התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי. האם נדרשת הסכמה לשימוש בזכויות בניה?

היכן בדיוק נבלמת זכותו של הדייר ומתחילות זכויות הדיירים/השכנים, היא שאלה קניינית סבוכה שבתי משפט עוסקים בה רבות.

 התנגדות להיתר בניה בבית משותף מסוג דו משפחתי שונה מבית משותף ‘כללי’ כיוון שקיימות שתי יחידות דיור אשר כל אחת מהן מחזיקה 50% מהזכויות בבית המשותף.

מהן סוגי ההסכמות הנדרשות לצורך בניה בבית המשותף מסוג דו-משפחתי? ומהם ההסכמות הנדרשות בבית משותף ‘רגיל’.

ההסכמה הנדרשת לבניה בבית משותף מסוג דו-משפחתי, הנה הסכמה אשר בית המשפט ומוסד הפיקוח על רישום המקרקעין קבעו כי הנה הסכמה פוזיטיבית, אשר יש צורך להציגה בפני רשויות התכנון.

במסגרת מאמר זה נציג את הנימוקים המצדיקים את ההבחנה בין בית משותף מסוג דו-משפחתי ובין בית משותף ‘רגיל’. הגדרתו של המוסד המשותף ‘דו-משפחתי’, מחייבת הצגת הסכמה פוזיטיבית, בטרם תאושר כל פעימת בניה.

 מה ההבדל בין הסכמה לבניה ובין אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בבית דו משפחתי ביחס לבניה על רכוש משותף

יש להציג הסכמה לבניה של הצד השני בבית המשותף מסוג ‘דו משפחתי’. כגון מסמכי הבית המשותף המאשרים זאת או לחילופין הסכם בין הצדדים – מגיש הבקשה והמתנגד. אם הוגשה התנגדות מצד בעל הזכות האחר וברור לועדה המקומית לתכנון ובניה לבלום כי הבניה ‘נוגסת’ בזכויות בניה של אותו מתנגד עליה לעכב את הבניה עד להסדרת המחלוקת הקניינית.

ההבחנה בין סוגי הבתים המשותפים קריטית. שכן, בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, קיימים 2 בעלי זכויות. כאשר אחד מהם מבקש לבנות, פעימת הבניה עשויה לדרוש לנצל  זכויות בניה ביחס לשטח השייך לצד השני ו/או עלולה להוביל לניצול-יתר של זכויות בניה על חשבון המתנגד.

האם בקשת ההיתר כוללת בניה על רכוש משותף או על הצמדה

במידה ומוצגת על ידי המתנגד, בבניה בבית משותף מסוג ‘דו-משפחתי’, בניה על שטח הרכוש המשותף. או כאשר מוצגת בניה תוך ניצול זכויות בניה השייכות ל – 2 בעלי הזכויות. על הועדה המקומית לתו”ב, בשני המקרים, לעכב את הליך הרישוי, עד להכרעה במחלוקת הקניינית, ע”י הערכאה השיפוטית המתאימה.

סוגי ההסכמות הנדרשות בבית המשותף

1. הסכמה להרחבת דירה – הוספת עוד חדר, ממ”ד או מרפסת. חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע כי לשם כך יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות.
2. הסכמה לבניה בשטח הרכוש המשותף או הסכמה להצמדת שטח ממנו לאחת הדירות (לא לשם הרחבה)– בניה בשטח הבניין, הוספת דירות, שינויים בהצמדות ברכוש המשותף. למעשה ההגדרה מתייחסת לכל נושא שאינו נופל תחת הגדרת ‘הרחבת דירה’.

היעדר הסכמה מצד השכנים יכולה להשפיע בעתיד הקרוב או הרחוק על בעל ההיתר. ביהמ”ש קבע לא אחת כי הצורך בהסכמת השכנים משפיע על אופן חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות בבית המשותף. ללא הסכמה יתכן כי תיפגע זכותו קניינית של הפרט.

את הרציונל העומד בבסיס ההסכמות הנדרשות מציג ביהמ”ש. כך מתוארת הדרישה להסכמת בעלי הזכויות למהלך בניה נדרש, בהליך תא (י-ם) 14910-12-11‏ ‏ יעקב יוסף טברסקי נ’ יעיש קריספל, עמ’ 9 (פורסם בנבו).

“כלל ידוע הוא, מימים ימימה, כי פגיעה כלשהי ולו המזערית ביותר, ברכוש המשותף כרוכה בהסכמתם המוקדמת של כל בעלי הדירות, הנוגעים לרכוש המשותף. האמור תקף בין אם הבית רשום כבית משותף ובין אם לאו (ראו רע”א 259/99 חב’ פליצ’ה ראובן בע”מ נ’ ציפורה סופיוב, נה(3), 385 עמ’ 400 (מיום 11.03.01)).

האם טענת התנגדות לאחר הבניה תאפשר קבלת פיצוי

בפסיקה הנ”ל, נקבע כי אין כל חשיבות משפטית אם מי שבונה ברכוש המשותף מחזיק בהיתר בניה או לא. אין בהיתר בנייה שניתן על ידי הרשות/הוועדה המקומית, על מנת להכשיר בנייה שביסודה פוגעת בזכות הקניינית של הדיירים ברכוש המשותף.

חשוב לציין כי אפילו היתר בניה אשר ניתן כדין, אין בו מספיק כדי לקבוע שהבניה נעשתה בהסכמת כל הדיירים. אין בו כדי למנוע מדייר נפגע לדרוש את החזרת המצב לקדמותו (או לכל הפחות לתבוע בגין שווים של זכויות הבניה אשר אבדו), או לדרוש תשלומי איזון במצב שאותו מתנגד טרם הרחיב את דירתו. במצב הזה האחרון נטל ההוכחה על המתנגד להסביר מדוע איחר באופן כה קיצוני להגיש התנגדות.

 הכשרת בניה בדיעבד בבית המשותף מסוג דו משפחתי

מצב נוסף המחייב השגת הסכמות מצד בעלי הדירות למהלך בניה מסוג הרחבת דירה מתעורר כאשר יש צורך להכשיר חריגת בניה. לדוגמא: הגשת כתב אישום מצד הרשות או כאשר מקדמים עסקת מכר של אותה דירה. לכן ש צורך להתאים את המצב הקיים למצב עפ”י ההיתר.

על מנת למדוד את הצלחת מהלך רישוי בדיעבד זה, יש לבצע בדיקה קניינית מסוג זה לגבי ההסכמות הנדרשות. מסמכים נוספים שיסייעו לבדוק את מידת הצלחת הרישוי בדיעבד של חריגות הבניה הם מסמכי הבית המשותף – תקנון ותשריט, הסכמים בע”פ או בכתב עם יתר בעלי הזכויות. כאמור, חריגות בניה עלולות להכשיל עסקת מכר ועלולות ליצור בעיות קשות בשעת מימוש כגון רישום צו ירושה וכיוצ”ב.

העובדה כי הבניה קיימת מזה זמן קצר או ארוך משפיעה על היכולת להתנגד לאישור הבניה. לעיתים לא מתאפשר הדבר להתנגד לכך בהליך הרישוי אולם הדבר מתאפשר בערכאה שיפוטית.  גם העובדה שהתבצעה בחלקה העברת זכויות יכולה לעקר את יכולת המתנגד להכשרת הבניה בדיעבד.

בעל זכות בבית המשותף המבקש לקבל היתר להרחיב את דירתו, יוכל לבצע זאת. הוא לא יהיה מוגבל גם אם קיימת חריגת בניה בבית המשותף ביחידה אחרת. בין אם שבוצעה על ידי בעליה בין אם על ידי קודמו.

• להמשך קריאה »»

תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף מבקשים לאיין את הפגיעה שנוצרת בבית המשותף בעת שבעל זכות קניינית, מבקש להרחיב את דירתו, על חשבון השטח המשותף, ואילו בעל דירה אחר, אשר חלקו ברכוש המשותף אינו ניתן לניצול זהה, יקבל פיצוי אשר יאיין את ה’הפסד’ שנוצר עם ההחלטה על אותה הרחבת דירה.

 

חוק המקרקעין התשכ”ט 1969 (להלן: “החוק”) קובע את ההוראה בדבר שינויים בזכויות בניה בפרק ו’ סימן ג’1. זהו למעשה הכלל היחיד בחוק שעוסק בנושא זכויות בניה בבית המשותף. הכלל מצמצם את ההסדר ביחס לזכויות הבניה בבית המשוף אך ורק לשינויים ברכוש המשותף שנוצרים כתוצאה מהרחבת דירה.

לצורך הבנת דיני תשלומי האיזון נכוחה יש לבחון את הכלל ביחס לסעיפים הרלוונטיים

הכלל הקבוע בס’ 71ב(א) לחוק קובע כי מי שבבעלותם 2/3 מהדירות ו – 2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם רשאים לקבוע על הוצאת חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות לצורך הרחבתה ואף להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם כך. הכלל קובע כי בנוגע לבנית מרחב מוגן יחס הרוב הנדרש יהיה מקל יותר. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ב) לחוק קובע כי לא תתקבל החלטה כאמור אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבת דירתו. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ג) לחוק הנו כמפורט להלן:

“בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.”

הכלל הקבוע בס’ 71ב(ד) לחוק הנו כמפורט להלן:

“נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.”

הכלל הקבוע בס’ 71ב(ה) קובע כי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה יקבע את היקף תשלומי האיזון. הכלל הקבוע בס” 71ג(א) לחוק קובע כי מי שמתנגד להחלטה על הרחבת דירה וטוען לפגיעה מהותית בזכותו וכן מי שמבקש למנות שמאי במצב שאין הסכמה על זהותו ואף מי שחולק על קביעת השמאי במקרה בו נקבע היקף תשלום האיזון, רשאי למפקח על רישום המקרקעין בתביעה. תביעה זו תוגש בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, או, במקרה ובעל דירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה. בנוסף נקבע כי למפקח על רישום המקרקעין הזכות להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

 תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-מועד הגשת תביעה

הוראות הכלל מעלות סוגיות כבדות משקל. הן בדבר אותה החלטה, המולידה את עילת התביעה. כמו גם מהי הרחבה דומה אשר ביחס אליה יש לראות בעל דירה כמסכים להחלטה של בעלי הזכויות בבית המשוף להרחיב דירה פלונית.

ההחלטה הקובעת את המירוץ להגשת התביעה הנה ההחלטה של בעלי הזכויות להרחיב דירה פלונית. הוראות הסעיף קובעות את הרוב הדרוש לכך.

הוראות הסעיף אינן עוסקות במקרה שבו התקבל היתר בניה ללא הרוב הדרוש וכן מהו המועד להגשת התובענה במקרה זה.

הצורך לשמור על יחס אפשרות ניצול זכויות בניה שווה הנו אחד מעקרונות היסוד אשר מוסד הבית המשותף מושתת עליהם. למעשה כל מוסד קנייני משותף נדרש באיזון ויצירת שיווין לבעליו.

ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 מרק וילסקר נ’ ולדימיר לויט קבעה השו’ ש’ וסרקרוג ביחס לאפשרות ניצול זכויות בניה ע”י בעל דירה אשר הצד השני להליך מתנגד לו:

האיזון הנדרש הוא איזון סביר והוגן בין זכויות של בני אדם שונים בעלי אינטרסים מנוגדים. התכלית הראויה היא ליצור “תשתית לחיים בצוותא, אף אם יש בה פשרה בתחום הענקת הזכויות האופטימליות לכל פרט ופרט.” (שם, סעיף 81 בעמ’ 342 – ו).

(ההפניה לפס”ד עא 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ‎ ‎נ’ מגדל כפר שיתופי, פ”ד מט(4) 221 – ע.ח.)

נראה כי גישות הקניין הרווחות, בכללם הגישה הליברלית, מביאות לכדי יישום שאינו נהיר דיו, במוסד השיתופי, את המנגנון הכופה הסכמה, אף על מתנגד לה, במצב שבו מתקיימים התנאים הבאים: 1) קבלת היתר או אישור תכנוני; 2) הסכמה קניינית לביצוע הבניה;

תנאים אלו נקבעו כאמור בפס”ד ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 (08.08.2002), ואושררו בפס”ד עשא (חי’) 34884-04-15  אברהם מלכה נ’ משה פרידלנדר (מיום 18.10.2015). יצוין כי ביהמ”ש העליון טרם דן בסוגיה זו.

תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-סיכום

על כן, כעת ניתן לטעון כי לא כל בניה שבוצעה מהווה הרחבת דירה דומה אשר מונעת מבעליה לטעון כנגד ההחלטה לאשר הרחבת דירה פלונית בבית המשותף. יצויין כי בפני המתנגד לאותו מהלך בניה שלגביו לא מתקיימים שני התנאים פתוחה הדרך לפנות לביהמ”ש לצורך מיצוי הסעד של החזרת המצב לקדמותו.

שאלת מועד הגשת התביעה יכולה להיות מוכרעת בהתאם להתקיימות התנאים כמו גם בהתאם להוכחת מועד הצגת ההתנגדות בפני בעל הדירה המבקש להרחיב את דירתו.

• להמשך קריאה »»

הרחבת דירה בבית משותף תוך ניצול זכויות בניה מאפשרת לדייר א’ לעשות שימוש ו’להרחיב’ את זכותו הקניינית על ידי קבלת היתר בניה אשר יגרע מסה”כ זכויות הבניה העומדות לבית המשותף ויעבירם למימוש לידי אותו דייר.

• להמשך קריאה »»

במסגרת תביעות סכסוכי שכנים עוסקות בשלל נושאים: הן קנייניים והן תכנוניים. ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, הצמדות של רכוש משותף, זהות מנהלי הבית המשותף ומתחזקיו ובניה הן בד”כ עילות התביעה הקשורות לבית המשותף וסכסוכי שכנים. שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר וזכויות אלו שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף, למעט מקרים בהם נקבעה חלוקה שונה.

• להמשך קריאה »»

חלוקת זכויות בניה בבית משותף במקרה שבו 2 משפחות או יותר מתגוררות בבית משותף תתבצע ע”י רישום החלוקה בתקנון הבית המשותף. חלוקה זו ורישומה, יאפשרו לצד המבקש לממש את הזכויות אשר הוקצו לו. ללא רישום החלוקה יהיו בעלי אותן יחידות זכאים ליהנות מזכויות בניה ויות באופן שווה.

• להמשך קריאה »»

היתר בנייה שהונפק ללא הסכמת שכנים

היתר בניה בבית משותף שהונפק ללא הסכמת השכנים אינו מצביע בהכרח על הליך לא תקין מצד הועדה המקומית לתכנון ובנייה. על רשות הרישוי להודיע ליתר בעלי הדירות על בקשת ההיתר בלבד.

הועדה המקומית לתכנון ובניה תבחן את בקשת ההיתר בהתאם לדרישות החוק והתקנות. דרישות אלו מתירות לרשות הרישוי להעניק היתר בניה גם במצבים בהם לא חתמו על בקשת ההיתר כל בעלי הזכות בבית המשותף ובתנאי כי הודעה על בקשת ההיתר נשלחה אליהם.

• להמשך קריאה »»

הסכמת דיירים לבניה בבית המשותף נדרשת לצורך ניצול זכויות בניה או להצמדת רכוש משותף או לשינוי יחס החזקתו ע”י דייר פלוני.

• להמשך קריאה »»