הסכמת דיירים לבניה בבית משותף

הסכמת דיירים לבניה בבית המשותף נדרשת לצורך ניצול זכויות בניה או להצמדת רכוש משותף או לשינוי יחס החזקתו ע”י דייר פלוני.

הסכמת דיירים לבניה בבית המשותף נדרשת לצורך ניצול זכויות בניה או להצמדת רכוש משותף או לשינוי יחס החזקתו ע”י דייר פלוני.

ניהול ואחזקת הרכוש המשותף, הצמדות של רכוש משותף, זהות מנהלי הבית המשותף ומתחזקיו ובניה הן בד”כ עילות התביעה הקשורות לבית המשותף. שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר וזכויות אלו שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף, למעט מקרים בהם נקבעה חלוקה שונה.

במאמר זה נציג על קצה המזלג את הדרכים העומדות בפני הדייר המעוניין לבנות בבית המשותף. מכיוון שרצון זה עלול לפגוע בזכויות העומדות ליתר הדיירים על הדייר לקבל את הסכמת כלל הדיירים או הסכמת דיירים לבניה בבית משותף הסכמת דיירים לבניה בבית משותףמרביתם לבניה המבוקשת.

כדי להבין את מהות ההסכמה הנדרשת ואת אופן ביטויה, עלינו ראשית להבין כי מוסד הבית המשותף הוא צורת הסדרה של מערכת יחסים מורכבת בין הדיירים המתגוררים באותו נכס, בינם ובין עצמם.

לצורך הסדרת מערכת יחסים זו, נקבעו בחוק המקרקעין הוראות חוק רלוונטיות:

  1. תקנון הבית המשותף – התקנון מקבע את הזכויות הקיימות בין בעלי הדירות וביחס לרכוש המשותף. אופן שינוי סעיפים בתקנון נקבע באמצעות החלטות בין הדיירים, הוא התקנון המוסכם. ובהיעדר תקנון מוסכם יחולו הוראות התקנון המצוי. התקנון המצוי נועד לשמש במצבים בהם לא הסכימו הדיירים כלל על אופן ניהול הבית המשותף ועיגון זכויותיהם ביחס לזכויות הקיימות או כאשר הדיירים טרם עשו כן.
  2. אסיפה כללית – הוראות חוק המקרקעין לעניין בתים משותפים קובעות כי החלטות שונות בדבר ניהול הבית המשותף ועיגון זכויות הדיירים יתבצע ע”י החלטות שיתקבלו במסגרת אסיפה כללית. כלל הדיירים בבית המשותף יהיו כלל חברי האסיפה הכללית ויש החלטות מסוג מסוים אשר לא נדרש את הסכמת כלל הדיירים לצורך קבלתן. מספיק כי רק חלק מהדיירים יסכימו לביצוע החלטה מסוימת על מנת שיהיה לה תוקף מחייב.
  3. נציגות הבית המשותף –חברי האסיפה הכללית יקבעו את זהות חברי הנציגות. בזמן שנרשם הבית כבית משותף ימנה המפקח על רישום המקרקעין את נציגות הבית המשותף, זאת אם טרם בחרו בהם בעלי הדירות. תפקיד הנציגות היא להוציא לפועל את החלטות האסיפה הכללית ולסייע לממש את ההחלטות הנוגעות לאחזקת הבית המשותף וניהולו, ללא צורך באיסוף כלל החברים בכל פעם ופעם.
  4. המפקח על רישום המקרקעין – המפקח שהנו בדרגת שופט בית משפט שלום רושם את הבתים המשותפים ע”י צו רישום, וכמובן רשאי לבטלו או לשנותו. המפקח מכריע בכל הקשור לסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף. סמכות המפקח לפסוק פיצויים במסגרת תביעה שמוגשת תהיה רק כאשר אותו פיצוי נדרש נדרש לאיון נזקי התובע במסגרת הצלחתו באותה תביעה.
  5. רכוש משותף – נקבע כי כל מה שאינו דירה ייחשב רכוש משותף. הוראת החוק מחלקת את הרכוש המשותף ביחס ישיר לשטח הדירה שמחזיק כל דייר. לדוגמא, חלוקת הרכוש המשותף בין בעל דירה בגודל 100 מ”ר ובין בעל דירה בגודל 50 מ”ר תתבצע כך:  2/3 לדירה הגדולה ו 1/3 לדירה הקטנה יותר.

אמצעים אלו נועדו להסדיר את מורכבות מערכת היחסים בבית המשותף ולסייע לניהול החיים בו באופן קל,  ככל שניתן וליתן למערכת המשפט אמצעים להכרעה במחלוקות המובאות לפתחם. בישראל כיום יש בקירוב ל 500,000 בתים משותפים או כאלו המתאימים להירשם כבתים משותפים ומטבע הדברים החיים המשותפים גוררים גם סכסוכים בין בעלי הדירות בדבר אופן ניהול הבית המשותף והיקף זכויותיהם בו.

הסכמת הדיירים  לבניה בבית משותף-לביצוע פעולות בבית המשותף

מכיוון שהדיירים בבית המשותף הם למעשה שותפים בכל הקשור לזכויות הנובעות מהיותם בעלי הנכס ומהיותם בעלי חלק יחסי של הרכוש המשותף, מרבית המחלוקות המגיעות לפתחו של בית המשפט על ידי הדיירים בבית המשותף עוסקות בהסדרת הזכויות בנכס ואופן הסדרת ניהול ואחזקת הבית המשותף. רבות מהתביעות ידרשו בהכרעה בין הסכמות נטענות לאלו הנדרשות לצורך תיחום והגדרת הזכויות בבית המשותף בעיקר לצרכי בניה, אך גם בענין היקף החזקת הרכוש המשותף על ידי מי מהדיירים, לניהולו או להיקף הצמדתו למי מהדירות.

כאמור הדיירים נחשבים לשותפים בבית המשותף ולהם הזכות הקניינית בנכס ובנוסף לכך גם זכות בחלק בלתי מסוים ביתרת שטחו של הנכס במגרש, הוא הרכוש המשותף.

כדי להבטיח שמירה על  זכויותיהם של הדיירים ביחס מעוגן בינם ובין עצמם, נדרש כל דייר, המעוניין לבצע פעולה שתשפיע על יתר הזכויות של הדיירים, להסכמת הדיירים לצורך ביצוע אותה פעולה.

פעולה שיוזם דייר בחלק מסוים בבית המשותף, לדוגמא בניה, תגרום מחד גיסה להשבחת הזכות של אותו דייר בחלק זה ומאידך גיסה תגרום להצרת הזכות של יתר הדיירים באותו החלק.

לכן נדרשת הסכמת כלל הדיירים או מרביתם לצורך ביצוע הפעולה שעלולה לפגוע ולהצר את זכותם. הגבלה זו, באמצעות מנגנון הסכמה שקבוע בחוק, נדרשתשכן בלעדיה לא יהיה וויסות בין רצון הדייר כפרט ובין טובת כלל הדיירים כשותפים בבית המשותף שעלולים למצוא עצמם בעלי זכות צרה יותר עקב סיפוח אותו חלק בבית המשותף לדייר פלוני. הסכמת הדיירים נדרשת כאשר זכויות דייר פלוני גדלות עקב הרחבת דירתו או בניה נוספת, ולעומתן זכויות יתר הדיירים קטנות, בהתאמה.

הסכמת דיירים לבניה בבית משותף-הסכמה לצרכי בניה או הרחבת דירה

כאשר המדובר בבניה בבית המשותף, עומדות בפני הדייר המעוניין מס’ אפשרויות: (1) הרחבת הדירה ע”י הצמדת רכוש משותף לצורך ההרחבה; (2) הגדלת דירתו על ידי בניה על רכוש שכבר צמוד לדירתו אפילו אם הוא בריחוק מהדירה (לדוגמא על גג הבנין בקומה 3 כאשר הדירה המבקשת היתר ממוקמת בקומת קרקע).

שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר וזכויות אלו שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף, למעט מקרים בהם נקבעה חלוקה שונה. בניה משפיעה הן על זכויות הבניה הפנויות לניצול והן על החלק היחסי של של כל דייר בשטח הרכוש המשותף.

את הסכמת הדיירים. נחלק את סוג ההסכמה הנדרשת ל – 2. הסכמה הנדרשת מכלל הדיירים ועיקרה להחליט בדבר הצמדת רכוש משותף או שינויי זכויות בין דיירים, הסכמה המעוגנת בס’ 55, 62 לחוק המקרקעין. הסכמה אחרת נדרשת לצורך הרחבת דירה והיא נדרשת ממי שברשותם 3/4 מכלל הדירות ו 2/3 משטח הרכוש המשותף, סוג הסכמה זה נקבע בס’ 71ב לחוק (בתיקון 18 לחוק )ובכך מתאפשר לדייר להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירתו לצורך הרחבתה. עוד קובע החוק כי החלטה כאמור לא תתקבל אם יש בה כדי “לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה”.

קיימת אי בהירות ביחס להגדרת המונח הרחבה. אולם נראה כי המחוקק ביקש לסייע בידי הדייר להרחיב דירתו מבלי להיות תלוי בכלל הדיירים והסייג כפי שצוין מדגיש את יכולתו של הנפגע לפנות למפקח לצורך בירור פגיעתו הנטענת. לרוב תחשב הרחבה ככזו כאשר השטח לגביו מתבקשת ההרחבה ממוקם פיזית סמוך לדירה או כאשר מדובר בבניה פרטית ולא מסחרית או כאשר ההסכמות לבניה הם הדדיות בין בעלי הדירות. אך כאמור ההגדרה משמשת מעין ס’ סל ונקבעת בהתאם להתפתחות צרכי וטובת הציבור.

תיחום נוסף של זכויות הדיירים בבית המשותף נקבע על ידי הסכמות עבר. דייר שהתגורר בעבר בבית המשותף הגיע להסכמות בדבר חלוקת הזכויות בבית המשותף והסכמות בדבר אפשרות בניה עתידית. כך, הדייר החדש עלול למצוא עצמו מעוגן לאותם הסכמות מבלי שידע על כך דבר. אותו דייר עלול למצוא עצמו מחויב להסכמה אף אם לא נרשמה בתקנון המוסכם או בפנקס הבתים המשותפים, ואף אם אינה עומדת בתנאי תכנית המתאר אלא הינה הסכמה מפורשת בין הדיירים ובכך קיבלה תוקף כלפי צדדים שלישיים. (י-ם) 227/11 חיים אדלמן נ’ יוסף אלון.

לסיכום: כאשר נדרשת בניה בבית המשותף יש לבחון הסכמות עבר כמו גם סוגי הסכמות שיצאו אל הפועל מאז אותה הסמכת עבר. הצמדות ושימוש ברכוש המשותף שנעשו משך שנים אף ללא הסכמה של יתר הדיירים יוצרים תסבוכת בבואו של הדייר להכשירם או להתנגד להם. בייחוד כאשר המדובר בדייר חדש שרכש דירתו לא מכבר. יש לבחון היטב את מצב הבית המשותף, תשריטו, תקנונו ונסח רישומו כמו גם את היתריו לצורך הבנת ‘מערכת היחסים הייחודית’ השוררת באותו בית משותף. כל אלו לא ימנעו לחלוטין היווצרות מחלוקות בבית המשותף בין דייריו אולם אם יוקפד על אופן ניהול נכון של הבית המשותף ורישום ההחלטות המתקבלות במהלך תקופת ניהולו, יקל על הצדדים לאפשר גם לצדדים נוספים המצטרפים לשותפים בבית המשותף, לדעת בדיוק מה היקף הזכויות בו.

הערה – אולי מנגנון המחייב את הדיירים בבית המשותף לרשום בפנקס הבתים המשותפים את ההחלטות המשפיעות על היקף הזכויות בו, יביאו להצגת מצב הזכויות הנכון לאותו מועד לכל המעוניין וכנגזרת לכך כמובן יובילו להסדרת מערכת הזכויות בין הדיירים ובין עצמם.

  • צפיות1166
  • דירוג12345

24 שעות

במקרים דחופים

050-3849995

 

© כל הזכויות שמורות 
המידע המוגש באתר AS IS ערוך לנוחיות המשתמש בלבד. אין לעשות כל שימוש בתוכן המוצג ללא קבלת אישור מראש ובכתב.

חלמיש עורכי דין
דוא"ל: office@halamish-law.co.il 
כתובתנו: קרליבך 12 תל אביב
מיקוד 6473001

טלפון:03-6830068 פקס:03-6830069

logo

מפת אתר