התנגדות לתמ”א 38 – הגדלת התמורה שמתקבלת מהיזם

תמ”א 38 מבוצעת באמצעות מתן תמריצים כלכליים בדמות זכויות בניה, זאת בתמורה לחיזוק המבנה נגד רעידות אדמה – בין באמצעות חיזוק, בין באמצעות הריסה ובניה מחדש – שתי אפשרויות אלו קרויות ‘חיזוק לפי תמ”א 38’.

על פניו, נראה שביצוע תמ”א אמור להיטיב עם הדיירים ולשפר את איכות חייהם, אולם לעתים התכנון אינו מיטיב עם בעל דירה פלוני, או להיפך, מיטיב עם בעל דירה אחד לעומת בעל דירה אחר. לעתים אף מתגלה לבעלי הזכויות כי הפרויקט כלל אינו מקנה תמריצים לבעלי הדירות אלא רק מוביל לחיזוק המבנה – ואילו הנהנה היחיד מכלל התמריצים שניתנו בעבור חיזוק המבנה, הוא ….היזם.

כלל המקרים שנמנו מתארים מצב שבו בעל הדירה עומד בפני תהליך חיזוק במבנה בו הוא מחזיק בזכויות, אולם התמורה המתקבלת בסוף הפרויקט אינה מהותית ומתמצה בחיזוק המבנה בלבד או בהענקת תמריצים מעטים בלבד.

במאמר הבא נציג כללים כיצד לפעול ומה ניתן לעשות על מנת לשפר מאוד את הצעת היזם. ולדרוש את התמריצים המגיעים, על היקף התמריצים להיות ביחס ישיר לשווי זכויות הבניה המוענקות לקבלן לצורך הוספת יח”ד. יש לזכור כי זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות בבית המשותף ולכן יש מקום וטעם לוודא כי התמורה המתקבלת מהיזם הנה בעלת משמעות.

מהם התמריצים שמקבל היזם/מה התמורה שמקבלים הדיירים

שאלה נפוצה שנשאלת בקרב בעלי הזכויות, אשר מתבקשים להסכים לביצוע תמ”א היא, “מה בעצם יוצא לנו מזה”? לא אחת קורה שהיזמים מפעילים לחץ על בעלי הזכויות להסכים לביצוע התוכנית, מבלי שמוצעת תמורה שעניינה שיפור הדירה הקיימת. לעיתים, מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על הסכם להצטרף לתמ”א אפילו לפני שהוגשה כל הצעה קונקרטית.

כלל אצבע חשוב – לא לחתום על ההסכם מבלי לסכם את התמורה המתקבלת. אם נחתם הסכם שכזה ללא קביעת התמורה יש להודיע ליזם בהקדם האפשרי על כך כי ככל וההצעה אינה כוללת את הצגת התמורה, הרי ההסכמה מבוטלת או שנדרש להוסיף נספח לאותו הסכם לעניין זה.

חיוני לקבל את ההצעה של התמורה המתקבלת לכל בעל זכויות בטרם חתימה על הסכמה לפרויקט החיזוק על מנת לוודא כי התמורה הנה שיוויונית.

דוגמא להצעה לא טובה – אם לדייר יש דירת גג, שאינה רשומה בטאבו כדירת גג או שהגג לצדה אינו מוצמד לדירה, עלול לקרות מצב שיציעו לאותו דייר דירה אפילו בקומה ‘רגילה’. קרי, לא דירה על הגג החדש.

במקרים אחרים, היזמים לא מעניקים לדיירים שיפור משמעותי בדירה, כגון: מרפסת, מעלית או ממ”ד או חניה.

נשאלת השאלה מה המשמעות של מקרים כאלו ומה בעלי הזכויות יכולים לעשות. האם התנגדות לבקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 נחשבת כסרבנות? האם דייר שמתנגד נקרא דייר סרבן?

 

דייר סרבן או דייר שמקפיד לדרוש את זכויות הבניה / התמורה המגיעה לו

בעניין זה חשוב לומר כבר עתה: בעלי הזכויות לא צריכים לחשוש מהגשת התנגדות. התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 אינה מציבה את הדייר כ’דייר סרבן’ – גם אם היזמים מנסים להלחיץ את הדיירים, בתואנה כי מי שמתנגד ייחשב דייר סרבן.

אמנם, בעל דירה שמסרב לחתום על פרויקט תמ”א או פרויקט פינוי בינוי בבניין שבו נמצאת דירתו, יכול להיחשב כדייר סרבן. אך רק אם הסירוב של אותו דייר אינו סביר ולא הוגש מנימוקים תכנוניים או קנייניים, או אז, ורק כאשר ההתנגדות מוגשת ללא סיבה אמיתית, אז בעלי הדירות האחרים בבניין יכולים לתבוע אותו.
יש לציין, כי ס’ 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 (להלן: “חוק החיזוק“) מתייחס להגנה על התנגדות שמוגשת באמצעות בעלי דירות קשישים, וכאשר הסירוב של הדיירים לתוכנית נובע מסיבות סבירות.

ס’ 5ד לחוק החיזוק קובע כי חתימה על עסקה בהתאם לתמ”א 38 תהיה מבוטלת אם מדובר בהחתמה פוגענית. כלומר, המחוקק מגן על בעלי הזכויות מקום שבו יזם ו/או אחר הוביל אותם לחתימה על תכנון שאינו ידוע להם או פוגע בזכויותיהם.

חשוב להבהיר, כי הגדרת החתמה פוגענית מהי מפורטת בס’ 5ב לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 (להלן: “חוק פינוי בינוי”), והגדרת החוק בצירוף המבחנים שנקבעו בפסיקה הם שייקבעו מיהו דייר סרבן. כך למשל, כאשר מדובר בעסקה שיש לה כדאיות כלכלית, והתמורות שמוצעות בפרויקט נקבעות בצורה שוויונית וראויה לכל בעלי הדירות אולם בעל דירה מעוניין לסרב לקידום הפרויקט מחשש שהדבר יגרום לרעש או לכלוך – הפסיקה קבעה כי מדובר בהתנגדות שאינה סבירה והגדירה מתנגד זה כ’דייר סרבן’.
לעומת זאת, בפרק הבא נציג מקרים של התנגדות מוצדקת לבקשה לפי תמ”א 38, אשר ועדות הערר כבר קבעו כי מדובר בהתנגדות לגיטימית ומשכך אינה מעמידה את המתנגד בסיכון להיותו ‘דייר סרבן’.

ניתן לאמור, אי הסכמה לתכנון אשר פוגע בזכויות שיוויוניות ו/או מקנה לבעל הזכויות תמריצים נמוכים מאוד, לעומת כדאיות כלכלית בהיקף גבוה ליזם, מהווה התנגדות לגיטימית.

הגשת התנגדות לתמ”א 38 והגדלת התמורה לבעל הזכויות בבית המשותף – מהם המקרים המתאימים להגשת התנגדות

במקרים שבהם בעלי הזכויות אינם מקבלים תוספת משמעותית לדירתם או כאשר התמורה המתקבלת כפי שמוצגת בתכנון שהגיש היזם אינה שיוויונית, קרי – בעל זכויות פלוני מקבל תמורה שונה מבעל זכויות אלמוני, הרי מתקיימים התנאים המצדיקים הגשת התנגדות.

את ההתנגדות יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בתוך מניין 15 ימים מיום פרסום ההודעה (כל בקשה לפי תמ”א 38 מחוייבת לפי תקנון התכנית בפרסום הבקשה להתנגדויות).

ממועד הגשת ההתנגדות ועד הדיון בהתנגדות יש מעט זמן שניתן במסגרתו לקיים הליך של מו”מ עם היזם לצורך ליבון טענות ההתנגדות ובחינת אפשרות ייתור הליך ההתנגדות. ראו מאמר של משרדנו: כללים להגשת התנגדות לתמ”א 38

דוגמאות למקרים בהם התנגדות אינה מעמידה את הדייר בסיכון להיות ‘דייר סרבן’ יוצגו להלן:

התנגדות שהוגשה לאחרונה בנוגע לבית משותף ברחוב עזרא הסופר בתל אביב, במסגרתה נטען, בין היתר, כי הענקת זכויות התמורה בבית המשותף אינה שוויונית, אלא מוענקת באופן מפלה בין בעלי הזכויות וכן כי בקשת ההיתר אינה כוללת ממ”ד לכל דירה.

משרדנו אשר ייצג את המתנגדים, טען במסגרת ההתנגדות כי לא ברור מה התמורה שהדיירים המתנגדים מקבלים, כמו כן לא ברורה התמורה ביחס לבית המשותף, וכאמור הדיירים לא מקבלים ממ”ד ואף לא נבנים מפרצי חניה. בשל העובדה כי התמורה היתה לא שיוויונית בקשת ההיתר לפי תמ”א 38 נדחתה ע”י מליאת הועדה המקומית לתו”ב תל אביב.

מקרה נוסף שהיה גם הוא בתל אביב, ברחוב באזל, במסגרתו קיבלה ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב את טענות משרדנו כי בקשת היתר לפי תמ”א 38 הוגשה באופן שכולל פגיעה מהותית בדירת המתנגדת אותה ייצג משרדנו, הצעת התכנון כללה חסימה של פתחים וחלונות שמכניסים אור וכן ע”פ בקשת ההיתר מוצע לכפות על המתנגדת דירה בקומה רביעית מתוך 6.5 קומות, כאשר המתנגדת מתגוררת כיום בדירת גג. כאמור, הועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות ודחתה את בקשת ההיתר.

 

בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 09.05.2022 חזק בית המשפט העליון והדגיש כי גם שיקול כלכלי מהווה שיקול שעל ועדות התכנון לבחון שעה שהם בוחנים האם יש צורך ומקום להעניק את תמריצי החיזוק לאותו מבנה, אם בכלל.

בית המשפט העליון קבע כי כל מקרה ייבחן לגופו כאשר נקודת המוצא אינה הענקת מלוא התמריצים, כי אם הצורך להעניקם כלל:

עע”מ 5109-20 אברהם שלי נ’ איי הארץ נדל”ן בע”מ (פורסם בנבו), עמ’ 8 לפסק דינו של כב’ השו’ ע’ גרוסקופף:

 

היקף ההטבות שיינתנו במקרה נתון מתוך ההטבות התכנוניות בתמ”א 38 מצוי תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון והבניה (וראו סעיפים 22-21 להוראות תמ”א 38). ודוק, ועדות התכנון והבניה הדנות בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ”א 38 רשאיות לתת את ההטבות התכנוניות הקבועות בתמ”א 38 באופן מלא או חלקי, לפי שיקול דעתן המקצועי, כאשר במסגרת זו עליהן להביא בחשבון את מכלול השיקולים התכנוניים, האדריכליים, הנופיים, ואלו הנוגעים לכושר הנשיאה של התשתיות, כמו גם את שיקול הכדאיות הכלכלית, בראי הנסיבות הפרטניות של כל מקרה ומקרה (וראו: גדרון ונמדר, 342-339; בג”ץ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ’ ממשלת ישראל, פסקה 42 [פורסם בנבו] (8.8.2017); עניין רוסו, בפסקה 15; עניין אופקים, בפסקאות 17-16).

 

           הערה: שיקול הכדאיות הכלכלית אומנם לא מוזכר במפורש במסגרת השיקולים שעל ועדות התכנון והבניה לשקול בבואן להכריע האם יש לתת את ההטבות התכנוניות המבוקשות במסגרת בקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38, ואולם הצורך לבחון שיקול זה טבוע, מניה וביה, בתכליתה של תמ”א 38. כפי שהובהר בדברי ההסבר, מטרת התכנית היא “לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה” וזאת באמצעות הצעת “תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית” (שם, בעמ’ 4). הווה אומר, השיקול הראשון אותו על ועדות התכנון והבניה לשקול הוא אילו מן ההטבות התכנוניות בתמ”א 38, אם בכלל, יש להעניק כדי לעודד ולאפשר את חיזוק המבנה מבחינה כלכלית – ובמילים אחרות, אילו מן ההטבות התכנוניות דרושות על מנת להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. עם זאת, המדובר בשיקול אחד בלבד אשר אין בו לבדו כדי להכריע את הכף, ולצדו יש לשקול שיקולים נוספים כאמור לעיל.

 

גילוי נאות: משרד הח”מ ייצג בהליך עע”מ 5109-20  ובהליכים הקודמים לו בבית המשפט לעניינים מנהליים, בועדת הערר ובועדה המקומית לתו”ב חולון.

התנגדות לתמ”א 38 לצורך הגדלת התמורה – מתי מגישים

את ההתנגדות יש להגיש מיד ברגע שיודעים כי בקשת ההיתר פורסמה. אסור להתמהמה ולחכות לדיון אצל המפקח על המקרקעין, אלא להגיש את ההתנגדות ברגע שאפשר. לעיתים, עלינו לפנות באופן עצמאי למפקחת על רישום המקרקעין ולבקש דיון בזכויותנו הנפגעות, אולם בכל מקרה יש לנהל את ההליכים הללו במהירות רבה ביותר מהרגע בו התגלה כי מתקיימת פגיעה (או פגיעה לכאורית) בזכויות בעלי הזכויות בבית המשותף.

 

סיכום

המאמר עוסק בזכות בעלי הזכויות בבית המשותף להגיש התנגדות במצבים בהם התכנון שמוצע אינו כולל תמורה שוויונית או כולל תמורה מועטה או שאינו כולל כל תמורה אמיתית בגינה יש מקום להעניק את זכויות הבניה העודפות ליזם לצורך קבלת תמריצי החיזוק כתמורה כלכלית.

במקרה שאתם מרגישים שמאלצים אתכם להסכים לתמ”א אשר לא תיטיב אתכם, או אף תרע את מצבכם, חשוב להבין כי יש מקום להגיש התנגדות והתנגדות תכנונית זו, כמו גם ההחלטה שלא לחתום על מסמכי ההסכם, אינה מעמידה את בעל הזכויות בסיכון להיחשב ‘דייר סרבן’.

גם אם נחתם הסכם בעבר, במסגרתו לא הוצגו התמורות לבעל הזכויות בבית המשותף, ניתן לבטלו לעניין רכיב התמורה, וכן, גם ניתן להגיש התנגדות, ככל ומדובר בנימוקי התנגדות כפי שפורט לעיל במאמר זה.

במידה ולא תוגש התנגדות ובקשת ההיתר תאושר, יוכל היזם להתחיל בבניה, דבר שעלול לסתום את הגולל על הפגיעה שהתקיימה וייתכן שאף בכך תיחסם האפשרות להגיש בעתיד תביעה נזיקית או כספית אחרת. לכן חשוב לעמוד במניין הימים לצורך הגשת התנגדות ולאחר שזו הוגשה לנסות ולהגיע להסדר מול היזם, דבר שיוביל לייתור ניהול ההליך ההתנגדות.

זכרו, כאשר מצטרפים ומאשרים ‘כניסה’ לתהליך חיזוק לפי תמ”א 38, לעיתים קרובות, היזם עדיין לא הציג את התמורה הסופית. לכן חשוב שלא לאשר תמורה ספציפית אלא רק לאשר הסכמה כללית להצטרפות לתהליך.

  • צפיות6
  • דירוג12345

24 שעות

במקרים דחופים

03-6830068

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
קומה 2, מיקוד 6473001

טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר
Call Now Button