בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה

Written by משרד on יוני 18, 2014. Posted in תכנון ובניה

Last Updated on דצמבר 5, 2016 by משרד

הבדיקות המקדמיות שיש לבצע בנכס (דירה או צמוד קרקע) הם בדיקות תכנוניות, בדיקות קנייניות, בדיקות בקשר לחובות הרובצים על הנכס ובדיקות מימון.
בלעדי הבדיקות שיפורטו בהמשך, המוכר או הרוכש עלולים למצוא עצמם חשופים לקבלת החלטות המבוססות רק על חלק מן המידע הקיים על הנכס.

בדיקת דירה לפני קניה-בדיקות מקדמיות תכנוניות

1. תיק בנין הנכס – בדיקות מקדמיות תכנוניות נעשות במחלקת ההנדסה של רשות התכנון ולאחר שמוזמן תיק הבניין. כך ניתן לבחון את היתרי הבניה ולדעת האם קיימת בניה לא חוקית. כל בניה לא חוקית שקיימת עלולה להטיל אחריות בגין כך על הצד שיחזיק בזכות בנכס ואין זה משנה אם הוא כלל לא לקח חלק באותה בניה – עליו תהיה מוטלת האחריות להכשיר את הבניה – דבר יקר ולעתים אף מתגלה כבלתי אפשרי.
2. מצב זכויות בניה – בדיקה תכנונית נוספת תעשה לגבי ניצול זכויות בניה בבית המשותף. הבדיקה תעשה בהתאם לתיק בניין ומטרתה בדיקת מצבם התכנוני של יתר הדירות. בדיקה זו יפה בייחוד כשהמדובר בנכס ישן ומטרתה לגלות האם קיימת בניה ללא היתר מצד בעלי דירות אחרים. בבדיקת היתרים אלו (או היעדרם) ניתן לגלות האם קיימות הסכמות מיוחדות שהובילו למתן אותו היתר – אולי הסכמות אשר עלולות להגביל את זכות הבניה של הרוכש. מומלץ מאוד בכל רכישת נכס, בייחוד נכסים ישנים – להזמין חוו”ד תכנונית על מצב הנכס וסביבתו. חוו”ד מהנדס או שמאי פורשת באופן ברור את מצבו התכנוני של הנכס ומגבלותיו.

בדיקת דירה לפני קניה-בדיקות קנייניות

1.  בדיקה בפנקסי הזכויות – בדיקת מצבו הקנייני של הנכס מתבצעת בלשכת רישום המקרקעין או במנהל האזרחי אם המדובר בנכס מאחורי הקו הירוק. בדיקה זו תסייע להבין האם הנכס משותף למס’ בעלים על ידי הסכמי שיתוף, האם הנכס שייך לחברת ניהול או חברת גוש חלקה האם הנכס בבעלות פרטית. כל אחד מהאמור לעיל ישפיע על היקף אופן השימוש בנכס ויסייע או יכביד לממש את הזכויות בו.
2. רישום זכות חכירה – נכס בבעלות המדינה מוחכר למחזיק ויש לבחון האם יתבצע חידוש חכירה והאם תנאי חוזה החכירה לא מגבילים את השימוש או הסחר בזכות הקניינית. רישום זכויות זה כולל: תקופת החכירה ומועד סיומה, האם החכירה מהוונת, קיום משכנתאות, עיקולים, צוי מניעה וכדומה. כיום ניתן ורצוי לבצע רישום בטאבו לנכסים מוחכרים, הליך רישום זה מתאפשר רק כאשר התבצעה חלוקה (פרצלציה) בנכס לגוש וחלקה ותת חלקה. בית המתאים להירשם כבית משותף יירשם ע”ש בעליו רק לאחר רישום הבית כבית משותף.
3. אישור זכויות – כאשר מדובר בבית משותף וטרם נרשם ככזה ובעלות המוכר מופיעה בשלב ביניים עדיין קרי הערת אזהרה יהיה צורך באישור זכויות מחברה משכנת או מהקבלן או מהיזם. הנפקת אישור זכויות לוקחת זמן ויש להיערך בהתאם. בד”כ יש לשם שובר בגין הנפקת אישור זה מהחברה המשכנת/קבלן/יזם.

בדיקת היעדר חובות ובדיקות כלכליות
בדיקת היעדר חובות:

1. בדיקת היעדר חובות בעירייה – אישור בדבר היעדר חובות מתייחס לחובות ארנונה, היטלים שונים לרבות היטל השבחה, קנסות או חובות אחרים ביחס לנכס. בדיקות אלו חשובות מאוד ומבלי אישור בדבר היעדר חובות לרשות, לא יהיה אפשר לרשום הערת אזהרה על גבי הנכס. הנפקת אישורים אלו לוקחת זמן ויש להיערך בהתאם.
2. בדיקות שעבודים ועיקולים – בדיקת מצב שעבודים ו/או עיקולים מתבצעת בקלות רבה וחוסכת עוגמת נפש.

בדיקות כלכליות:

1. אפיק מימון העסקה ע”י הרוכש יקבע את לוח התשלומים. כאשר נלווית לנכס משכנתא מצד המוכר, הרוכש צריך להיערך בהתאם, במכתב כוונות מהבנק המלווה/ממשכן, – היקף המשכנתא יקבע האם יש להפקיד חלק מסכום העסקה בנאמנות (ואת היקפו של אותו חלק), וזאת עד אשר תוסר המשכנתא באמצעות השילומים שיתקבלו. כאשר הרוכש מסתייע במשכנתא אזי תזרים הכספים מהבנק הממשכן יקבע את קצב העברת השילומים.

לסיכום– יש לבצע את הבדיקות החשובות הנ”ל לצורך הבנת מצבו התכנוני והקנייני של הנכס. בדיקות פשוטות אלו יבטיחו עסקה בטוחה.

• צפיות3517
• דירוג12345