צפיות1964
  • דירוג12345

24 שעות

במקרים דחופים

03-6012464

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6012464 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button
WhatsApp chat

טופס פניה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים וניצור קשר במהרה