Author Archive

חובת גילוי של ליקויי בניה במכירה יד שניה

חובת גילוי של ליקויי בניה במכירה יד שניה מבוססת על הוראות ס’ 16 לחוק המכר, תשכ”ח-1968 הקובע מה יחשב כהעלמת אי התאמה. הס’ קובע כי על המוכר לגלות כל פרט לרוכש הדירה. הס’ קובע כי אם תימצא אי התאמה בממכר (במקרה המובא להלן – חריגות בניה מהיתר) שידע עליה המוכר בעת עריכת הסכם המכר, יהא זכאי הרוכש להסתמך על כך (פיצוי), וזאת למרות שהצהיר כי ערך בדיקות מתאימות בנכס. בפסד דין זה המשיבים-הרוכשים ביקשו להסתמך על חובת גילוי מצב הנכס מצדם של המערערים-המוכרים.33920154_s

פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה ותמשיך להיגרם עקב ליקוי בניה

במקרה בו קבלן לא פעל לתיקון הליקויים כפי שעליו היה לפעול נפסק לדייר פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה עקב הליקויים ושתיגרם בעקבות תיקונם.

פס”ד של כב’ השופטת  ברכה סמסון שניתן ביום 06 אוגוסט 2008

המומחה קובע בחוות דעתו, כי עלות תיקון הליקויים בדירה 5,400 ₪ בצירוף מע”מ נכון למרץ 2005. שני הצדדים מקבלים קביעה זו (סעיף 3 לסיכומי התובעים וסעיף 5.7 לסיכומי הנתבעת). סכום זה בצירוף מע”מ עומד ע”ס 6,237 ₪, משעורך להיום (מיום 15.3.05) 7,631 ₪.

ליקויי בנייה ברכוש משותף ופיצוי דיירים שנמנעו מתביעה

ליקויי בנייה ברכוש משותף-אופן חלוקת הפיצוי בין דיירים שנמנעו מתביעה במקרה בו תיקון ליקויי הבניה ברכוש המשותף כבר בוצעו על ידי הדיירים

פסק הדין הבא עוסק בדחית ערעורן של חברות קבלן שחוייבו לפצות דיירים בשווי עלות תיקון הרכוש המשותף.

אחריות מהנדס בליקויי בניה

אחריות מהנדס בליקויי בניה אפילו הוא מהנדס תכנון השלד, אינה מסתכמת בתכנון בלבד וחובה עליו לוודא כי התכנון מתבצע בהתאם לתוכניתו.

בפס”ד המובא לעיל החברה הקבלנית נמצאה אחראית למירב הנזקים כתוצאה מכשלים בתכנון ובביצוע העבודה, אולם גם (המהנדס) המתכנן נמצא אחראי ל 10% מהנזקים שנפסקו לזכות הדיירים בכך שלא בדק האם תוכניתו ממומשת כהלכה.

זכויות בניה בבית המשותף-האם הן רכוש משותף

זכויות בניה בבית משותף

זכויות בנייה בבית המשותף שייכות לכלל בעלי-הזכויות בו, באופן שווה, וזכותם לנצלן ככל ולא נשללו ע”י הסכמות חוזיות בכתב או בע”פ – זכויות אלו אינן בגדר רכוש משותף הניתן להצמדה לאחת הדירות או כמובנו בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. 

חלוקת זכויות בניה בבית משותף

חלוקת זכויות בניה בבית המשותף

חלוקת זכויות בניה בבית משותף במקרה שבו 2 משפחות או יותר מתגוררות בבית משותף תתבצע ע”י רישום החלוקה בתקנון הבית המשותף. חלוקה זו ורישומה, יאפשרו לצד המבקש לממש את הזכויות אשר הוקצו לו. ללא רישום החלוקה יהיו בעלי אותן יחידות זכאים ליהנות מזכויות בניה ויות באופן שווה.

היתר בניה בבית משותף-ללא הסכמת השכנים

היתר בנייה שהונפק ללא הסכמת שכנים

היתר בניה בבית משותף שהונפק ללא הסכמת השכנים אינו מצביע בהכרח על הליך לא תקין מצד הועדה המקומית לתכנון ובנייה. על רשות הרישוי להודיע ליתר בעלי הדירות על בקשת ההיתר בלבד.

הועדה המקומית לתכנון ובניה תבחן את בקשת ההיתר בהתאם לדרישות החוק והתקנות. דרישות אלו מתירות לרשות הרישוי להעניק היתר בניה גם במצבים בהם לא חתמו על בקשת ההיתר כל בעלי הזכות בבית המשותף ובתנאי כי הודעה על בקשת ההיתר נשלחה אליהם.

בניה בבית משותף

תנאים לביטול צו הריסה מנהלי

תנאים לביטול צו הריסה מנהלי במישור התכנוני: 1) הבניה חוקית; 2) הצו אינו נדרש לצורך מניעת עובדה מוגמרת; במישור המנהלי: 1) אם נפל פגם בהחלטה לתת את הצו;

פסד הדין המובא להלן מציג דיון והכרעה בנושא מתן צו הריסה מנהלי לפי סעיף 238א לחוק התכנון והבניה תשכ”ה –1965. ביהמ”ש מונה את השיקולים בבואו לדחות הוצאתו מן הכוח אל הפועל של הצו גם במצב בו מתבקש עיכוב ביצוע. במקרה דנן הפגמים שנפלו בקבלת ההחלטה להוצאת הצו מצדיקות את ביטולו.

פס”ד שניתן בביהמ”ש לעניינים מקומיים ביום 27.06.2004 ע”י כב’ השופטת ארנה לוי בהליך מס ת”ב  010667/03′

שיקולים לדחיית בקשת ביטול צו הריסה

שיקולים לביטול צו הריסה מנהלי

שיקולים לדחיית בקשת ביטול צו הריסה הם בין היתר: 1) הליכי תכנון שנמצאים בראשיתם; 2) התנהלות המבקש; גם סירוב ביהמ”ש לבטל את צו ההריסה אינה מונעת מהמבקש להגיש בקשה לעיכוב ביצוע ההריסה.

בפס”ד עפ (נצ’) 1080-01-14 טארק אחמד ח’טיב נ’ הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון, שניתן ביום 04.02.2014 מונה כב’ השו’ אסתר הלמן את הסיבות בגינן יש לדחות את בקשת עיכוב הביצוע של צו הריסה מנהלי שניתן ע”י פקח של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז צפון (יוער כי המקרקעין “הינם שטח ללא שיפוט”): הליכי התכנון נמצאים בראשיתם (להכשרת היתר); התנהלות המערער המלמדת שאינו נרתע מהפרת צווים;

סירוב הדייר לאפשר לקבלן לתקן את ליקויי הבניה

בדיקת ליקויים בדירה חדשה מאפשרת לרוכש הדירה להגיש לקבלן רשימה מפורטת של הליקויים שנמצאו. הקבלן חייב לתקן את כלל הליקויים שנמצאו ורוכש הדירה חייב לאפשר לו לתקנם ולא למנוע זאת ממנו, משום שלא העמיד לרשותו דירה מושלמת .

חיפויי קירות נושרים בבית משותף

כאשר חיפויי קירות נושרים בבית משותף, נוצרים ליקויים בנייה קשים ויקרים מאוד לתיקון. האם האחריות לכך מצויה לפתחו של הקבלן, ועד מתי ניתן לפנות אליו בדרישה לתקנם. ברוב הבמקרים בהם מתגלים ליקויי בנייה מסוג חיפויי קירות נושרים, חשוב לפעול מהר שכן ליקוי בניה זה נתון תחת אחריות לתקופה מוגבלת.

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית

ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הועדה המקומית בענייני פיצויים לפי ס’ 197 לחוק התכנון והבניה ובענייני היטל השבחה. הרשימה הבאה מתייחסת לערר על היטל השבחה בלבד.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה גובה את היטל ההשבחה בהתאם להוראות החוק. השבחה מוגדרת בחוק כך:  ‘עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;

נדרש מימוש של הזכויות במקרקעין לצורך הטלת המס, אולם לא רק, גם במקרים מסוימים בהם אושרה תכנית משביחה תבקש הועדה המקומית לחייב את המקרקעין בהיטל השבחה. זה המקום לדרוש דחיית תשלום המס למקום בו ימומשו הזכויות

הלכה למעשה על ידי בנייה (או מכירת הזכויות במקרקעין, כולם או חלקם). שיקול דעתה של רשות התכנון המקומית במצבים כגון אלו רחב. לעיתים יעלה בידי החב בהיטל ההשבחה לנהל מו”מ להפחתת שווי ההיטל בהתאם להערכה שמאית עצמאית

במקרים בהם מתוכננים פרויקטי בניה, יומצא לבעל המקרקעין דו”ח אפס הכולל גם את הערכה לגבי שווי היטל ההשבחה. בכך יסתייע בידיו להעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. וכל זאת אף לפני מימוש הזכויות במקרקעין ובכדי למנוע הוצאות מיותרות. וכך יכולים להיחסך משאבים יקרים בהליכים אחרים. במסגרת הליכים אלו רשאית הועדה המקומית אף למנות שמאי מכריע אשר יקבע את שומתו ולפיה תוכרע המחלוקת. אין בכך כדי למנוע פנייה להמשך הליכים – ערר או לביהמ”ש (לעיתים יהיה צורך בתשלום ההיטל תחת מחאה) אולם לקביעתו של השמאי המכריע יהיה משקל רב בהמשך.

פיצוי בגין תכנית אשר פוגעת בערך הקרקע:

הפגיעה במקרקעין היא זו המזכה את הנפגע בפיצוי. רק לאחר שהנפגע יוכיח כי אכן הייתה פגיעה במקרקעין תבחן ועדת הפיצויים את שיעור הפגיעה לצורך קביעת הפיצוי המתאים. לצורך הכרעה בתביעת פיצוי מסוג זה על הנפגע להציג בפני הועדה ראיות שיצביעו על היקף הפגיעה הנטענת בקרקע. לשם כך יסתייע הטוען לפגיעה בחוו”ד מקיפה, חוו”ד זו תבדוק ותשווה בין רכיבי המצב התכנוני הקודם ובין רכיבי התכנית החדשה לגביה נטען כי היא ‘פוגעת’. הפסיקה מכירה בערך השבחה של תכנית ככזו שעלולה לאיין בין הפגיעה בקרקע ובין השבחתה: “יש לבדוק האם נלקחו בחשבון ע”י העוררים כלל רכיבי התכנית החדשה, לרבות אלמנטים משביחים שבה, ככל שיימצא כי ישנם” ערר (ת”א) 9006/11 פיקר ישראל ושרית נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא, 9. ראה גם (ע”א 600/89 גדעון וכרמלה בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, פ”ד מ”ז (2) 402), (ערר 405/07 אריק שניידר ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח’. “בעניין זה נקבע בפסיקה ובהחלטות ועדת הערר, כי יש לפרט ולנתח עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ולבצע את ההתאמות הנדרשות לגבי המקרקעין שנטען כי נפגעו. בהעדר עסקאות השוואה, ניתן לבסס את שיעור הפגיעה הנטען, על ידי נתונים אחרים.” ערר (ת”א) 9006/11, 10.

לסיכום:  על קביעתה של הועדה המקומית לתכנון ובניה בעניין גובה היטל השבחה ולעניין הזכאות לפיצוי בגין פגיעה בקרקע ניתן לחלוק ועדיף לעשות כן בהתאם להערכה שמאית. גם ניתן להגיע להסדרים עם הועדה המקומית לעניין הפער שבין השומה שהוציאה ובין השומה שהתקבלה אצל השמאי, לעניין היטל ההשבחה שנקבע. ניתן לערור על החלטת הועדה לעניין גובה הפיצוי או על החלטה השוללת את הענקתו, ובמקרים המתאימים לפנות לביהמ”ש בעתירה מנהלית. חשוב מאוד לעמוד במועדים הקבועים בחוק והגשת שומה מטעם הנישום מוגבלת אף היא בזמן. שימת לב למקרים בהם הופקעה קרקע או אז היא לא תילקח בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה.

פטור מארנונה לנכס ריק

הגשת השגות בענייני ארנונה וקבלת פטור לפי סעיף 330 וייצוג וניהול מו”מ אל מול הרשות המקומית

חישוב שומת הארנונה לא תמיד מתבצע בדיוק. פטור מארנונה לנכס ריק לא תמיד מתקבל. במצבים בהם התקבלה החלטה בענייני ארנונה ניתן להגיש ערר לועדת הערר לענייני ארנונה. ועדת הערר יונקת סמכותה מהוראות חוק הרשויות המקומיות – ערר על קביעת ארנונה. ארנונה תוטל על בנינים וקרקעות שנמצאים בתחום הרשות המקומית ולא משנה אם הם פנויים או תפוסים. נמצא כי הגדרת בנין בחוק מעורפלת במקצת שכן היא מאפשרת לרשות להטיל מס על

המבנה לרבות שטח הקרקע שמסביב לו שעיקר שימושו עם המבנה.

פטור מארנונה לנכס ריק – הגדרת הנכס

ההגדרה מסבכת במעט שמאפשרת לרשות לקבוע את אותו שטח שעיקר שימושו
עם המבנה. אולם בפועל הרשות אינה מטילה מס על הקרקעות הצמודות ל’בנין’. לצורך קביעת ההיטל יסווג הנכס בהתאם לקריטריונים של סוגו, מיקומו, ושימושו. הגדרות אילו ישפיעו רבות על הנכס ועמידה דווקנית עליהם תזכה את הנישום בגין גביית יתר שבוצעה, במקרים אמורים.

לרשות החייב עומדים פטורים אשר ניתן לעשות בהם שימוש.

פטור מארנונה לנכס ריק

פטור נוסף שניתן הוא פטור לנכס שעובר שיפוץ בעליו זכאי לקבל פטור מחיוב בארנונה למשך 6 חודשים (יתכן ורשויות מקומיות יעניקו פטור רחב יותר). שימת לב כי הפטור הנ”ל הנו חד פעמי ומוענק לאותו נכס פעם אחת.

פטור מארנונה לנכס ריק אף מוענק כאשר הנכס אינו ראוי לשימוש. המבחנים לקביעה מהו נכס שכזה סבוכים והדעה הרווחת היא כי נכס אשר לא משתמשים בו ואף לא מסוגלים להשתמש בו, מחמת מצבו הרעוע, הוא העומד בקריטריון הקשיח הנ”ל. כך לדוגמא נכס רעוע, מט ליפול, אשר שוכר מתגורר בו – יחויב בארנונה שכן לא עמד במבחן שקובע שלא מתגוררים באותו נכס בפועל.

לסיכום: לבעל נכס עומדים מס’ פטורים אשר בהתקיים תנאים מסוימים יהיה זכאי לקבלם. הרשות המקומית קובעת את סיווג הנכס ובהתאם מוטל עליו המס. סיווג הנכס (לדוגמא: תעשייה או מסחר), השימוש הנעשה בנכס ומיקומו משפיעים במישרין על גובה החוב. על קביעות ועדת הארנונה ניתן לערור במקרים המתאימים ולקבל פטור מארנונה לנכס ריק

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה לאחר שפורסמה בקשת ההיתר. ההתנגדות הנה ביחס לבקשות להיתר בניה (בסטייה ניכרת, לשימוש חורג, תוך הקלה) או בקשות לשימוש חורג. 

התנגדות להיתר בניה מוגשת לועדה המקומית לאחר קבלת הודעה בדבר אותה בקשת היתר. האופן שבו מפורסמת בקשת היתר לבעלי הזכויות בקרקע הנפגעת משתנה מרשות מקומית אחת לרעותה. ככל ונפגע מוצא עצמו מאחר את מועד הגשת ההתנגדות לאותה בקשת היתר כיוון שזו לא באה לידיעתו, עליו לנמק זאת באופן שניתן להוכחה. לאחר קבלת ההתנגדות תדון הועדה המקומית בבקשה ובהתנגדות, דיון זה לא תמיד נערך במעמד הצדדים. בקשת היתר בבית המשותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת מצריכה קבלת הסכמה מצד בעלי הזכויות האחרים להליך הבניה שמוגש. היעדר הסכמה מחייבת בנימוקים תכנוניים ככל וזו נדונה בפני ועדות הרישוי והתכנון השונות.

התנגדות להיתר בניה – סוגי התנגדות

שמוגשת במועד לוועדה המקומית לתכנון ובניה יכולה לעכב את מהלך הבניה המתבקש, באופן מוצדק או שלא, אולם הזכות העומדת לנפגע היא שהתנגדותו תובא בפני חברי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בבואם לדון באחת הבקשות האמורות. זו זכות בסיסית השמורה לכל בעל זכות בקרקע הרואה עצמו נפגע מאותה בקשת היתר.

יש להבחין בין סוגי התנגדויות שמקורם הוא קנייני או תכנוני. כל מחלוקת הנעוצה בעניינים תכנוניים תידון במסגרת הסמכות המוקנית לוועדה המקומית או לועדות לתכנון ובניה המוסמכות, אולם אם ההתנגדות תהיה במישור הקנייני לחברי הוועדה אין סמכות לדון בהתנגדות ומחלוקת מסוג זה תתברר בבית המשפט המוסמך. חברי הוועדה יבקשו לבחון אם אחת הבקשות מוגשת ומתוכה עולה עילה קניינית במקרקעין האמורים. על החלטות הועדה המקומית ניתן להגיש ערר לועדה המחוזית לתכנון ובניה, וביהמ”ש עלול לקחת בשיקוליו את העובדה שערר על החלטת הועדה המקומית לא הוגש לועדה המחוזית טרם הגשת העתירה לביהמ”ש.

התנגדות להיתר בניה – סיכום

כאשר נדרשת הגשת התנגדות לאחת הבקשות: (1)היתר בניה; (2)שימוש חורג; (3)הקלה;

רצוי להפריד בין הסיבות להגשת ההתנגדות ולהבין האם מקור ההתנגדות הוא קנייני או תכנוני. בהתאם לכך ניתן להתכונן כראוי להליך מנהלי או שיפוטי. ההלכה קובעת כי יש למצות את ההליכים התכנוניים בטרם פתיחת הליך בביהמ”ש המוסמך, וביהמ”ש לא ידון בהליך אשר ניתן לדון בו, על פי כללי הסמכות העניינית, במסגרת ועדות התכנון.

    רוצים לשאול עוד משהו בעניין הגשת התנגדות? בשמחה, ניצור עמכם קשר עוד היום
    1. נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר .

    פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות. יצירת קשר עם המשרד 03-68-300-68

    ועדת ערר לתכנון ובניה

    ערר והתנגדות להיתר בנייה הם זכויותיו של כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה. יש לזכור כי לנפגע גם הזכות לפנות לביהמ”ש על מנת לחלוק על החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר המחוזית תדון בערר, בהתאם למועדים הקבועים בחוק, אולם לא בכל נושא תדון ועדת הערר – במידה והתכנית לגביה הוגשה התנגדות תואמת את התכנית ואינה נדרשת בהקלה או סטייה נכרת או תוך שימוש חורג, אזי על המתנגד לפתוח בהליך בביהמ”ש. על העורר להבחין פעם נוספת בין הנושאים הקנייניים אשר ידונו ככללם בביהמ”ש ובין אלו התכנוניים אשר ידונו בפני ועדת הערר, כמו גם האם היתר הבניה נמסר זה מכבר והבניה החלה או שמא הועדה המקומית עתידה להנפיקו.

    ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר הגשתו על ידי הנפגע מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. על כתב הערר לתאר הנושאים התכנוניים נשוא הפגיעה הנטענות, באופן מדויק. עררים והליכים רבים נדחים משום שהוגשו שלא בפני הערכאה המתאימה וזכות הנפגע עלולה להיאבד. 

    ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בסוגיות המובאות לפתחה במסגרת ערר על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בנושאים הבאים:

    !24h !24h

    24 שעות

    במקרים דחופים

    03-6830068

     

    © כל הזכויות שמורות 
    המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

    חלמיש עורכי דין
    דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
    כתובתנו: קרליבך 10 תל אביב
    קומה 2, מיקוד 6473001

    טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

    logo

    מפת אתר
    דילוג לתוכן